부산지방법원 2024타경109341. 부산 사하구 하단동 낙동대로457번길 17, 4층 401호 오피스텔 경매입니다. 소유자는 유한책임회사다옴건축이며, 신청채권자는 주식회사 다이아대부입니다. 등기상 과거 설정된 근저당권들은 2021년 이미 말소됐지만, 이것이 권리상 안전을 뜻하지는 않습니다. 핵심은 2021년부터 임대차를 시작한 강다인 씨의 대항력과 6,000만원 보증금입니다. 매각물건명세서도 해당 임차권등기를 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시하고 있습니다.

현재 최저매각가는 5,361,000원입니다. 그러나 강다인 씨의 보증금 중 55,135,498원이 배당되지 못하므로 이를 낙찰자가 인수합니다. 두 금액을 합치면 60,496,498원입니다. 낙찰가가 더 내려가도 임차인에게 배당되는 금액이 줄어드는 만큼 인수액이 늘어나는 구조여서 확인된 실질취득액은 약 6,050만원 수준에서 유지됩니다. 더구나 나머지 18명은 보증금과 확정일자 등이 확인되지 않아 이 금액만으로 전체 인수위험이 끝났다고 볼 수도 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 말소됐지만 임차보증금은 인수

이 사건의 말소기준권리는 2024.09.09 접수된 갑구 5번 강제경매개시결정입니다. 채권자는 주식회사 다이아대부이고, 청구금액은 2,499,726,027원입니다. 같은 날 접수된 갑구 6번 김은솔의 강제경매개시결정도 매각으로 소멸하는 권리입니다.

을구 1번 중부산농업협동조합 근저당권은 채권최고액 2,080,000,000원, 을구 2번 김경훈 근저당권은 채권최고액 3,000,000,000원이었으나 두 근저당권 모두 2021.07.08 말소됐습니다. 따라서 현재 매수인이 인수하는 핵심은 이 근저당권들이 아니라 선순위 임대차에 기초한 강다인 씨의 미배당 보증금입니다. 과거 2021타경4155 경매개시결정도 2023.01.03 취하로 말소된 이력이 있습니다.

임차권등기 자체가 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있다는 이유만으로 보증금까지 소멸하는 것은 아닙니다. 이 사건은 등기상 임차권과 그 기초가 되는 대항력 있는 임대차의 미배당 보증금을 구분해서 봐야 합니다.

② 임차인 분석 — 조사 대상 19명, 확인된 보증금은 1명

임차인·점유자 조사 명단은 총 19명이며, 보증기관 대위·승계로 인한 중복신고는 없습니다. 이 중 강다인 씨는 등기부 임차권등기와 매각물건명세서에 보증금 및 임대차 날짜가 구체적으로 확인됩니다. 나머지 18명은 전입일은 확인되지만 보증금과 확정일자 등이 확인되지 않습니다. 전입일이 말소기준권리보다 앞선다는 사정만으로 이들의 대항력과 인수금액을 확정해서는 안 됩니다.

강다인 씨의 확정일자는 2021.06.17이며, 점유개시일은 2021.07.08입니다. 다른 18명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권 및 인수액을 확정할 수 없습니다. 특히 각 조사 대상의 전유부분이 401호인지 반드시 대조해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득액으로 판단

비교 대상은 하단드리움, 총 21세대, 2021.01.22 준공입니다. 비교 전용면적은 18.68㎡이며, 실제 거래표본은 17.37~20.35㎡입니다. 전체 12건의 평균 거래금액은 90,329,166원이지만, 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.

최근 12개월 평균 78,666,666원만 보면 확인된 실질취득액이 낮아 보일 수 있습니다. 그러나 최신 거래는 2025.03의 56,000,000원입니다. 확인된 실질취득액 60,496,498원은 이 최신 거래보다 약 8.0% 높습니다. 최근 추세 역시 -16.5% 하락입니다. 따라서 이 물건을 최신 실거래보다 싸게 취득한다고 평가할 근거는 부족합니다. 18명의 추가 임차인 인수위험까지 고려하면 실제 취득원가는 더 높아질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 5,361,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 9.3%로 추정한 금액입니다. 배당표상 강다인 씨 보증금 60,000,000원 중 4,864,502원이 배당되고, 부족분 55,135,498원이 매수인에게 인수됩니다. 다이아대부와 김은솔의 채권은 각 2,499,726,027원으로 기재되어 있으며 현재 매각가에서는 배당액이 없습니다. 당해세 및 최우선변제 등은 별도 확인이 필요하고, 보증금이 미상인 나머지 18명의 임차인에 관한 배당·인수 위험은 이 계산에 반영되지 않았습니다.

⑤ 회차별 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수액은 증가

강다인 씨의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조이므로 최저가가 낮아진다고 매수인의 전체 부담이 같은 폭으로 줄어드는 것이 아닙니다. 배당액이 감소하면 매수인 인수액이 그만큼 증가합니다. 아래는 확인된 강다인 보증금만 반영한 시나리오입니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모

• 입지. 부산 사하구 하단동 소재 하단초등학교 동측 인근입니다. 주변은 중소규모 공동주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 도시철도 1호선 하단역이 위치합니다. 감정평가상 교통사정은 양호한 편입니다.
• 건물. 하단드리움은 2021.01.22 준공, 21세대 규모입니다. 감정평가 기재상 철근콘크리트구조, 20층 건물이며 승강기·기계식 주차설비·공동현관기· 화재경보 및 소화전설비·도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
• 용도. 본건 매각물건명세서에는 업무시설(오피스텔)로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 감정평가상 건물에는 업무시설과 공동주택(도시형생활주택)이 함께 존재합니다.
• 토지. 일반상업지역·방화지구에 해당하며 도로에 접합니다. 가로구역별 최고높이 제한지역(96m 이하)이고, 토지이용상황은 주상용입니다. 공시지가는 3,436,000원/㎡입니다.
• 도로. 북서측 약 8m, 북동측 약 3m 내외의 포장도로에 접합니다. 평지의 부정형 토지로 기재되어 있습니다.
• 건물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 다만 내부는 폐문 등으로 자세히 관찰하지 못한 것으로 기재되어 있습니다.
• 환금성. 21세대 규모의 소규모 건물입니다. 비교 거래금액은 56,000,000~104,000,000원으로 편차가 있으며, 최근 추세는 -16.5%입니다. 최신 거래와 실질취득액을 비교하면 가격상 안전마진이 충분하다고 보기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 강다인 임차권 원본 확인. 임대차계약일 2021.06.17, 전입일 2021.06.17, 점유개시일 2021.07.08, 확정일자 2021.06.17, 보증금 60,000,000원 및 배당요구 내용을 매각물건명세서와 임차권등기 원본으로 재확인하세요.
• 미배당 보증금 인수. 현재 회차 기준 55,135,498원이 매수인 인수액으로 산정됩니다. 낙찰가 5,361,000원만 입찰자금으로 생각하면 안 됩니다. 확인된 실질취득액은 60,496,498원입니다.
• 나머지 18명 확인. 이주원·최동석·임지영·손가원·이동민·박지원·김민아·신제윤·임나리· 김민승·박수민·김진영·김민소·임아름·이예림·최수호·이영경·박지영의 임대차계약서, 전입세대열람, 확정일자, 실제 점유 및 보증금을 확인해야 합니다.
• 호실 특정. 19명의 조사 대상이 모두 401호 임차인인지, 다른 호실의 점유자인지 개별적으로 대조해야 합니다. 호실별 임대차가 구분되지 않으면 인수위험을 확정할 수 없습니다.
• 배당요구 확인. 손가원은 2024.10.15, 신제윤은 2024.09.30, 강다인은 2024.09.12 배당요구가 확인됩니다. 배당요구 사실만으로 우선변제권과 배당순위가 확정되는 것은 아니므로 각자의 확정일자와 보증금 자료를 확인하세요.
• 시세 상한 재검토. 최신 거래 56,000,000원과 최근 12개월 평균 78,666,666원, 하락 추세 -16.5%를 함께 고려해야 합니다. 확인된 실질취득액도 최신 거래를 웃돕니다.
• 명도와 점유. 임차권등기 임차인과 나머지 점유자들의 실제 거주 여부, 임대차 종료 여부, 인도 가능 시점 및 명도 비용을 별도로 확인하세요.
• 건물 관리·주차. 기계식 주차설비와 공용설비의 유지상태, 관리비 체납, 공용부분의 관리상태를 관리주체를 통해 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 전입세대열람 및 임차인별 배당요구 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가 536만원”보다 중요한 것은 6,050만원과 추가 인수위험

이 물건은 8회 유찰을 거쳐 최저가가 5,361,000원까지 내려왔습니다. 그러나 권리분석에서 가장 중요한 강다인 씨의 보증금은 60,000,000원이고, 현재 회차에서 4,864,502원만 배당되므로 55,135,498원을 매수인이 인수합니다. 따라서 확인된 실질취득액은 60,496,498원입니다.

낙찰가가 더 낮아져도 임차인에게 돌아가는 배당액이 줄어들면서 매수인 인수액이 증가합니다. 즉, 유찰이 반복된다고 실질취득원가가 최저가만큼 낮아지는 구조가 아닙니다. 여기에 보증금이 확인되지 않은 18명의 점유·임차인 조사 대상이 추가로 존재합니다. 이들의 권리관계가 정리되지 않으면 60,496,498원조차 최종 취득원가로 확정할 수 없습니다.

시세 역시 낙관적이지 않습니다. 최근 12개월 평균은 78,666,666원이지만 최신 거래는 56,000,000원이고 거래 추세는 -16.5%입니다. 확인된 실질취득액은 최신 거래보다 약 8.0% 높습니다. 따라서 낮은 최저가만을 근거로 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.