부산지방법원 2024타경4620. 사상구 괘법동 파크블루11차 6층 607호, 전용 17.12㎡ 아파트입니다. 감정가는 116,000,000원이지만 일곱 차례 유찰되면서 현재 최저매각가는 39,788,000원, 감정가의 34% 수준까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 매우 큰 할인처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 가격이 아니라 말소기준보다 앞선 다수의 전입자입니다.
말소기준권리는 2024.11.06. 강제경매개시결정입니다. 그런데 현황조사에 잡힌 실제 임차인 14명의 전입일은 모두 2021.08.27.~2023.03.31.로 그보다 앞섭니다. 다만 대부분 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 이를 일률적으로 ‘대항력 있음’으로 단정할 수는 없습니다. 정확한 표현은 대항력 가능·미상입니다. 이들의 보증금이 얼마인지, 실제 점유·대항요건이 유지되는지에 따라 매수인이 떠안을 금액이 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경4620 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 광장로87번길 77, 6층607호 (괘법동,파크블루11차) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 17.12㎡ · 15층 건물 내 6층 |
| 소유자 | 주식회사파크블루 |
| 감정가 / 최저가 | 116,000,000원 / 39,788,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이희찬 / 124,776,985원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 단지 | 파크블루11차 · 112세대 · 2021.03.11. 준공 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 빠른 전입이 핵심
등기상 말소기준은 2024.11.06. 강제경매개시결정입니다. 그 이후 대형선망수산업협동조합의 200,000,000원 가압류, 제1,2구잠수기수산업협동조합의 548,000,000원 가압류와 후속 강제경매, 사상구 압류, 한국토지주택공사의 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 14명 + 보증기관 대위·승계 1건
한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계 건이므로 별도의 실제 임차인으로 더해 보증금을 중복 합산하면 안 됩니다. 따라서 실제 임차인은 14명입니다. 한국토지주택공사 임차권의 보증금은 90,000,000원이며, 우선변제권과 배당요구가 확인됩니다.
| 이름 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤대호 | 2021.08.27 | 미상 | 미상 | 2024.12.02 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이나연 | 2021.08.30 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 백미정 | 2021.09.15 | 미상 | 미상 | 2025.09.15 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이영은 | 2021.11.09 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 우광우 | 2021.11.30 | 미상 | 미상 | 2024.12.03 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이성민 | 2021.12.01 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박동주 | 2022.04.13 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 마임근 | 2022.04.27 | 미상 | 미상 | 2025.01.17 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 최민혁 | 2022.05.04 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정혜선 | 2022.09.14 | 미상 | 미상 | 2024.12.16 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박지현 | 2022.09.14 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 오다겸 | 2023.02.27 | 미상 | 미상 | 2024.12.24 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이세윤 | 2023.03.15 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 최미현 | 2023.03.31 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 한국토지주택공사 | 2023.03.31 | 90,000,000원 | 2023.03.15 | 2025.04.10 | 포기 확약 | 있음 | 대위·승계 |
③ 시세 비교 — 표면가격은 낮지만 ‘총취득가’는 미확정
파크블루11차 전용 17.12㎡의 확인된 실거래는 3건입니다. 최근 12개월 평균은 69,683,333원, 최신 거래는 2025.12. 65,000,000원입니다. 현재 최저가 39,788,000원은 최근 12개월 평균의 57.1%로, 최저가 자체만 보면 최근 거래가격보다 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 17.12㎡ | 15 | 65,000,000원 |
| 2025.03 | 17.12㎡ | 11 | 70,500,000원 |
| 2025.03 | 17.12㎡ | 11 | 73,550,000원 |
| 평균 | 17.12㎡ | 3건 | 69,683,333원 |
다만 이 사건에서는 최저가와 실질취득액을 같은 숫자로 보면 안 됩니다. 한국토지주택공사 임차권만 놓고 보면 확약 덕분에 룰상 미배당분은 실질 0원*으로 정리됩니다. 그러나 나머지 14명의 보증금이 미상이라 그중 대항력이 실제 성립하는 임차인이 있다면 추가 인수액이 붙을 수 있습니다. 따라서 39,788,000원을 곧바로 ‘총 취득가격’으로 보고 시세차익을 계산하는 것은 금물입니다.
④ 예상배당표 (매각가 39,788,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,116,184원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 · 우선변제 | 90,000,000원 | 38,671,816원 |
| 2. 경매개시결정 · 이희찬 | 124,776,985원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 대형선망수산업협동조합 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 제1,2구잠수기수산업협동조합 | 548,000,000원 | 0원 |
| 5. 후속 강제경매 · 제1,2구잠수기수산업협동조합 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 한국토지주택공사 보증금의 미배당액은 51,328,184원입니다. 확약이 없었다면 대항력 있는 임차보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수가 늘어, 총 부담은 보증금 90,000,000원 수준에 묶이는 형태입니다. 다만 2026.04.13. 확약으로 이 임차권의 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | LH 룰상 미배당 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 7회 유찰 | 39,788,000원 | 51,328,184원 | 실질 0원* |
| 8회 유찰 시 | 31,830,400원 | 59,142,547원 | 실질 0원* |
| 9회 유찰 시 | 25,464,320원 | 65,394,038원 | 실질 0원* |
* 위 0원은 한국토지주택공사 임차권에 대한 확약만 반영한 값입니다. 다른 14명의 미상 보증금에 따른 인수위험은 포함하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 사상초등학교 남동측 인근이며, 주변에 아파트·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철2호선 사상역이 있습니다.
- 이용상태. 공동주택(아파트)로 이용 중이며 위생·급배수·도시가스난방·승강기·기계식주차설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며, 가로구역별 최고높이제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역·비행안전제6구역에 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 1,995,000원/㎡, 토지면적 350.2㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지 규모. 파크블루11차는 112세대, 2021.03.11. 준공입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 14명 임차인 원문 대조. 각 임차인의 보증금·확정일자·실제 점유 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 개별 확인해야 합니다.
- 확약 범위 확인. 한국토지주택공사 90,000,000원 임차권의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 매각 후 실제 이행되는 조건을 확인해야 합니다.
- 승계 대상 확인. 대위·승계 대상 표기가 윤대호와 최미현으로 서로 다르게 나타나므로, 보증기관 승계 관계를 원문으로 확인해야 합니다.
- 최저가만으로 수익률 계산 금지. 39,788,000원은 기타 미상 임차보증금을 포함하지 않은 숫자입니다.
- 7회 유찰 원인 점검. 단지 평균 유찰 5.2회보다 더 많이 유찰된 사건인 만큼 현장 점유·명도 난이도까지 함께 확인해야 합니다.
- 배당 외 비용 확인. 당해세·최우선변제·관리비 등 배당표에 반영되지 않은 항목을 확인해야 합니다.
맺으며 — “57.1% 할인”보다 먼저 볼 숫자는 ‘14명’
현재 최저가 39,788,000원은 최근 12개월 실거래 평균 69,683,333원의 57.1%로 내려와 있습니다. 한국토지주택공사의 90,000,000원 임차권도 확약서 덕분에 이 임차권에 한해서는 미배당액 51,328,184원을 매수인이 실질적으로 떠안지 않는 구조가 확인됩니다.
하지만 이 사건을 그 두 숫자로 끝내면 안 됩니다. 현황조사상 실제 임차인은 14명이고, 이들의 전입은 모두 2024.11.06. 말소기준보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 대부분 미상인 상태라 대항력 가능·미상인 임차인의 총 인수액을 아직 계산할 수 없습니다. 이미 7회 유찰됐다는 사실도 이 불확실성을 가볍게 볼 수 없게 합니다. 결론은 표면가격은 낮지만, 총취득가는 미확정. 이 물건은 입찰가보다 먼저 임차관계 원문을 닫아야 하는 사건입니다.
