15,126,000원
부산지방법원 2024타경109341. 부산 사하구 하단동 하단드리움 5층 504호, 전용 17.37㎡의 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가 90,000,000원에서 다섯 번 유찰돼 최저매각가는 15,126,000원까지 낮아졌습니다. 표면 할인율만 보면 강한 가격 메리트가 있는 것처럼 보이지만, 이 사건은 낙찰가가 아니라 임차인 인수액이 승부를 가릅니다.
등기부상 기존 서부산농업협동조합 근저당 1,780,000,000원과 김경훈 근저당 3,000,000,000원은 2021.07.29. 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 기준은 2024.09.09. 접수된 주식회사 다이아대부의 강제경매개시결정입니다. 현황조사에서 확인된 전입자 19명은 모두 이 기준일보다 앞서 전입했으며, 그중 김민아는 보증금·전입일·점유개시일· 확정일자가 확인된 주택임차권등기 권리자입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경109341 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 낙동대로457번길 17, 5층 504호 |
| 물건종류 / 전용 | 업무시설(오피스텔) · 전용 17.37㎡ |
| 이용상태 | 업무시설(오피스텔)로 이용 중 |
| 소유자 | 유한책임회사다옴건축 |
| 감정가 / 최저가 | 90,000,000원 / 15,126,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 다이아대부 / 2,499,726,027원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 말소보다 임차권 인수가 핵심
기존 신탁등기와 근저당권 2건, 2021년 강제경매개시결정은 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준 역할을 하는 권리는 2024.09.09. 강제경매개시결정입니다. 그러나 김민아의 주택임차권등기는 전입일·점유개시일·확정일자가 모두 2021.07.28.로 기준일보다 빠릅니다. 매각물건명세서에도 보증금 65,000,000원이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 점유자 19명, 18명은 보증금 미상
보증기관이나 대위변제 기관으로 중복 신고된 사람은 없습니다. 따라서 아래 19명은 모두 실제 전입자로 집계됩니다. 김민아를 제외한 18명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력을 확정할 수 없으며, 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이주원 | 2021.11.22 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 최동석 | 2023.06.16 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 임지영 | 2021.07.23 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 손가원 | 2021.08.19 | 미상 | 2024.10.15 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 강다인 | 2021.06.17 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이동민 | 2023.07.07 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박지원 | 2021.05.24 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김민아 | 2021.07.28 | 65,000,000원 | 없음 | 대항력 확인 | 확정일자 확인 | 미배당 잔액 인수 |
| 신제윤 | 2023.04.21 | 미상 | 2024.09.30 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 임나리 | 2022.12.16 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김민승 | 2022.02.08 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박수민 | 2023.06.15 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김진영 | 2021.06.18 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김민소 | 2023.03.03 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 임아름 | 2021.08.31 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이예림 | 2022.06.30 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 최수호 | 2023.03.10 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이영경 | 2023.02.03 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박지영 | 2021.06.22 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액으로 봐야 한다
하단드리움의 비교 실거래는 9건이며 전체 평균은 85,222,222원입니다. 그러나 과거 87,000,000원대 거래가 반복 포함돼 있어 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 73,000,000원, 최신 거래는 2025.03. 전용 17.37㎡·5층의 56,000,000원입니다. 최근 가격은 과거 구간보다 17.7% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 17.37㎡ | 5 | 56,000,000원 |
| 2024.07 | 18.98㎡ | 5 | 90,000,000원 |
| 2023.09 | 18.98㎡ | 6 | 93,000,000원 |
| 2023.09 | 18.98㎡ | 5 | 93,000,000원 |
| 2021.11 | 18.98㎡ | 6 | 87,000,000원 |
| 2021.11 | 18.98㎡ | 6 | 87,000,000원 |
| 2021.08 | 18.98㎡ | 8 | 87,000,000원 |
| 2021.08 | 18.98㎡ | 8 | 87,000,000원 |
| 2021.08 | 18.98㎡ | 8 | 87,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 73,000,000원 |
최저가 15,126,000원은 최근 12개월 평균의 20.7%에 불과하지만, 이 비율은 임차권을 제외한 숫자입니다. 확인된 보증금 65,000,000원을 실질취득의 기준축으로 보면 최근 12개월 평균보다는 낮지만 최신 동일 전용·동일 층 거래 56,000,000원보다 9,000,000원 높습니다. 집행비용까지 포함한 최소 현금부담 65,672,268원은 최신 거래의 약 116.1%이고, 여기에 18명의 미상 인수위험이 남습니다.
④ 단순 배당 시나리오 (매각가 15,126,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 가정 배당액 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 672,268원 |
| 1. 강제경매 신청채권자 · 주식회사 다이아대부 | 2,499,726,027원 | 14,453,732원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 표는 경매개시채권자 중심의 단순 배당 가정입니다. 실제 배당은 김민아의 주택임차권등기, 당해세와 최우선변제 반영에 따라 달라질 수 있습니다. 김민아가 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 그 잔액은 매수인이 인수합니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 15,126,000원 | 14,453,732원 | 2,485,272,295원 |
| 6회 유찰 시 | 10,588,200원 | 9,997,612원 | 2,489,728,415원 |
| 7회 유찰 시 | 7,411,739원 | 6,878,328원 | 2,492,847,699원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 이용상태. 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며 건물은 철근콘크리트구조 20층입니다.
- 입지. 하단초등학교 동측 인근으로 중소규모 공동주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 도시철도 1호선 하단역이 있어 교통사정은 양호한 편입니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 북서측 약 8m, 북동측 약 3m 포장도로에 접합니다.
- 건물 상태. 위생·급배수·승강기·기계식주차·공동현관·화재경보·소화전·도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
- 거래 추세. 최신 동일 전용·동일 층 거래는 56,000,000원이고 최근 가격 추세는 과거보다 17.7% 낮습니다.
- 환금성. 하단드리움은 21세대이며 단지 경매 평균 유찰 횟수는 6.1회, 낙찰률은 0.0%로 집계돼 환금성 부담이 큽니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김민아 임차권 원금 확인. 보증금 65,000,000원과 배당 가능액을 기준으로 미배당 인수액을 다시 계산해야 합니다.
- 18명 전입자 전수 확인. 각 전입자의 임대차계약서, 확정일자, 실제 점유 호실과 보증금을 확인해야 합니다.
- 호실 특정. 현황조사 전입자가 같은 건물 다른 호실의 전입자인지, 504호 점유자인지 구분해야 합니다.
- 시세 기준. 감정가 90,000,000원보다 최신 동일 전용·동일 층 거래 56,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가격이 과거보다 17.7% 낮아진 만큼 전체 평균 85,222,222원만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 배당표 재작성. 주택임차권등기와 당해세·최우선변제를 반영한 실제 배당순서를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·전입세대확인서와 실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “1,512만 원짜리 물건”이 아니다
이 물건의 최저매각가는 15,126,000원이지만, 매수인이 실제 부담할 금액은 그 숫자에서 끝나지 않습니다. 확인된 김민아의 보증금만으로도 현재 회차의 실질 현금부담 하한은 65,672,268원입니다. 이는 최신 동일 전용·동일 층 실거래 56,000,000원보다 높고, 최근 시장은 과거보다 17.7% 하락했습니다.
더 큰 문제는 김민아 외에 전입자 18명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았다는 점입니다. 따라서 지금 단계에서 “최저가가 시세의 20.7%라 싸다”거나 “인수액이 65,000,000원으로 끝난다”고 결론 내릴 수 없습니다. 가격은 낮지만 총원가는 미확정이고, 권리위험은 매우 높습니다. 임차인 전수조사와 실제 배당표가 완성되기 전에는 입찰 보류가 합리적인 사건입니다.
