울산지방법원 2025타경11451. 양산시 동면 석산리 1477-7, 금오로 256 소재 5층 건물 중 1층 103호입니다. 용도는 근린시설이고, 감정요항표상 근린생활시설이면서 건축물대장상 교육연구시설로 기재돼 있습니다. 현황은 공실이며 내부에 사무집기가 있습니다. 소유자는 주식회사금강프라자로, 2017.10.31 소유권보존과 동시에 대형기선저인망수산업협동조합의 채권최고액 635,700,000원 근저당이 설정됐습니다.
이 근저당이 바로 말소기준권리입니다. 뒤이어 양산시·국의 압류와 현재 사건의 임의경매개시결정이 등기됐지만 모두 말소기준권리 뒤에 위치합니다. 따라서 제공된 권리관계와 배당 시나리오 기준 매수인이 승계할 등기상 권리는 0원으로 분석됩니다. 다만 현재 남아 있는 국세·지방세 압류가 당해세에 해당할 경우 배당 순위와 채권자 회수액은 달라질 수 있으므로, 인수 위험과 배당 변동 위험을 구분해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11451 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 동면 석산리 1477-7 1층103호 · 경상남도 양산시 동면 금오로 256 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설(건축물대장상 교육연구시설) · 현황 공실 |
| 건물 | 일반철골구조 및 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 5층 건물 중 1층 |
| 소유자 | 주식회사금강프라자 · 2017.10.31 소유권보존 |
| 감정가 / 최저가 | 723,000,000원 / 173,592,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 대형기선저인망수산업협동조합 / 1,480,700,000원 |
| 말소기준 근저당 | 대형기선저인망수산업협동조합 · 채권최고액 635,700,000원 · 2017.10.31 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 등기는 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있고 현황은 공실입니다. 내부에 사무집기가 있다는 기재가 있으므로 실제 인도 시점의 점유 상태와 집기 소유관계는 현장에서 재확인할 필요가 있습니다. 보증금·확정일자를 가진 임차인이 확인된 상태는 아니므로 임차보증금 승계액은 계산되지 않으며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 24.01%는 ‘할인율’이지 ‘시세 메리트’가 아니다
감정가는 723,000,000원, 4회 유찰된 현재 최저매각가는 173,592,000원으로 감정가의 24.01% 수준입니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 121,514,399원, 6회 유찰 시 85,060,079원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 24.01% | 173,592,000원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 121,514,399원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 85,060,079원 | 0원 |
여기서 가장 중요한 점은 감정가와 시장가격은 같은 개념이 아니라는 것입니다. 실제 근린시설의 적정 매입가는 동일 권역·유사 용도·유사 면적의 매매가격과 임대수익을 함께 대조해야 합니다. 따라서 최저가가 감정가 대비 크게 낮아졌다는 사실만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”라고 판정해서는 안 됩니다. 오히려 4회 유찰이라는 결과 자체가 해당 가격대에서 수요 검증이 반복해서 필요했다는 신호로 보수적으로 읽는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 173,592,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,230,288원 |
| 1. 근저당 · 대형기선저인망수산업협동조합 | 635,700,000원 | 170,361,712원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 집행비용 3,230,288원을 제외한 170,361,712원이 근저당권자에게 배당되고, 채권최고액 기준 465,338,288원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 국세·지방세 당해세 및 임차인 최우선변제는 이 계산에 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양산시 동면 석산리 양산국유림관리소 동측 인근으로, 근린생활시설·업무시설·대규모아파트단지가 혼재한 상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 대중교통 등 일반 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 건물 북측으로 광대로, 남측으로 중로, 동측으로 보행자전용도로에 접합니다.
- 용도. 근린생활시설로 이용되며 건축물대장상 교육연구시설입니다. 감정요항표는 현황 4개호 공실로 기재하고 있고, 본건 비고에는 공실 상태와 내부 사무집기가 기재돼 있습니다.
- 설비. 공동위생설비·급배수설비·소화전설비·스프링쿨러설비·승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 평지의 세장형 토지로 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 전체 토지면적은 1,332.6㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며 대로1류와 중로3류에 접하고, 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 2,745,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 실제 경매에서 4회 유찰된 만큼, 단순 할인율보다 해당 용도를 실제로 사용할 매수·임차수요가 어느 정도인지 확인하는 것이 핵심입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세를 먼저 확인. 감정가 대비 24.01%라는 수치만 보고 싸다고 판단하지 말고 인근 유사 근린시설·교육연구시설의 실제 매매가격과 임대료를 대조하세요.
- 용도 확인. 근린생활시설이면서 건축물대장상 교육연구시설이므로 예정 업종의 사용 가능 여부와 필요한 행정절차를 확인해야 합니다.
- 공실·집기 확인. 현황 공실이지만 내부에 사무집기가 있습니다. 입찰 전 실제 점유자 존재 여부와 집기 처리 문제를 현장에서 재확인하세요.
- 세금 압류 확인. 양산시·국 압류 4건 중 당해세 해당액이 있는지 확인해야 예상배당 순서를 정확히 계산할 수 있습니다.
- 배당 부족과 인수를 구분. 현재 시나리오에서 근저당 미배당은 465,338,288원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 미회수액을 매수인 승계액으로 혼동하지 마세요.
- 회차별 상한가 설정. 현재 173,592,000원, 5회 유찰 시 121,514,399원, 6회 유찰 시 85,060,079원의 시나리오를 실제 임대수익·매매시세와 함께 놓고 입찰 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격 검증은 더 어렵다
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2017.10.31 대형기선저인망수산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 뒤에 붙은 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인은 없고 권리분석상 실질취득액은 최저가 173,592,000원 + 인수 0원 = 173,592,000원입니다.
문제는 그 173,592,000원이 시장에서 싼 가격인지입니다. 4회 유찰돼 감정가의 24.01%까지 내려왔지만, 이 물건은 아파트가 아니라 공실 근린시설이고 건축물대장상 교육연구시설입니다. 실제 사용 가능 업종과 임대수요를 확인하지 않은 할인율은 투자수익으로 직결되지 않습니다. 따라서 결론은 “권리는 통과, 가격은 별도 검증”입니다. 세금 배당순위·공실 점유상태·용도 적합성까지 확인한 뒤 실제 매매·임대 시세가 최저가보다 충분히 높다는 근거가 확보될 때만 가격 메리트를 논할 수 있습니다.
