울산지방법원 2025타경11451. 양산시 동면 석산리 1477-7 소재 1층 112호로, 용도는 근린시설입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설(건축물대장상 교육연구시설)이며 현황은 공실입니다. 등기상 소유자는 주식회사금강프라자이고, 말소기준권리는 2017.10.31. 설정된 대형기선저인망수산업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 234,000,000원으로, 이후 현재 경매개시결정과 국의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 물건에서 눈에 띄는 숫자는 권리보다 유찰 횟수와 가격 하락폭입니다. 감정가 278,000,000원에서 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 66,748,000원입니다. 현재 회차 시나리오상 감정가의 24.01% 수준입니다. 다만 비교할 실거래 자료가 없기 때문에 감정가 대비 하락률만으로 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11451 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 동면 석산리 1477-7 1층112호 |
| 도로명주소 | 경상남도 양산시 동면 금오로 256 |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 근린생활시설(건축물대장상 교육연구시설) · 현황 공실 |
| 소유자 | 주식회사금강프라자 |
| 감정가 / 최저가 | 278,000,000원 / 66,748,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 1,480,700,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 신고 없음. 현황은 공실로 조사되어 있으며, 매수인에게 승계되는 임차보증금은 확인되지 않습니다. 말소기준은 2017.10.31. 대형기선저인망수산업협동조합 근저당권이고, 현재 경매개시결정과 2025.03.24. 국의 압류는 그 뒤에 설정되어 매각으로 소멸합니다. 2018.03.26. 윤정상 명의 근저당권은 2019.07.15. 해지로 이미 말소되었습니다.
② 가격 판단 — 4회 유찰보다 중요한 것은 ‘시세 확인’
현재 최저매각가는 66,748,000원으로 감정가 278,000,000원의 24.01% 수준까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 46,723,600원, 6회 유찰 시 32,706,519원입니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 감정가 비율 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 66,748,000원 | 24.01% | 168,853,464원 |
| 5회 유찰 시 | 46,723,600원 | 16.81% | 188,517,425원 |
| 6회 유찰 시 | 32,706,519원 | 11.76% | 202,282,198원 |
③ 예상배당표 (매각가 66,748,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,601,464원 |
| 1. 근저당 · 대형기선저인망수산업협동조합 | 234,000,000원 | 65,146,536원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 66,748,000원 가정 시 근저당권자에게 65,146,536원이 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 168,853,464원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양산국유림관리소 동측 인근으로, 주위는 근린생활시설·업무시설·대규모 아파트단지 등이 혼재한 상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 대중교통 등 일반교통사정은 양호한 것으로 평가되어 있습니다.
- 현황. 근린생활시설이며 건축물대장상 교육연구시설, 현황은 공실입니다.
- 건물. 일반철골구조 및 철근콘크리트구조의 5층 건물 중 1층이며 외벽은 판넬·석재 마감, 창호는 강화유리 마감입니다.
- 설비. 공동위생설비·급배수설비·소화전설비·스프링쿨러설비·승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 건물 북측으로 광대로, 남측으로 중로, 동측으로 보행자전용도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며 토지면적은 1,332.6㎡, 공시지가는 2,745,000원/㎡입니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래·임대가 검증. 현재 자료에는 비교 가능한 실거래가가 없어 최저가 66,748,000원의 적정성을 별도로 확인해야 합니다.
- 4회 유찰 원인 점검. 단순 가격 문제인지, 공실·업종 적합성·수익성·환금성 문제인지 현장을 기준으로 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 근린생활시설이지만 건축물대장상 교육연구시설로 기재되어 있으므로 실제 사용계획과의 적합성을 확인해야 합니다.
- 공실 상태 확인. 현황 공실이므로 내부 상태와 실제 사용 가능 여부를 현장에서 확인하는 것이 중요합니다.
- 압류·세금 확인. 2025.03.24. 국의 압류가 있으므로 배당 및 조세 관련 원본 서류를 입찰 전 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격과 환금성을 봐야 한다
이 물건은 말소기준 이후 권리가 소멸하고 임차인 신고도 없어, 현재 자료 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 쪽에는 큰 복잡성이 없습니다. 문제는 4회 유찰된 공실 근린시설의 적정가격입니다. 감정가 278,000,000원에서 최저가 66,748,000원까지 내려왔지만 비교 실거래 자료가 없어 이 가격을 곧바로 “싸다”고 평가할 근거는 부족합니다. 권리는 비교적 단순하지만 가격 판단은 보수적으로. 현장 상태와 실제 수익·환금 가능성을 확인한 뒤 입찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
