부산지방법원 2024타경4620. 부산 사상구 괘법동 파크블루11차 211호, 전용 19.43㎡에 대응하는 아파트입니다. 감정가 125,000,000원이 7회 유찰을 거쳐 10,294,000원까지 내려왔기 때문에 숫자만 보면 극단적인 할인 물건처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 최저가가 아닙니다. 임차권자 백미정은 2021.08.27 확정일자, 2021.09.15 주민등록·점유, 보증금 115,000,000원이 확인되고 배당요구도 했습니다. 데이터상 말소기준인 2024.11.06 강제경매개시결정보다 앞선 임차관계이므로 배당으로 회수되지 않는 보증금 잔액이 매수인에게 남는 구조입니다.
현재 최저가 10,294,000원을 전부 매각대금으로 가정하면 집행비용 585,292원을 먼저 제외한 뒤 백미정에게 9,708,708원이 배당되고, 보증금 부족분 105,291,292원이 남습니다. 따라서 10,294,000원 + 105,291,292원 = 115,585,292원이 현재 회차의 실질취득 부담입니다. 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 그만큼 커져 총 부담은 보증금 수준에 사실상 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경4620 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 광장로87번길 77, 2층211호 (괘법동,파크블루11차) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 19.43㎡ · 공동주택(아파트) 이용중 |
| 소유자 | 주식회사파크블루 |
| 감정가 / 최저가 | 125,000,000원 / 10,294,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이희찬 / 124,776,985원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 단지 | 파크블루11차 · 112세대 · 2021.03.11 준공 |
① 권리 흐름 — 말소되는 등기보다 임차인 인수가 핵심
데이터상 말소기준은 2024.11.06 강제경매개시결정입니다. 이후 대형선망수산업협동조합 가압류 200,000,000원, 제1,2구잠수기수산업협동조합 가압류 548,000,000원과 추가 강제경매개시결정, 사상구 압류, 백미정의 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 하지만 등기 자체가 소멸하는 것과 선행 임차인의 보증금 인수 여부는 별개입니다. 백미정의 임차관계는 말소기준보다 앞서므로 미배당 보증금이 매수인 부담으로 남습니다.
| 임차인 | 전입·점유 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤대호 | 2021.08.27 | 미상 | 미상 | 2024.12.02 | 가능·미상 | 미상 | 미상 위험 |
| 이나연 | 2021.08.30 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 위험 |
| 이영은 | 2021.11.09 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 위험 |
| 정혜선 | 2022.09.14 | 미상 | 미상 | 2024.12.16 | 가능·미상 | 미상 | 미상 위험 |
| 우광우 | 2021.11.30 | 미상 | 미상 | 2024.12.03 | 가능·미상 | 미상 | 미상 위험 |
| 박지현 | 2022.09.14 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 위험 |
| 오다겸 | 2023.02.27 | 미상 | 미상 | 2024.12.24 | 가능·미상 | 미상 | 미상 위험 |
| 최미현 | 2023.03.31 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 위험 |
| 최민혁 | 2022.05.04 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 위험 |
| 박동주 | 2022.04.13 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 위험 |
| 마임근 | 2022.04.27 | 미상 | 미상 | 2025.01.17 | 가능·미상 | 미상 | 미상 위험 |
| 이성민 | 2021.12.01 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 위험 |
| 이세윤 | 2023.03.15 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 위험 |
| 백미정 | 2021.09.15 | 115,000,000원 | 2021.08.27 | 2025.07.18 | 유 | 유 | 105,291,292원 예상 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’을 봐야 한다
파크블루11차는 112세대, 2021.03.11 준공이며 대상 면적은 19.43㎡입니다. 최근 12개월 실거래는 4건이고 평균은 70,750,000원, 최신 거래는 66,000,000원입니다. 표면 최저가 10,294,000원은 최근 12개월 평균의 14.5%에 불과하지만, 이 비율은 백미정 보증금 인수 105,291,292원을 제외한 숫자라 가격 메리트 판단에 사용할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 19.09㎡ | 5 | 66,000,000원 |
| 2025.12 | 19.09㎡ | 11 | 72,000,000원 |
| 2025.12 | 19.43㎡ | 12 | 73,000,000원 |
| 2025.12 | 19.10㎡ | 15 | 72,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 70,750,000원 |
현재 회차의 실질취득 115,585,292원은 최근 12개월 평균 70,750,000원보다 44,835,292원 높고, 최신 거래 66,000,000원보다 49,585,292원 높습니다. 따라서 이 사건은 “감정가 125,000,000원짜리를 10,294,000원에 산다”가 아니라, 최저가를 낮출수록 인수액이 커져 보증금 수준의 실질취득가가 유지되는 구조로 봐야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 10,294,000원 | 105,291,292원 | 115,585,292원 |
| 8회 유찰 시 | 7,205,800원 | 108,323,904원 | 115,529,704원 |
| 9회 유찰 시 | 5,044,060원 | 110,446,733원 | 115,490,793원 |
③ 예상배당표 (매각가 10,294,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 585,292원 |
| 1. 임차인 백미정 보증금 | 115,000,000원 | 9,708,708원 |
| 2. 경매개시결정 · 이희찬 | 124,776,985원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 대형선망수산업협동조합 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 제1,2구잠수기수산업협동조합 | 548,000,000원 | 0원 |
| 5. 추가 강제경매개시결정 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
백미정 보증금 115,000,000원 중 9,708,708원만 배당되고 105,291,292원이 부족합니다. 채권자 총 청구액 872,776,985원은 배당되지 않는 것으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 사상초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철2호선 사상역이 소재합니다.
- 이용상태. 공동주택(아파트)로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 15층 건물입니다. 위생·급배수·도시가스난방·승강기·기계식주차설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역·가축사육제한구역·비행안전제6구역·상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,995,000원/㎡입니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 최근 12개월 실거래는 4건이고, 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 5.2회입니다. 본건은 이미 7회 유찰된 상태라 환금성에 보수적인 접근이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 판단. 현재 기준 10,294,000원이 아니라 115,585,292원을 시세와 비교해야 합니다.
- 백미정 미배당액 재확인. 보증금 115,000,000원, 예상배당 9,708,708원, 예상 인수 105,291,292원의 계산 구조를 매각물건명세서와 배당관계 원문에서 대조해야 합니다.
- 나머지 13명 임차관계 확인. 보증금·확정일자가 미상이라 대항력 가능·미상 상태입니다. 추가 인수 위험이 백미정 외에도 존재합니다.
- 유찰 추가 시 착시 주의. 8회·9회 유찰 시에도 실질취득은 각각 115,529,704원·115,490,793원으로 거의 줄지 않습니다.
- 배당순위 변동 요소. 당해세·최우선변제는 현재 배당 계산에 반영되지 않았으므로 실제 배당과 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 절차기록 대조. 2026.03.05와 2026.04.08 기각결정정본 발송 기록이 있으므로 매각기일 2026.09.08 관련 사건 원문과 후속 절차를 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “1,029만원짜리 아파트”가 아니다
이 사건에서 가장 위험한 숫자는 10,294,000원입니다. 7회 유찰 끝에 감정가 125,000,000원의 8.24% 수준까지 내려왔지만, 백미정 보증금의 미배당액 105,291,292원을 더하면 현재 실질취득은 115,585,292원입니다. 최근 12개월 평균 70,750,000원과 최신 거래 66,000,000원을 모두 크게 웃돕니다.
더 큰 문제는 여기서 끝나지 않는다는 점입니다. 백미정 외 13명은 말소기준보다 앞선 전입·점유 시점이 확인되지만 보증금과 확정일자가 미상이라 대항력 가능·미상으로 남아 있습니다. 따라서 확정적으로 계산되는 백미정 인수액만으로도 최근 시세 이상이고, 그 밖의 미상 임차인 위험까지 겹칩니다. 낮은 최저가에는 의미가 없고, 권리·가격·환금성 모두 보수적으로 봐야 하는 물건입니다.
