울산지방법원 2025타경11451. 경상남도 양산시 동면 석산리 1477-7, 금오로 256 소재 집합건물의 1층108호입니다. 용도는 근린시설이고 감정평가상 근린생활시설(건축물대장상 교육연구시설)로 기재되어 있습니다. 2017년 소유권보존과 같은 날 대형기선저인망수산업협동조합이 채권최고액 305,500,000원의 근저당을 설정했고, 이것이 현재 권리분석의 말소기준권리입니다.
이후 2023년 한 차례 임의경매개시결정이 있었지만 2025년 취하되어 등기가 말소됐고, 2025.03.06 현재 사건의 임의경매개시결정이 다시 등기됐습니다. 이어 2025.03.24 금정세무서장을 처분청으로 하는 국 압류가 들어왔지만 말소기준보다 뒤이므로 등기상으로는 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 따라서 현재 배당모형상 낙찰자가 떠안는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11451 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 동면 석산리 1477-7 1층108호 · 경상남도 양산시 동면 금오로 256 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설(건축물대장상 교육연구시설) · 현황 공실 |
| 건물 | 일반철골구조 및 철근콘크리트구조 · 5층 건물 중 1층 |
| 소유자 | 주식회사금강프라자 |
| 감정가 / 최저가 | 354,000,000원 / 84,995,000원 (4회 유찰, 감정가 24%) |
| 청구금액 | 1,480,700,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2017.10.31 대형기선저인망수산업협동조합 근저당권입니다. 현재 사건의 임의경매개시결정과 국 압류는 모두 이보다 뒤에 들어왔고 데이터상 매각으로 소멸합니다. 2023년 시작됐던 별도 임의경매는 2025.02.03 취하되어 2025.02.10 등기까지 말소됐습니다. 현재 사건에서 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 점유·이용상태 — 공실이지만 임대관계 확인은 필요
매각물건명세서 비고와 감정 이용상태에는 근린생활시설(건축물대장상 교육연구시설)이며 현황 4개호 공실로 기재되어 있습니다. 별도 임차인 내역은 확인되지 않습니다. 다만 감정평가 기타 참고사항에서는 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로, 입찰 시점의 실제 점유·열쇠 인도 상태와 임대차 존재 여부는 다시 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 — 감정가 24%지만 ‘시세 24%’는 아니다
감정가 354,000,000원에서 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 84,995,000원, 감정가의 24% 수준입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시되어 있지 않으므로, 감정가 대비 낙찰가율을 곧바로 현재 시장가 대비 할인율로 해석할 수 없습니다.
특히 근린시설은 아파트처럼 동일 평형 반복거래로 가격을 검증하기 어렵고, 실제 가치는 임대수요·공실기간·전용 위치·가시성·업종 적합성에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 이미 4회 유찰됐다는 사실 자체도 현재 가격대에서 수요가 충분하지 않았음을 보여주는 중요한 확인 포인트입니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 84,995,000원 | 83,065,090원 | 222,434,910원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 59,496,499원 | 58,025,562원 | 247,474,438원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 41,647,549원 | 40,497,893원 | 265,002,107원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 84,995,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,929,910원 |
| 2. 근저당 · 대형기선저인망수산업협동조합 | 305,500,000원 | 83,065,090원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 305,500,000원 중 83,065,090원이 배당되고 222,434,910원이 미배당으로 남는 구조입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양산국유림관리소 동측 인근으로, 근린생활시설·업무시설·대규모 아파트단지가 혼재한 상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 대중교통 등 일반교통사정도 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 건물 북측으로 광대로, 남측으로 중로, 동측으로 보행자전용도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며 대로1류와 중로3류에 접합니다.
- 토지. 전체 토지면적 1,332.6㎡, 공시지가 2,745,000원/㎡, 지목 대·상업용·평지·세로장방입니다.
- 건물. 일반철골구조 및 철근콘크리트구조 5층 건물이며 공동위생·급배수·소화전·스프링쿨러·승강기설비가 되어 있습니다.
- 현황. 근린생활시설로 이용되며 감정평가상 4개호 공실입니다. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 감정가 할인율과 시세를 구분. 현재 최저가가 감정가의 24%라는 사실만으로 시세 대비 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 공실 확인. 현황 4개호 공실로 기재되어 있지만 임대관계는 미상입니다. 입찰 전 실제 점유와 열쇠 인도 상태를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 근린생활시설로 기재되면서 건축물대장상 교육연구시설이라는 설명이 함께 있으므로 실제 사용 계획과의 적합성을 확인하세요.
- 세금·배당 확인. 2025.03.24 국 압류가 있고 배당표에는 당해세가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 세금관계를 원본으로 점검하세요.
- 환금성 확인. 4회 유찰된 근린시설이므로 아파트식 낙찰가율보다 임대수요·공실기간·재매각 가능성을 우선 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격은 따로 검증해야 한다”
이 물건의 등기상 권리구조는 비교적 명확합니다. 2017년 근저당이 말소기준이고 이후 현재 경매개시결정과 국 압류는 매각으로 소멸하며, 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 투자 판단의 중심은 권리가 아니라 상가 가치와 환금성입니다.
감정가 354,000,000원에서 4회 유찰되어 최저가가 84,995,000원까지 내려왔지만, 실거래 비교 없이 이를 곧바로 시세 대비 할인으로 볼 수 없습니다. 근린생활시설·현황 공실이고 이미 여러 차례 응찰을 받지 못한 만큼, 인수 0원이라는 권리상 장점과 가격 메리트는 별개로 봐야 합니다. 이 사건은 “권리가 어려운 물건”이라기보다 “실제 임대·사용가치를 확인해야 하는 근린시설”에 가깝습니다.
