최저가는 최근 12개월 실거래 평균 70,750,000원의 10.8%까지 내려왔습니다. 그러나 전입일이 말소기준권리보다 앞선 임차인이 14명이고 보증금·확정일자가 확인되지 않아, 현재 가격만으로 실질취득비용을 판단할 수 없습니다. 배당계산상 매수인 인수액은 0원으로 표시되지만, 실제 인수 여부와 금액은 미상입니다.
7,610,000원
부산지방법원 2024타경4620. 부산 사상구 괘법동 파크블루11차 7층 710호입니다. 감정가는 132,000,000원이지만 8회 유찰되어 현재 최저매각가는 7,610,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 동일 면적대 실거래 평균 70,750,000원과 비교하면 단순 가격비율은 10.8%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 가격이 아니라 전입 임차인의 보증금과 실제 인수액을 현재 확정할 수 없다는 점입니다.
말소기준권리는 2024.11.06. 강제경매개시결정입니다. 현황조사 등에 나타난 14명의 전입일은 모두 이보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 이들을 단순히 확정적인 대항력 임차인으로 단정하기보다 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 특히 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 최저가 7,610,000원만으로 “싸다”거나 “가격 메리트가 확정됐다”고 결론내릴 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경4620 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 광장로87번길 77, 7층710호 (괘법동,파크블루11차) |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(아파트)로 이용중 |
| 단지 / 대상면적 | 파크블루11차 · 112세대 · 19.09㎡ |
| 소유자 | 주식회사파크블루 |
| 감정가 / 최저가 | 132,000,000원 / 7,610,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이희찬 / 124,776,985원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 경매개시결정, 임차관계가 핵심
등기상 과거 신탁등기는 이미 말소되었고, 2024.11.06. 강제경매개시결정을 기준으로 이후 가압류·추가 강제경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기부상의 후순위 채권이 아니라 말소기준보다 앞선 전입자 14명입니다. 전입일만 보면 대항력 성립 가능성이 있으나 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않아 실제 매수인 인수액은 현재 계산할 수 없습니다.
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤대호 | 2021.08.27 | 2024.12.02 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 이나연 | 2021.08.30 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 백미정 | 2021.09.15 | 2025.09.15 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 이영은 | 2021.11.09 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 정혜선 | 2022.09.14 | 2024.12.16 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 우광우 | 2021.11.30 | 2024.12.03 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 박지현 | 2022.09.14 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 오다겸 | 2023.02.27 | 2024.12.24 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 최미현 | 2023.03.31 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 최민혁 | 2022.05.04 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 박동주 | 2022.04.13 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 마임근 | 2022.04.27 | 2025.01.17 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 이성민 | 2021.12.01 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 이세윤 | 2023.03.15 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
② 시세 비교 — 숫자는 10.8%, 실질취득은 아직 미상
파크블루11차 동일 면적대 최근 12개월 실거래는 4건이며 평균은 70,750,000원입니다. 최신 거래는 2025.12의 66,000,000원, 표본 최저 66,000,000원, 최고 73,000,000원입니다. 현재 최저매각가 7,610,000원은 최근 12개월 평균의 10.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 19.09㎡ | 5 | 66,000,000원 |
| 2025.12 | 19.09㎡ | 11 | 72,000,000원 |
| 2025.12 | 19.43㎡ | 12 | 73,000,000원 |
| 2025.12 | 19.10㎡ | 15 | 72,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 70,750,000원 |
감정가 132,000,000원은 최근 실거래 평균보다 높고, 현재 경매 최저가는 그보다 크게 낮습니다. 그러나 이번 사건은 낙찰대금 자체보다 임차보증금 확인이 먼저입니다. 실질취득비용이 확정되지 않았으므로 “시세의 10.8%에 취득한다”는 표현은 정확하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 7,610,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 536,980원 |
| 갑구 5번 경매개시결정 · 이희찬 | 124,776,985원 | 7,073,020원 |
| 갑구 6번 가압류 · 대형선망수산업협동조합 | 200,000,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 제1,2구잠수기수산업협동조합 | 548,000,000원 | 0원 |
| 갑구 8번 · 제1,2구잠수기수산업협동조합 | 미상 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 채권자 총 청구액은 872,776,985원, 배당액은 7,073,020원, 미배당액은 865,703,965원입니다. 이 계산의 매수인 인수액은 0원으로 표시되어 있으나, 임차인 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 실제 임차보증금 인수 위험까지 0원이라고 단정할 수는 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사상구 괘법동 사상초등학교 남동측 인근이며, 주위는 아파트·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철2호선 사상역이 있습니다.
- 이용상태. 공동주택(아파트)로 이용 중이며 위생설비·급배수설비·도시가스난방설비·승강기설비·기계식주차설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가축사육제한구역·가로구역별 최고높이제한지역·상대보호구역·비행안전제6구역입니다.
- 토지. 공시지가 1,995,000원/㎡, 토지면적 350.2㎡이며 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 14명 각각의 보증금, 계약관계, 실제 점유범위와 배당 후 미회수액을 확인해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 전입일은 빠르지만 보증금·확정일자 등이 미상입니다. 현 단계에서는 대항력 가능·미상으로 접근하는 것이 안전합니다.
- 배당요구 여부 구분. 윤대호·백미정·정혜선·우광우·오다겸·마임근은 배당요구 접수일이 확인되며, 나머지는 배당요구 여부가 확인되지 않습니다.
- 가격 착시 경계. 7,610,000원은 최근 시세의 10.8%지만 실질취득비용은 임차보증금에 따라 달라질 수 있습니다.
- 다회유찰 원인 확인. 현재 8회 유찰, 단지 평균 6.0회 유찰입니다. 단순 할인율보다 권리·점유관계 확인을 우선해야 합니다.
- 배당표 한계. 계산상 매수인 인수액 0원은 임차보증금 미상 위험을 해소하는 근거가 아닙니다.
맺으며 — “761만원”보다 먼저 볼 숫자는 ‘14명’
감정가 132,000,000원이 8회 유찰되어 7,610,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 70,750,000원과 비교한 표면 할인율은 매우 큽니다. 하지만 이 사건은 최저가가 낮다는 사실만으로 평가하면 안 됩니다. 말소기준권리보다 앞선 전입자 14명의 보증금이 모두 확인되지 않아 매수인이 실제로 부담할 수 있는 금액을 산정할 수 없기 때문입니다.
등기상 후순위 가압류·압류는 소멸하지만, 임차관계는 별개의 문제입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “7,610,000원에 낙찰받을 수 있느냐”가 아니라 “낙찰 후 실제로 얼마를 더 부담해야 하는가”를 먼저 확정하는 것입니다. 임차인별 보증금과 배당 후 잔존액이 확인되기 전까지는 실질취득비용을 시세와 비교할 수 없으며, 단순 최저가만 근거로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
