부산지방법원 2024타경4620. 사상구 괘법동 파크블루11차 9층 906호, 전용 17.12㎡ 아파트입니다. 표면적인 숫자는 강렬합니다. 감정가 114,000,000원에서 7회 유찰돼 최저매각가가 9,388,000원까지 내려왔습니다. 그러나 등기부를 보면 이 물건의 말소기준으로 계산된 권리는 2024.06.19. 갑구 5번 강제경매개시결정이고, 그보다 앞선 2024.06.11. 을구 1번 주택임차권등기에는 임현신의 보증금 100,000,000원이 명확히 적혀 있습니다. 이 임차권은 매각으로 소멸하지 않고, 배당으로 전액 변제되지 않는 부분을 매수인이 인수하는 구조입니다.
현재 최저가 9,388,000원을 매각가로 가정하면 집행비용 568,984원 다음으로 임현신에게 8,819,016원이 배당되고, 보증금 부족분 91,180,984원이 남습니다. 따라서 “938만 원에 사는 아파트”가 아니라, 확인된 임차보증금만 놓고도 실질취득이 약 1억 원에 고정되는 인수형 물건으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경4620 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 광장로87번길 77, 9층906호 (괘법동, 파크블루11차) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 공동주택(아파트) 이용 · 전용 17.12㎡ · 15층 건물 내 9층 906호 |
| 소유자 | 주식회사파크블루 |
| 감정가 / 최저가 | 114,000,000원 / 9,388,000원 (7회 유찰) |
| 청구금액 | 124,776,985원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 단지 | 파크블루11차 · 112세대 · 사용승인 2021.03.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
2024.08.16. 국민건강보험공단 압류와 2025.07.04. 사상구 압류는 말소기준 이후라 매각으로 소멸하는 것으로 계산됩니다. 반대로 임현신의 주택임차권은 말소기준 전 권리이므로 “등기부상 뒤 권리는 다 지워진다”는 식으로 단순화해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 1억원 확정 인수 + 보증금 미상 전입자
임현신은 보증금·전입·확정일자·임차권등기가 확인되어 대항력 및 우선변제 구조가 명확합니다. 나머지 전입자들은 전입일이 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로, 대항력 있음으로 단정할 수 없고 “대항력 가능·미상”으로 보는 것이 안전합니다. 이들의 보증금이 확인되지 않은 이상 임현신 1억원 외의 추가 인수위험은 닫히지 않습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임현신 | 2022.04.28 | 100,000,000원 / 2022.04.11 | 2024.06.11 | 대항력 | 우선변제 | 91,180,984원 인수 |
| 윤대호 | 2021.08.27 | 미상 / 미상 | 2024.12.02 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 이나연 | 2021.08.30 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 백미정 | 2021.09.15 | 미상 / 미상 | 2025.09.15 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 이영은 | 2021.11.09 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 우광우 | 2021.11.30 | 미상 / 미상 | 2024.12.03 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 이성민 | 2021.12.01 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 박동주 | 2022.04.13 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 마임근 | 2022.04.27 | 미상 / 미상 | 2025.01.17 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 최민혁 | 2022.05.04 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 정혜선 | 2022.09.14 | 미상 / 미상 | 2024.12.16 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 박지현 | 2022.09.14 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 오다겸 | 2023.02.27 | 미상 / 미상 | 2024.12.24 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 이세윤 | 2023.03.15 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 최미현 | 2023.03.31 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
③ 시세 비교 — 최저가 13.5%라는 숫자는 가격 메리트가 아니다
파크블루11차 전용 17.12㎡의 최근 12개월 실거래는 3건이고 평균은 69,683,333원, 최신 거래는 2025.12. 65,000,000원입니다. 데이터상 최저가 9,388,000원은 최근 12개월 평균의 13.5%에 불과하지만, 이 비율은 임차보증금 인수를 제외한 최저매각가만 비교한 값이라 투자매력 판단에 쓰면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 17.12㎡ | 15 | 65,000,000원 |
| 2025.03 | 17.12㎡ | 11 | 70,500,000원 |
| 2025.03 | 17.12㎡ | 11 | 73,550,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 17.12㎡ | 3건 | 69,683,333원 |
가격 비교의 기준을 실질취득으로 바꾸면 결론이 정반대가 됩니다. 임현신의 확인된 보증금만으로 실질취득은 약 100,000,000원 수준이고, 이는 최근 12개월 평균 69,683,333원과 최신 거래 65,000,000원보다 높습니다. 따라서 현재 최저가가 아무리 낮아 보여도 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 9,388,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 568,984원 |
| 1. 임차인 임현신 보증금 | 100,000,000원 | 8,819,016원 |
| 2. 경매개시결정 · 한경엽 | 124,776,985원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당가정에서 임현신 보증금 부족분 91,180,984원이 매수인 인수로 남습니다. 신청채권자 청구금액 124,776,985원은 배당 0원으로 계산되며, 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다. 다른 전입자의 보증금이 확인될 경우 추가 인수위험은 별도로 검토해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사상구 괘법동 사상초등학교 남동측 인근으로, 주변에 아파트·오피스텔·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2호선 사상역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물이며 위생·급배수·도시가스난방·승강기·기계식주차설비를 갖추고 있습니다.
- 용도·규제. 공동주택(아파트)로 이용 중이며 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·비행안전제6구역 등에 해당합니다.
- 토지. 공시지가 1,995,000원/㎡, 지목 대, 평지이며 동측으로 폭 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 환금성 신호. 단지 경매물건 평균 유찰횟수는 5.2회이고 이 사건은 7회 유찰되었습니다. 최근 확인된 동일 면적 거래는 3건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 기준 계산 금지. 입찰가 9,388,000원만 보고 수익률을 계산하면 안 됩니다. 임현신 보증금 100,000,000원을 실질취득 기준으로 먼저 반영해야 합니다.
- 임현신 인수 확인. 현재 배당가정의 미배당액은 91,180,984원입니다. 낙찰가가 내려가면 배당액이 줄고 인수액이 늘어 확인된 총부담은 약 1억원 수준에 머뭅니다.
- 미상 전입자 확인. 윤대호·이나연·백미정·이영은·정혜선·우광우·박지현·오다겸·최미현·최민혁·박동주·마임근·이성민·이세윤의 보증금·확정일자·실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 배당요구 여부 구분. 배당요구가 확인된 사람과 확인되지 않은 사람이 섞여 있으므로 각 임대차의 대항력·우선변제·배당종결 후 승계 여부를 개별 판단해야 합니다.
- 시세 상한 재설정. 최근 12개월 평균 69,683,333원, 최신 거래 65,000,000원과 비교하면 확인된 실질취득 약 100,000,000원부터 이미 시세보다 높습니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 및 임대차 관련 서류를 직접 대조해 실제 인수 범위를 확정해야 합니다.
맺으며 — “938만 원짜리”가 아니라 “1억 원부터 시작하는 인수형”
이 사건은 7회 유찰과 9,388,000원이라는 최저가 때문에 강한 할인물건처럼 보입니다. 하지만 권리분석을 통과하면 그림이 완전히 달라집니다. 임현신의 100,000,000원 임차보증금이 말소기준보다 앞서 있고, 현재 배당가정상 91,180,984원이 매수인에게 넘어옵니다. 그래서 낙찰가가 더 내려가도 확인된 실질취득은 약 100,000,000원 수준으로 유지됩니다.
그 가격은 최근 12개월 동일 면적 평균 69,683,333원과 최신 거래 65,000,000원보다 높습니다. 더 큰 문제는 임현신 외 선순위 전입자들의 보증금·확정일자가 확인되지 않았다는 점입니다. 따라서 이 물건은 “최저가가 싸서 들어가는 경매”가 아니라, “추가 임차보증금 인수 가능성을 먼저 완전히 해소하지 않으면 가격 계산 자체가 끝나지 않는 경매”입니다. 7회 유찰은 매력이 아니라 경고 신호로 보는 편이 맞습니다.
