84,995,000원
울산지방법원 2025타경11451. 양산시 동면 석산리 1477-7, 금오로 256에 있는 1층 107호 근린시설입니다. 감정평가 이용상태는 근린생활시설(건축물대장상 교육연구시설)이며 현황은 공실입니다. 등기상 소유자는 주식회사금강프라자이고, 2017.10.31 설정된 대형기선저인망수산업협동조합의 305,500,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 현재 경매개시결정과 국의 압류는 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 감정가 354,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가가 84,995,000원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 24.01%입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다. 특히 근린시설은 아파트처럼 표준화된 주거상품이 아니므로 공실 상태, 실제 사용 가능성, 상권과 임대수요를 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11451 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 동면 석산리 1477-7 1층107호 |
| 도로명주소 | 경상남도 양산시 동면 금오로 256 |
| 용도 / 현황 | 근린시설 · 근린생활시설(건축물대장상 교육연구시설) · 현황 공실 |
| 소유자 | 주식회사금강프라자 |
| 감정가 / 최저가 | 354,000,000원 / 84,995,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 1,480,700,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
신고·조사된 임차인은 없습니다. 매각물건명세서 비고에도 근린생활시설이며 현황 공실로 기재되어 있습니다. 다만 감정평가상 임대관계 자체는 미상으로 적혀 있으므로, 입찰 직전 현황과 점유관계를 다시 확인하는 것이 안전합니다. 등기상 핵심은 2017.10.31 대형기선저인망수산업협동조합의 근저당권이고, 이것이 말소기준입니다. 2025.03.06 현재 임의경매개시결정과 2025.03.24 국의 압류는 모두 그 이후 권리라 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 4회 유찰, 하지만 ‘시세 대비 저가’는 확인 불가
현재 최저가는 84,995,000원으로 감정가 354,000,000원의 24.01%입니다. 절대 금액만 보면 크게 내려왔지만, 별도의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가보다 낮은지 여부는 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 84,995,000원 | 83,065,090원 | 222,434,910원 |
| 5회 유찰 시 | 59,496,499원 | 58,025,562원 | 247,474,438원 |
| 6회 유찰 시 | 41,647,549원 | 40,497,893원 | 265,002,107원 |
③ 예상배당표 (매각가 84,995,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,929,910원 |
| 1. 근저당 · 대형기선저인망수산업협동조합 | 305,500,000원 | 83,065,090원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 근저당권 채권최고액 305,500,000원 중 83,065,090원이 배당되고 222,434,910원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 소유자 잔여금은 0원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양산국유림관리소 동측 인근으로, 근린생활시설·업무시설·대규모아파트단지가 혼재한 상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 대중교통 등 일반 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 건물 북측은 광대로, 남측은 중로, 동측은 보행자전용도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며 대로1류와 중로3류에 접합니다.
- 공시지가. 2,745,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 현황. 근린생활시설(건축물대장상 교육연구시설)이며 현황 공실입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 설비. 공동위생·급배수·소화전·스프링쿨러·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 재확인. 현재 자료상 공실이고 신고·조사된 임차인은 없지만, 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 입찰 직전 실제 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 근린생활시설이지만 건축물대장상 교육연구시설로 기재돼 있으므로 원하는 업종의 실제 사용 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 4회 유찰·감정가 24.01%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 유사 근린시설 거래와 임대수익을 별도로 대조해야 합니다.
- 공실 리스크. 현황 공실이므로 취득 후 임차인을 구하지 못하는 기간과 관리비·보유비용을 감안해야 합니다.
- 세금·배당 변수. 국의 압류가 있고 예상배당은 당해세 등을 반영하지 않은 값이므로 매각물건명세서와 배당 관련 원본을 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격과 환금성은 별도 검증
이 사건은 권리구조만 보면 비교적 단순합니다. 2017.10.31 근저당권이 말소기준이고 그 뒤의 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하며, 신고·조사된 임차인이 없고 현황 공실이라 예상 인수액도 0원입니다. 반면 가격 측면에서는 이미 4회 유찰돼 감정가의 24.01%까지 내려왔다는 사실 자체가 시장 저항을 보여줍니다. 더구나 실거래 시세 자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가보다 얼마나 낮은지는 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건은 권리 안전성보다 상가 수요·공실·용도 적합성·실제 시세를 얼마나 정확히 검증하느냐가 입찰 판단의 핵심입니다.
