부산지방법원 2024타경4620. 사상구 괘법동 파크블루11차 2층 211호, 전용 19.43㎡의 소형 아파트입니다. 감정가는 125,000,000원이었지만 8회 유찰되면서 최저매각가는 7,206,000원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 약 94.24%가 낮아진 가격만 보면 매우 저렴해 보입니다. 그러나 이 사건은 낙찰가 자체보다 낙찰자가 승계할 임차보증금을 먼저 계산해야 하는 물건입니다.
말소기준권리는 2024년 11월 6일 접수된 이희찬의 강제경매개시결정입니다. 반면 백미정의 전입일은 2021년 9월 15일이고, 확정일자는 2021년 8월 27일입니다. 임차권등기는 말소기준권리 이후인 2025년 7월 18일에 이루어졌지만, 기존 전입과 점유에 기초한 대항력까지 뒤늦게 발생한 것으로 취급해서는 안 됩니다.
현재 최저가 기준 배당계산에서 백미정의 보증금 부족분은 108,323,708원입니다. 낙찰가격이 더 떨어져도 배당액이 함께 줄어들기 때문에 실질취득 총액은 보증금 수준에서 유지됩니다. 특히 보증금이 확인되지 않은 다른 전입자들의 권리관계가 별도로 남아 있어, 확인된 인수액만으로 최종 취득비용을 확정할 수도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경4620 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 광장로87번길 77, 2층 211호 (괘법동, 파크블루11차) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 19.43㎡ · 철근콘크리트구조 · 15층 건물 내 2층 |
| 이용상태 | 공동주택(아파트) |
| 단지 규모 | 파크블루11차 · 112세대 · 사용승인 2021.03.11 |
| 등기상 소유자 | 주식회사파크블루 |
| 신청채권자 / 청구 | 이희찬 / 124,776,985원 |
| 감정가 | 125,000,000원 |
| 최저매각가 | 7,206,000원 (8회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 말소기준권리 | 2024.11.06 · 갑구 5번 강제경매개시결정 |
| 확인된 임차보증금 | 백미정 · 115,000,000원 |
| 현재 회차 예상 인수 | 108,323,708원 + 다른 전입자 관련 미확정 위험 |
① 권리 흐름 — 등기는 말소돼도 보증금은 남는다
이 사건의 말소기준은 갑구 5번 강제경매개시결정입니다. 그 이후 등재된 가압류와 압류, 추가 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 신탁등기는 이미 말소된 상태입니다.
갑구 7번 가압류는 이후 갑구 8번 강제경매개시결정으로 본압류에 이행했습니다. 이를 독립된 별도 채권액으로 중복 합산해서는 안 됩니다. 아울러 사상구의 세금 관련 압류는 등기상 매각 소멸 대상이지만, 실제 조세 배당순위와 배당액은 별도로 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 확인된 보증금보다 미확정 점유관계가 더 문제
현황조사 및 관련 문건에 기재된 인원은 14명입니다. 이 가운데 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 인원은 없으며, 확인된 임차보증금은 백미정의 115,000,000원입니다. 나머지 13명은 전입일이 말소기준권리보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다.
따라서 이들을 모두 독립된 보증금 채권자로 단정하거나, 반대로 전입만으로 대항력과 인수액이 최종 확정되었다고 판단해서는 안 됩니다. 특히 각 전입자가 실제 211호의 독립적인 임차인인지, 다른 호실이나 동일 임대차관계에 속한 사람인지 원본 서류와 점유관계를 대조해야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|
| 백미정 | 2021.09.15 확정 2021.08.27 |
115,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계·대위 표시 없음 |
有 · 2025.07.18 |
| 윤대호 | 2021.08.27 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 · 승계 표시 없음 |
有 · 2024.12.02 |
| 이나연 | 2021.08.30 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 · 승계 표시 없음 |
확인 필요 |
| 이영은 | 2021.11.09 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 · 승계 표시 없음 |
확인 필요 |
| 정혜선 | 2022.09.14 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 · 승계 표시 없음 |
有 · 2024.12.16 |
| 우광우 | 2021.11.30 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 · 승계 표시 없음 |
有 · 2024.12.03 |
| 박지현 | 2022.09.14 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 · 승계 표시 없음 |
확인 필요 |
| 오다겸 | 2023.02.27 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 · 승계 표시 없음 |
有 · 2024.12.24 |
| 최미현 | 2023.03.31 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 · 승계 표시 없음 |
확인 필요 |
| 최민혁 | 2022.05.04 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 · 승계 표시 없음 |
확인 필요 |
| 박동주 | 2022.04.13 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 · 승계 표시 없음 |
확인 필요 |
| 마임근 | 2022.04.27 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 · 승계 표시 없음 |
有 · 2025.01.17 |
| 이성민 | 2021.12.01 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 · 승계 표시 없음 |
확인 필요 |
| 이세윤 | 2023.03.15 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 · 승계 표시 없음 |
확인 필요 |
임차보증금: 115,000,000원
현재 회차 예상배당: 6,676,292원
매수인 예상 인수: 108,323,708원
낙찰가 7,206,000원을 더하면 실질취득은 115,529,708원입니다. 매각대금에서 집행비용 529,708원이 먼저 공제되는 구조이므로, 현재 배당계산상 실질취득 총액은 보증금 원금보다 그만큼 높습니다.
다른 전입자들의 독립적인 대항력과 보증금 인수 여부는 별도 미확정입니다. 위 인수액은 백미정의 확인된 보증금만을 반영한 금액입니다.
③ 시세 비교 — 최저가 720만원이 아니라 실질취득 1.15억으로 판단
파크블루11차는 112세대 규모의 소형 공동주택입니다. 전용 19.43㎡와 유사한 평형대의 최근 실거래는 2025년 12월 거래 4건으로, 평균 거래금액은 70,750,000원입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 19.09㎡ | 5층 | 66,000,000원 |
| 2025.12 | 19.09㎡ | 11층 | 72,000,000원 |
| 2025.12 | 19.43㎡ | 12층 | 73,000,000원 |
| 2025.12 | 19.10㎡ | 15층 | 72,000,000원 |
| 최근 거래 평균 | 유사 평형 | 4건 | 70,750,000원 |
최근 실거래는 66,000,000~73,000,000원에 형성됐습니다. 이 가운데 최신 거래 기준금액은 66,000,000원이며, 최근 12개월 평균은 70,750,000원입니다.
최저가 7,206,000원만 비교하면 최근 시세의 10.2%에 해당합니다. 하지만 이 수치는 보증금 인수액을 제외한 입찰가격일 뿐입니다. 백미정의 예상 미배당 보증금까지 합산하면 실질취득은 115,529,708원이며, 최근 평균보다 44,779,708원 높습니다.
현재 최저가: 7,206,000원
백미정 보증금 인수: 108,323,708원
실질취득: 115,529,708원
최근 실거래 평균: 70,750,000원
실질취득은 최근 평균의 약 163.3%입니다. 감정가 대비 큰 폭의 유찰에도 불구하고, 보증금 인수를 반영하면 오히려 최근 거래가격보다 상당히 비싸게 취득하는 구조입니다.
④ 예상배당표 (현재 최저가 7,206,000원 낙찰 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 529,708원 |
| 1. 임차인 백미정 보증금 | 115,000,000원 | 6,676,292원 |
| 2. 신청채권자 · 이희찬 | 124,776,985원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 대형선망수산업협동조합 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 제1,2구잠수기수산업협동조합 | 548,000,000원 | 0원 |
| 5. 추가 경매개시결정 · 제1,2구잠수기수산업협동조합 | 중복 청구 제외 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 백미정 미배당 보증금 | — | 108,323,708원 |
집행비용은 매각가 기준 추정액입니다. 이 계산에서는 백미정에게 6,676,292원을 우선 배당하고, 신청채권자를 비롯한 일반채권자들에게는 배당이 돌아가지 않습니다. 일반채권 미배당액은 872,776,985원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당과 매수인 인수액은 법원의 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총액은 그대로
이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 가격 하락분이 대부분 미배당 보증금 증가로 연결됩니다. 다음은 각 회차의 예상 취득구조입니다.
| 구분 | 최저매각가 | 백미정 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 8회 유찰 | 7,206,000원 | 108,323,708원 | 115,529,708원 |
| 9회 유찰 시 | 5,044,200원 | 110,446,596원 | 115,490,796원 |
| 10회 유찰 시 | 3,530,940원 | 111,932,617원 | 115,463,557원 |
현재 회차에서 10회 유찰 가정까지 낙찰가격은 크게 낮아지지만, 실질취득은 여전히 115,000,000원대에 머무릅니다. 최근 실거래 평균 70,750,000원과 비교하면 어느 회차에서도 가격 메리트가 생기지 않는 계산입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사상구 괘법동 사상초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변에는 아파트·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2호선 사상역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물로, 위생·급배수·도시가스 난방·승강기·기계식 주차설비 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접하며, 공동주택 부지로 이용 중입니다.
- 토지 규제. 일반상업지역·방화지구·가축사육제한구역·가로구역별 최고높이제한지역·상대보호구역·비행안전제6구역에 해당합니다. 공시지가 1,995,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 유사 평형 최근 거래 4건은 66,000,000~73,000,000원에 형성돼 있습니다. 소형 주택의 실제 거래가격과 이번 경매의 보증금 인수 후 취득비용 사이에는 상당한 차이가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 백미정 인수액 확인. 보증금 115,000,000원, 전입 2021.09.15, 확정일자 2021.08.27을 기준으로 배당요구 및 미배당분의 인수 여부를 법원 원본 서류와 대조해야 합니다.
- 다른 전입자 확인. 보증금이 확인되지 않은 13명의 실제 점유 호실, 임대차계약, 보증금, 확정일자 및 독립적인 대항력 여부를 조사해야 합니다. 백미정의 권리관계만 확인했다고 나머지 위험이 해소되는 것은 아닙니다.
- 실질취득 기준 가격 판단. 현재 최저가 7,206,000원만으로 시세와 비교해서는 안 됩니다. 백미정 인수액을 합산한 115,529,708원을 최근 거래 평균 70,750,000원 및 최신 거래 66,000,000원과 비교해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 추가 유찰되어도 백미정의 미배당 보증금이 증가합니다. 다음 회차 최저가만 낮아지는 것을 취득비용 절감으로 해석해서는 안 됩니다.
- 조세·관리비. 사상구의 압류 및 실제 조세채권의 배당순위, 미납 관리비와 인수 가능한 공용부분 부담을 확인해야 합니다.
- 명도·점유관계. 임차권등기 이후의 실제 점유자, 점유권원, 각 전입자의 해당 호실 거주 여부를 확인하고 인도 및 명도비용을 따로 검토해야 합니다.
- 경매 진행상태 확인. 2026.03.05 및 2026.04.08 기각결정정본 송달 이력이 있습니다. 2026.10.13 매각기일의 유효 여부와 기각결정의 대상·효력, 경매 진행상태를 법원 사건기록으로 반드시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서 및 실거래가 원본을 최종 확인한 뒤 입찰 여부를 판단해야 합니다.
맺으며 — “720만원에 낙찰받아도 720만원짜리 집은 아니다”
부산 파크블루11차 211호의 핵심은 감정가 대비 94%가 넘는 할인율이 아닙니다. 115,000,000원의 대항력 있는 임차보증금입니다.
현재 최저매각가 7,206,000원에 낙찰된다는 가정하에 백미정의 예상 미배당 보증금은 108,323,708원이며, 낙찰가와 합산한 실질취득은 115,529,708원입니다. 최근 실거래 평균 70,750,000원보다 44,779,708원 높습니다.
더욱이 백미정 외 전입자들의 독립적인 임대차 및 보증금 인수 여부가 확정되지 않았으므로, 현재 산출된 실질취득비용을 최종 취득비용이라고 볼 수도 없습니다. 추가 유찰 역시 근본적인 가격 문제를 해결하지 못합니다.
결론적으로 이 물건은 낮은 최저매각가에 비해 보증금 인수 부담이 크고, 확인되지 않은 임차관계까지 남아 있는 고위험 구조입니다. 가격 판단은 최저가가 아닌 실질취득비용을 기준으로 해야 하며, 권리관계와 경매 진행상태의 원본 확인이 선행되어야 합니다.
