부산지방법원 2024타경109341. 부산 사하구 하단동의 하단드리움 5층 504호입니다. 감정가 90,000,000원에서 8차례 유찰되며 최저매각가가 5,188,000원으로 떨어졌습니다. 언뜻 보면 감정가의 약 5.76%에 취득할 수 있는 극단적인 할인 물건처럼 보입니다. 그러나 경매의 최저가격과 실제 취득비용은 전혀 다른 문제입니다.

이 사건에서 가장 중요한 권리는 2026.02.13. 등기된 주택임차권입니다. 매각물건명세서에는 보증금 65,000,000원, 전입일·점유개시일·확정일자 2021.07.28.로 기재되어 있으며, 배당에서 전액 변제되지 않는 보증금의 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 그 결과 낙찰가가 낮아져도 보증금 인수 부담이 남습니다. 최저가 5,188,000원만으로 저렴한 물건이라고 평가할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 경매개시결정, 임차권은 별개

② 임차인 분석 — 6,500만원 인수 위험이 핵심

현황조사 등에는 19명의 전입·점유 관련 명의자가 확인됩니다. 보증기관의 대위변제·승계 명의자는 없으므로 보증기관 신고를 실제 임차인으로 중복 집계한 것은 아닙니다. 다만 19명 모두가 이 호실에 대해 각각 독립된 임대차계약을 체결했다고 확정할 수는 없습니다. 대상 호실과 각 전입자의 관계, 실제 점유 및 임대차계약을 확인해야 합니다.

이 가운데 김민아는 매각물건명세서에 구체적인 임차권등기 내용이 확인됩니다. 나머지 명의자는 전입일이 말소기준권리보다 앞서지만 보증금·확정일자·실제 점유관계가 불분명하므로, 대항력이 확정됐다고 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 분류합니다.

손가원은 2024.10.15., 신제윤은 2024.09.30. 배당요구 신고가 확인됩니다. 김민아의 확정일자는 2021.07.28.이며 주택임차권등기는 2026.02.13.입니다. 확정일자 존재만으로 실제 배당액이 확정되는 것은 아닙니다.

③ 실질취득 계산 — 낙찰가가 내려가도 보증금 위험은 남는다

가장 중요한 계산은 다음과 같습니다.

최저매각가 5,188,000원은 보증금 65,000,000원보다 훨씬 낮습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금을 낙찰대금에서 전액 지급하지 못한다면 미변제 잔액은 매수인에게 남습니다. 따라서 낙찰가격이 추가로 낮아지더라도 실질취득 부담이 보증금 수준 아래로 함께 내려가는 구조는 아닙니다.

실제 배당에서 임차인에게 얼마가 지급되는지에 따라 매수인이 인수할 잔액이 달라집니다. 아래 회차별 분석은 65,000,000원 보증금을 중심으로 본 실질취득 기준이며, 배당비용, 다른 전입자의 추가 인수 가능성, 취득세·명도비 등은 별도로 검토해야 합니다.

④ 시세 비교 — 최저가가 아닌 6,500만원으로 판단

하단드리움의 실거래 기록은 총 9건이며, 전체 평균은 85,222,222원입니다. 하지만 과거 거래 중에는 87,000,000원~93,000,000원의 거래가 다수 포함되어 있습니다. 최근 거래가격과의 괴리를 확인해야 합니다.

표면적인 최저가 5,188,000원을 전체 평균 85,222,222원과 비교하면 약 6.1%에 불과합니다. 그러나 이 비율은 임차보증금 인수를 제외한 계산입니다. 실질취득을 65,000,000원 수준으로 놓고 평가하면 가격의 의미가 완전히 달라집니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 5,188,000원 가정)

위 표는 집행비용 및 신청채권자 청구금액을 기준으로 한 기초 배당 추정입니다. 임차권등기 보증금 65,000,000원의 우선변제 순위와 실제 배당액은 반영되지 않았으므로 확정 배당표가 아닙니다. 당해세·최우선변제 등에 따라 배당액은 변경될 수 있습니다.

⑥ 회차별 미배당 — 추가 유찰에도 해결되지 않는 채권

신청채권자 청구액은 2,499,726,027원으로 개별 매각가에 비해 매우 큽니다. 현재 예상배당으로는 대부분의 채권이 미배당으로 남습니다. 다만 신청채권자의 미배당 채권액 자체가 곧바로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 이 사건에서 별도로 주목해야 할 인수 위험은 매각물건명세서에 명시된 임차보증금과 그 밖에 확인되지 않은 임대차관계입니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 사하구 하단동 소재 하단초등학교 동측 인근입니다. 주변은 중소규모 공동주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장과 도시철도 1호선 하단역이 있습니다. 감정평가상 교통 여건은 양호한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물로 승강기, 기계식주차설비, 화재경보·소화전설비, 개별 난방설비 등을 갖추고 있습니다.
• 용도. 본건은 업무시설인 오피스텔로 이용 중입니다. 건물 전체에는 오피스텔과 도시형생활주택이 함께 존재합니다.
• 토지. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함됩니다. 공시지가는 3,436,000원/㎡입니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다. 다만 내부는 폐문 등으로 자세한 관찰이 이루어지지 않았습니다.
• 환금성. 단지 규모는 21세대이며 거래 표본이 많지 않습니다. 최신 동일 전용면적 실거래는 56,000,000원이고 거래가격 추세는 -17.7%로, 과거 평균을 현재 매각 가능가격으로 그대로 적용하기 어렵습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 임차권등기 확인. 을구 순위 5번 주택임차권등기의 원본, 보증금 65,000,000원, 전입일·점유개시일·확정일자 및 존속 상태를 확인하세요.
• 미배당 보증금 계산. 김민아의 실제 배당예상액을 확인하고, 미배당 잔액을 매수인 인수금액으로 반영하세요.
• 다수 전입자 대조. 19명 전입·점유 관련 명의자의 실제 대상 호실, 독립된 임대차계약 유무, 보증금과 대항력을 개별 확인해야 합니다.
• 배당요구 확인. 손가원과 신제윤의 배당요구 관련 문건, 김민아의 임차권등기 및 각 임차인 권리신고를 함께 확인하세요.
• 가격 산정. 최저매각가 5,188,000원이 아니라 최소 약 65,000,000원 수준의 실질취득 부담을 출발점으로 삼으세요. 추가 인수금과 비용을 더한 금액이 최신 실거래 56,000,000원보다 높아질 가능성을 고려해야 합니다.
• 실거래 재확인. 최신 확인 거래는 2025.03.이므로 매각기일 전 실제 시장가격과 현재 매물가격을 다시 확인하세요.
• 점유·명도. 실제 점유자와 임차보증금 반환, 임차권등기 말소 및 인도 가능 조건을 확인하세요.
• 관리비·시설. 미납 관리비 중 승계될 수 있는 공용부분 비용과 기계식주차시설 상태, 내부 수선 필요성을 확인하세요.
• 원본 서류. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구서와 임차권등기 관련 서류를 직접 대조하세요.

맺으며 — “518만원에 낙찰받아도 518만원짜리 물건은 아니다”

이 사건의 핵심은 극단적으로 낮아진 최저매각가와 실제 취득부담의 괴리입니다. 감정가 90,000,000원에서 5,188,000원까지 떨어진 가격은 강한 관심을 끌지만, 매각물건명세서에 명시된 65,000,000원 임차보증금이 그 의미를 바꿉니다.

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가격보다 크고 미배당 잔액을 매수인이 인수한다면, 낙찰가격이 더 내려가도 실질취득 부담은 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않습니다. 여기에 다른 전입자들의 별도 임대차관계까지 확인되지 않아 실제 취득금액을 확정하기 어렵습니다.

시장가격도 우호적이지 않습니다. 최근 집계 평균 73,000,000원보다는 실질취득 기준이 낮지만, 최신 거래 56,000,000원보다는 이미 높고 최근 거래가격 추세도 -17.7%입니다. 따라서 전체 평균 대비 할인율이나 낮은 최저매각가만으로 투자 매력을 부여할 수 없습니다.

결론은 입찰 보류가 합리적이라는 것입니다. 김민아의 정확한 배당액과 인수 잔액, 다른 전입자의 권리관계, 실제 대상 호실의 점유현황 및 최신 시장가격이 확인되기 전까지는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 권리 불확실성이 크고, 실질취득 기준으로도 최신 시세보다 높은 고위험 경매물건입니다.