10,871,000원
부산지방법원 2024타경4620. 사상구 괘법동 파크블루11차 7층 710호, 전용 19.09㎡ 아파트입니다. 등기상 소유자는 주식회사파크블루이고, 등기부에는 근저당권이 없으며 2024.11.06. 채권자 이희찬의 강제경매개시결정이 말소기준권리입니다. 이후 대형선망수산업협동조합의 200,000,000원 가압류, 제1,2구잠수기수산업협동조합의 548,000,000원 가압류와 후속 강제경매개시결정, 사상구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부 후순위 권리가 아닙니다. 현황조사 등에 나타난 14명의 전입자가 모두 말소기준일보다 앞서 전입했고, 이들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않는다는 점입니다. 보증금·확정일자가 미상인 상태에서는 대항력을 확정적으로 단정할 수 없으므로, 각 전입자는 대항력 가능·미상으로 접근해야 합니다. 배당으로 회수되지 않는 보증금이 있다면 그 금액은 낙찰자가 인수할 가능성이 있으므로, 실제 투자 판단 기준은 10,871,000원의 최저가가 아니라 최저가 + 실제 인수액인 실질취득가입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경4620 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 광장로87번길 77, 7층710호 (괘법동, 파크블루11차) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 19.09㎡ · 7층 710호 |
| 이용상태 | 공동주택(아파트) |
| 소유자 | 주식회사파크블루 |
| 감정가 / 최저가 | 132,000,000원 / 10,871,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이희찬 / 124,776,985원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 단지 | 파크블루11차 · 112세대 · 2021.03.11 준공 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 전입이 핵심
등기부만 보면 말소 구조는 비교적 단순합니다. 2024.11.06. 강제경매개시결정이 기준이 되고 이후 가압류·후속 경매·압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 물건은 등기부 외 점유관계가 핵심입니다. 전입일이 2021.08.27.부터 2023.03.31.까지로 모두 말소기준보다 빠른 14명이 확인됩니다.
② 전입자 현황 — 실제 전입 확인 14명
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으며, 확인된 이름은 모두 실제 전입자로 분류됩니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 우선변제 범위를 최종 확정할 수 없습니다.
| 이름 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤대호 | 2021.08.27 | 2024.12.02 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이나연 | 2021.08.30 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 백미정 | 2021.09.15 | 2025.09.15 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이영은 | 2021.11.09 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정혜선 | 2022.09.14 | 2024.12.16 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 우광우 | 2021.11.30 | 2024.12.03 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박지현 | 2022.09.14 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 오다겸 | 2023.02.27 | 2024.12.24 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 최미현 | 2023.03.31 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 최민혁 | 2022.05.04 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박동주 | 2022.04.13 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 마임근 | 2022.04.27 | 2025.01.17 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이성민 | 2021.12.01 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이세윤 | 2023.03.15 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
윤대호·백미정·정혜선·우광우·오다겸·마임근은 배당요구 접수일이 확인됩니다. 나머지는 배당요구 여부를 최종 확인해야 합니다. 배당요구를 했다는 사실만으로 보증금이 전액 배당된다는 뜻은 아니며, 최저매각가가 10,871,000원에 불과해 실제 배당 여력이 매우 작습니다.
③ 시세 비교 — 최저가 15.4%는 ‘표면 가격’일 뿐
파크블루11차 동일 면적대 최근 12개월 실거래는 4건으로, 평균 70,750,000원, 최저 66,000,000원, 최고 73,000,000원입니다. 최신 거래도 2025.12. 66,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 19.09㎡ | 5 | 66,000,000원 |
| 2025.12 | 19.09㎡ | 11 | 72,000,000원 |
| 2025.12 | 19.43㎡ | 12 | 73,000,000원 |
| 2025.12 | 19.10㎡ | 15 | 72,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 70,750,000원 |
최저매각가 10,871,000원은 최근 12개월 평균의 15.4%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 낮아 보이지만 이 비교는 인수액을 전혀 반영하지 않은 표면 비교입니다. 선순위 전입자들의 보증금이 확인되지 않는 이상, 실질취득가가 70,750,000원보다 낮은지 높은지조차 확정할 수 없습니다. 따라서 이 물건에는 “시세보다 싸다”는 표현을 적용하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 10,871,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 595,678원 |
| 1. 경매개시결정 · 이희찬 | 124,776,985원 | 10,275,322원 |
| 2. 가압류 · 대형선망수산업협동조합 | 200,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 제1,2구잠수기수산업협동조합 | 548,000,000원 | 0원 |
| 4. 후속 강제경매 · 제1,2구잠수기수산업협동조합 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 청구 합계 872,776,985원 중 예상배당은 10,275,322원이며, 미배당액은 862,501,663원입니다. 이 배당 계산에서는 매수인 인수액이 0원으로 잡혀 있지만, 선순위 전입자 14명의 보증금이 확인되지 않았으므로 실제 임차보증금 인수액까지 0원이라고 확정할 수는 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제 역시 실제 배당에서 변동 요인입니다.
⑤ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 10,871,000원 | 10,275,322원 | 862,501,663원 |
| 8회 유찰 시 | 7,609,699원 | 7,072,724원 | 865,704,261원 |
| 9회 유찰 시 | 5,326,789원 | 4,830,907원 | 867,946,078원 |
추가 유찰로 낙찰가가 더 내려가면 채권자의 미배당은 오히려 늘어납니다. 임차인 보증금까지 존재한다면 낮아지는 낙찰가만큼 인수 위험이 커질 수도 있으므로, 낙찰가 하락 = 실질취득가 하락으로 자동 연결해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 사상초등학교 남동측 인근에 위치하고, 주변은 아파트·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철2호선 사상역이 있습니다.
- 이용상태. 공동주택(아파트)로 이용 중이며, 위생·급배수·도시가스난방·승강기·기계식주차설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이제한지역·상대보호구역·비행안전제6구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 350.2㎡, 공시지가 1,995,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 파크블루11차는 112세대, 2021.03.11 준공이며 동일 면적대 최근 거래는 66,000,000원~73,000,000원입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 14명 보증금 확인이 최우선. 각 전입자의 실제 임대차계약, 보증금, 점유 여부, 확정일자를 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 원본 대조. 선순위 임차인의 인수 여부와 배당요구 여부를 최종 문서로 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 낙찰가에 미배당 인수보증금을 더한 금액으로 최근 실거래 평균 70,750,000원 및 최신 거래 66,000,000원과 비교해야 합니다.
- 낮은 최저가에 현혹 금지. 최저가가 최근시세의 15.4%라는 숫자는 임차인 인수를 반영하지 않은 값입니다.
- 배당 여력 확인. 현재 매각가에서는 신청채권자조차 청구액 124,776,985원을 전액 회수하지 못합니다.
- 반복 유찰 원인 점검. 현재 7회 유찰, 단지 경매 평균 5.2회 유찰이라는 점을 함께 고려해 점유·권리관계를 보수적으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “1,087만원짜리 아파트”로 보면 안 된다
감정가 132,000,000원에서 최저매각가가 10,871,000원까지 내려왔고, 최근 실거래 평균 70,750,000원과 비교하면 표면상 매우 낮은 가격입니다. 하지만 이 사건의 본질은 가격이 아니라 14명의 선순위 전입과 미상의 보증금입니다. 이들의 실제 보증금과 배당·인수 범위가 확인되지 않는 한, 낙찰자의 실질취득가는 계산할 수 없습니다.
등기부 후순위 권리는 소멸하더라도 임차보증금은 별개의 문제입니다. 특히 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 임차인이 존재하면 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어 총 취득부담이 줄지 않을 수 있습니다. 따라서 이 물건은 “7회 유찰이라 싸다”가 아니라 “권리확정 전에는 가격을 평가할 수 없다”가 결론입니다. 권리 확인 전 입찰 보류. 보증금과 점유관계가 먼저입니다.
