부산지방법원 2024타경4620. 사상구 괘법동 파크블루11차 9층 906호 아파트입니다. 이 사건은 낙찰 최저가 자체보다 매수인이 인수할 임차보증금이 훨씬 중요합니다. 을구 1번 임차권자 임현신은 2022.04.11 임대차계약과 확정일자, 2022.04.28 주민등록·점유를 갖추고 있고, 2024.06.11 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 반면 등기부상 말소기준은 2024.06.19 강제경매개시결정입니다. 따라서 이 임차권은 말소기준보다 앞서며, 매각대금에서 보증금이 전부 변제되지 않으면 부족액이 매수인에게 남습니다.
현재 최저매각가 6,572,000원에서 집행비용 518,296원을 제외한 6,053,704원이 임현신에게 배당되는 것으로 계산돼, 보증금 100,000,000원 가운데 93,946,296원이 미배당입니다. 결국 낙찰가 6,572,000원과 인수액을 합친 자금부담은 100,518,296원입니다. 낙찰가가 더 내려가면 임현신에게 배당되는 금액도 줄고 인수액이 늘어나므로, 9회·10회 유찰 시에도 실질취득액은 계속 약 1억원 수준에 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경4620 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 광장로87번길 77, 9층906호 (괘법동,파크블루11차) |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 17.12㎡ · 9층 906호 |
| 현재 소유자 | 주식회사파크블루 |
| 감정가 / 최저가 | 114,000,000원 / 6,572,000원 (8회 유찰) |
| 청구금액 | 124,776,985원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 이용상태 | 공동주택(아파트) |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
핵심은 을구 1번 주택임차권입니다. 임현신의 임차보증금은 100,000,000원이고, 전입·점유일은 2022.04.28, 확정일자는 2022.04.11입니다. 임차권등기는 2024.06.11 접수됐고, 말소기준인 2024.06.19 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 보증금이 전액 변제되지 않으면 말소되지 않고 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
② 임차·점유관계 — 1억원 임차권 외 14명도 확인 필요
조사된 임차·점유 명의는 총 15명입니다. 이 가운데 임현신은 보증금·확정일자·전입일과 임차권등기가 확인돼 대항력과 우선변제권을 구체적으로 판단할 수 있습니다. 나머지 14명은 전입일은 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로, 전입일이 말소기준보다 빠르다는 사실만으로 대항력 있다고 단정할 수 없습니다. 이들은 대항력 가능·미상으로 보고 추가 확인해야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤대호 | 2021.08.27 | 미상 | 2024.12.02 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이나연 | 2021.08.30 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 백미정 | 2021.09.15 | 미상 | 2025.09.15 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이영은 | 2021.11.09 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 정혜선 | 2022.09.14 | 미상 | 2024.12.16 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 우광우 | 2021.11.30 | 미상 | 2024.12.03 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박지현 | 2022.09.14 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 오다겸 | 2023.02.27 | 미상 | 2024.12.24 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 최미현 | 2023.03.31 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 최민혁 | 2022.05.04 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박동주 | 2022.04.13 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 마임근 | 2022.04.27 | 미상 | 2025.01.17 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이성민 | 2021.12.01 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이세윤 | 2023.03.15 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 임현신 | 2022.04.28 | 100,000,000원 | 2024.06.11 | 有 | 有 | 93,946,296원 |
③ 시세 비교 — 최저가 9.4%가 아니라 실질취득 144.3%
파크블루11차는 112세대, 2021.03.11 준공이며 비교 면적은 17.12㎡입니다. 확인된 실거래는 3건이고, 최근 12개월 평균은 69,683,333원, 최신 거래는 2025.12 · 65,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 17.12㎡ | 15 | 65,000,000원 |
| 2025.03 | 17.12㎡ | 11 | 70,500,000원 |
| 2025.03 | 17.12㎡ | 11 | 73,550,000원 |
| 최근 평균 | 17.12㎡ | 3건 | 69,683,333원 |
표면 최저가 6,572,000원은 최근 평균 69,683,333원의 9.4%에 불과합니다. 그러나 대항력 있는 임현신의 미배당 보증금까지 합친 현재 회차 실질취득액은 100,518,296원입니다. 이는 최근 평균의 약 144.3%이고, 최신 거래 65,000,000원과 비교하면 약 154.6%입니다. 따라서 이 사건에서 “최저가가 시세보다 매우 싸다”는 해석은 맞지 않습니다.
④ 유찰 시나리오 — 내려가는 건 낙찰가, 총부담은 약 1억원
| 회차 | 매각가 | 임현신 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 8회 유찰 | 6,572,000원 | 93,946,296원 | 100,518,296원 |
| 9회 유찰 시 | 4,600,400원 | 95,882,407원 | 100,482,807원 |
| 10회 유찰 시 | 3,220,280원 | 97,237,685원 | 100,457,965원 |
9회 유찰 시 매각가는 4,600,400원으로 내려가지만 임현신 인수액은 95,882,407원으로 늘어 실질취득은 100,482,807원입니다. 10회 유찰 시에도 3,220,280원 + 97,237,685원으로 100,457,965원입니다. 즉 이 구조에서는 추가 유찰이 취득원가를 실거래 수준까지 낮춰주는 효과가 거의 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 6,572,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 518,296원 |
| 1. 임차인 임현신 보증금 | 100,000,000원 | 6,053,704원 |
| 2. 경매개시결정 · 한경엽 | 124,776,985원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가에서는 임현신 보증금 중 6,053,704원만 배당되고 93,946,296원이 매수인 인수로 계산됩니다. 신청채권 관련 청구금액 124,776,985원은 배당액 0원, 미배당 124,776,985원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 사상초등학교 남동측 인근이며, 주변에는 아파트·오피스텔·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 2호선 사상역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물이며 위생·급배수·도시가스난방·승강기·기계식주차설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역·가축사육제한구역·비행안전제6구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접합니다.
- 공시지가. 1,995,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지 거래. 112세대, 2021.03.11 준공. 17.12㎡ 실거래 3건은 65,000,000원~73,550,000원입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득가로 비교. 현재 회차에서는 6,572,000원이 아니라 인수 93,946,296원을 합친 100,518,296원을 기준으로 실거래와 비교해야 합니다.
- 임현신 임차권. 보증금 100,000,000원, 확정일자 2022.04.11, 전입·점유 2022.04.28, 임차권등기 2024.06.11을 원본과 대조해야 합니다.
- 나머지 14명. 전입일만으로 대항력 있다고 단정할 수 없습니다. 보증금·확정일자·실제 점유 및 계약관계를 각각 확인해야 합니다.
- 배당액 변동. 현재 배당표는 매각가 6,572,000원 가정이며 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
- 사건 진행상태. 2026.03.05 및 2026.04.08 기각결정정본 발송 이력이 있으므로 2026.10.13 매각기일 전 사건 진행상태를 다시 확인해야 합니다.
- 다회 유찰. 현재 8회 유찰이고 단지 경매 평균 유찰도 6.0회입니다. 낮은 최저가만으로 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 자료를 입찰 직전 기준으로 직접 확인하세요.
맺으며 — “657만원짜리 아파트”가 아니다
이 사건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 최저매각가 6,572,000원입니다. 하지만 권리분석을 거치면 실제 판단 기준은 완전히 달라집니다. 임현신의 100,000,000원 임차보증금 중 현재 매각대금으로 변제되지 않는 93,946,296원을 매수인이 인수하기 때문에, 실질취득액은 100,518,296원입니다.
이 금액은 최근 12개월 평균 69,683,333원과 최신 거래 65,000,000원보다 높습니다. 9회·10회까지 추가 유찰돼도 인수액이 늘어 실질취득액은 계속 약 1억원 수준입니다. 여기에 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 14명의 점유 명의가 별도로 남아 있습니다. 따라서 이 사건은 낮은 최저가가 가격 메리트를 의미하지 않고, 선순위 임차권과 미상 점유관계 확인이 우선되는 고위험 권리분석형 물건으로 보는 것이 데이터에 부합합니다.
