부산지방법원 2024타경109341. 부산 사하구 하단동의 하단드리움 7층 703호, 전용면적 17.92㎡의 오피스텔입니다. 감정가는 95,000,000원이지만 8회 유찰되면서 최저매각가가 5,477,000원까지 떨어졌습니다. 감정가의 약 5.77%라는 숫자만 보면 극단적인 저가 경매처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 경매 최저가가 아니라 매각으로 소멸하지 않거나 보증금 미반환에 따라 매수인에게 승계되는 권리입니다.
2023년 6월 15일 설정된 박수민의 전세금 70,000,000원 전세권은 2024년 9월 9일 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 같은 임차인의 주택임차권등기도 2025년 4월 29일 등기되어 있으며, 매각물건명세서에는 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 두 등기는 동일한 보증금과 관련된 권리이므로 70,000,000원을 중복 합산하지는 않습니다. 다만 실제로 반환되지 않는 보증금은 매수인의 부담으로 남습니다.
매각대금에서 집행비용 498,586원이 먼저 공제되는 배당 가정에 따른 계산입니다. 취득세·등기비용·명도비용 등은 별도이며, 다른 전입자의 권리가 확인되면 추가 부담이 발생할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경109341 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 낙동대로457번길 17, 7층 703호 (하단동, 하단드리움) |
| 물건종류 | 업무시설(오피스텔) · 주거용 임차권등기 확인 |
| 전용면적 | 17.92㎡ |
| 건물규모 | 철근콘크리트구조 · 지상 20층 건물 중 7층 |
| 사용승인 관련 단지 준공일 | 2021.01.22 |
| 소유자 | 유한책임회사다옴건축 (단독소유) |
| 신청채권자 | 주식회사 다이아대부 |
| 청구금액 | 2,499,726,027원 |
| 감정가 | 95,000,000원 |
| 최저매각가 | 5,477,000원 |
| 유찰횟수 | 8회 |
| 매각기일 | 2026.11.11 |
| 말소기준권리 | 2024.09.09 강제경매개시결정 · 주식회사 다이아대부 |
| 선순위 전세권 | 박수민 · 70,000,000원 · 2023.06.15 설정 |
| 주택임차권등기 | 박수민 · 2025.04.29 등기 |
| 예상 보증금 인수 | 65,021,586원 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권과 임차보증금이 핵심
2021년 설정됐던 중부산농업협동조합의 근저당권 2,080,000,000원과 김경훈의 근저당권 3,000,000,000원은 2021년 6월 2일 일부포기로 관련 설정등기가 말소됐습니다. 따라서 현재 매수인 인수액에 이 두 근저당권의 채권최고액을 더하면 안 됩니다.
2021년 에스피금속창호의 강제경매개시결정 역시 2023년 1월 3일 취하로 말소됐습니다. 현재 사건의 말소기준은 2024년 다이아대부 강제경매개시결정입니다. 다만 그보다 앞선 박수민 전세권이 존재하며, 후순위 주택임차권등기도 보증금 미반환에 따른 인수 위험을 명확히 보여줍니다.
② 임차인 분석 — 확인된 보증금과 추가 전입자 위험
가장 중요한 인물은 박수민입니다. 임대차계약일은 2023년 4월 27일, 확정일자는 2023년 6월 7일, 전입신고 및 점유개시일은 2023년 6월 15일입니다. 임차보증금은 70,000,000원이며 배당요구도 확인됩니다.
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박수민 | 2023.06.15 | 2023.06.07 | 70,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 잔액 인수 |
| 이주원 | 2021.11.22 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 최동석 | 2023.06.16 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 임지영 | 2021.07.23 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 손가원 | 2021.08.19 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 강다인 | 2021.06.17 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 이동민 | 2023.07.07 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 박지원 | 2021.05.24 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 김민아 | 2021.07.28 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 신제윤 | 2023.04.21 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 임나리 | 2022.12.16 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 김민승 | 2022.02.08 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 김진영 | 2021.06.18 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 김민소 | 2023.03.03 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 임아름 | 2021.08.31 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 이예림 | 2022.06.30 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 최수호 | 2023.03.10 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 이영경 | 2023.02.03 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 박지영 | 2021.06.22 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
전입·임차 관련 명의는 총 19명입니다. 이 중 박수민은 703호 주택임차권등기와 보증금 70,000,000원이 확인됩니다. 나머지 18명은 전입 기록은 있으나 각자의 보증금·확정일자 및 703호 귀속 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 19명 모두를 703호의 독립적인 임차인으로 단정하거나 보증금을 합산할 수 없습니다.
- 임차보증금: 70,000,000원
- 예상 배당액: 4,978,414원
- 예상 미배당액: 65,021,586원
- 매수인 인수: 65,021,586원
③ 시세 비교 — 547만원이 아닌 7,050만원을 비교해야 한다
하단드리움의 유사 소형 평형 실거래는 총 10건이며, 전체 평균은 85,700,000원입니다. 그러나 과거 거래가격이 현재 시장을 대표한다고 보기는 어렵습니다. 최근 12개월 평균은 73,000,000원, 최신 거래는 56,000,000원이고, 최근 거래가격 추세는 과거 대비 -17.9%입니다.
따라서 현재 최저가가 전체 실거래 평균의 6.4%에 불과하다는 사실을 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다. 예상 실질취득액 70,498,586원을 최근 시세와 비교해야 합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 17.37㎡ | 5층 | 56,000,000원 |
| 2024.07 | 18.98㎡ | 5층 | 90,000,000원 |
| 2023.09 | 18.98㎡ | 6층 | 93,000,000원 |
| 2023.09 | 18.98㎡ | 5층 | 93,000,000원 |
| 2021.11 | 18.98㎡ | 6층 | 87,000,000원 |
| 2021.11 | 18.98㎡ | 6층 | 87,000,000원 |
| 2021.08 | 18.98㎡ | 8층 | 87,000,000원 |
| 2021.08 | 18.98㎡ | 8층 | 87,000,000원 |
| 2021.08 | 18.98㎡ | 8층 | 87,000,000원 |
| 2021.08 | 19.58㎡ | 8층 | 90,000,000원 |
| 전체 평균 | 유사 평형 | 10건 | 85,700,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 유사 평형 | 2건 | 73,000,000원 |
| 예상 실질취득액 | 70,498,586원 |
|---|---|
| 최근 12개월 평균 | 73,000,000원 |
| 최근 평균 대비 | 약 96.6% · 소폭 낮음 |
| 최신 실거래가 | 56,000,000원 |
| 최신 거래 대비 | 약 125.9% · 14,498,586원 높음 |
| 최근 가격 추세 | -17.9% |
④ 예상배당표 (매각가 5,477,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 498,586원 |
| 1. 임차인 박수민 보증금(우선변제) | 70,000,000원 | 4,978,414원 |
| 2. 을구 5번 전세권 · 박수민 | 70,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매 · 주식회사 다이아대부 | 2,499,726,027원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 498,586원을 공제한 4,978,414원이 박수민에게 배당되는 추정입니다. 박수민의 전세권과 주택임차권은 동일한 70,000,000원 보증금에 관한 권리이므로 채권을 이중 계산하지 않습니다. 전세권 항목의 예상배당 0원도 별도의 보증금 70,000,000원이 추가된다는 뜻은 아닙니다. 실제 배당순위와 배당액은 집행비용·당해세·최우선변제 여부 등에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오 — 더 떨어져도 실질취득액은 그대로
현재 회차에서 추가 유찰되는 경우의 가격과 인수액을 비교하면 이 물건의 구조가 더 명확해집니다. 최저매각가는 계속 내려가지만, 박수민에게 배당될 금액이 줄어들어 매수인 인수액이 증가합니다.
| 회차 | 최저매각가 | 예상 인수액 | 실질취득액 |
|---|---|---|---|
| 현재 8회 유찰 | 5,477,000원 | 65,021,586원 | 70,498,586원 |
| 9회 유찰 시 | 3,833,899원 | 66,635,111원 | 70,469,010원 |
| 10회 유찰 시 | 2,683,729원 | 67,764,578원 | 70,448,307원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사하구 하단동의 하단초등학교 동측 인근에 위치합니다. 주변은 중소규모 공동주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장과 부산 도시철도 1호선 하단역이 위치합니다. 감정평가에서는 전반적인 교통 여건을 양호한 편으로 평가했습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물입니다. 승강기·기계식주차·공동현관기·소화전·화재경보설비·도시가스 개별난방 등이 설치되어 있습니다. 다만 내부는 폐문 등으로 자세히 관찰하지 못했습니다.
- 용도. 본건은 업무시설인 오피스텔로 이용 중입니다. 감정 대상 건물에는 업무시설(오피스텔)과 공동주택(도시형생활주택)이 함께 있습니다. 박수민의 임차권은 주거용으로 등기되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구에 속하고, 가로구역별 최고높이 제한지역(96m 이하)에 해당합니다. 토지는 5필지 일단의 부정형이며 도로에 접합니다. 공시지가 자료는 3,436,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다. 다만 내부 상태와 실제 점유관계는 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 하단드리움의 집계 세대수는 21세대입니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 7.5회이고, 매각률 지표는 1.35입니다. 현재 사건도 8회 유찰되어 일반적인 주거용 아파트보다 매수 수요와 환금성에 더 신중한 접근이 필요합니다.
⑦ 입찰 전 반드시 확인할 사항
- 박수민 보증금 인수 확인. 매각물건명세서에 명시된 70,000,000원 보증금과 예상 인수액 65,021,586원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다. 실제 배당액이 달라지면 인수액도 달라집니다.
- 선순위 전세권 처리. 2023.06.15 설정된 을구 5번 전세권이 2024.09.09 말소기준권리보다 앞섭니다. 전세권의 존속·말소 방식과 실제 매각 후 처리 관계를 집행법원 및 매각물건명세서 원본에서 확인해야 합니다.
- 주택임차권등기와 명도. 2025.04.29 주택임차권등기가 있으며, 보증금 반환 전까지 인도·명도와 권리 정리에 문제가 생길 수 있습니다. 임차인과의 실제 점유·반환·말소 조건을 확인해야 합니다.
- 다른 전입자 18명. 각 명의의 실제 점유 호실과 임대차관계를 확인해야 합니다. 미확인 전입자를 모두 본건 임차인으로 단정해서도 안 되지만, 인수 위험이 없다고 처리해서도 안 됩니다.
- 실질취득액 기준으로 입찰가 판단. 최저가 5,477,000원이 아닌 예상 실질취득액 70,498,586원을 기준으로 평가해야 합니다. 최신 거래 56,000,000원보다 높은 점을 특히 유의해야 합니다.
- 시세 하락 위험. 전체 평균 85,700,000원보다 최근 12개월 평균 73,000,000원과 최신 거래 56,000,000원을 우선적으로 검토해야 합니다. 유사 평형이라도 층·면적·상태 차이를 확인해야 합니다.
- 유찰 회차별 자금 구조. 추가 유찰 시 최저가가 내려가더라도 보증금 인수액이 증가하여 실질취득액은 약 70,000,000원 수준에 머뭅니다. 최저가 하락을 실질적인 할인으로 착각해서는 안 됩니다.
- 관리비와 취득 부대비용. 공용부분 관리비 체납, 취득세, 등기비용, 점유자 명도비용 등을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·배당요구 종기 관련 서류, 최신 실거래 및 현장 점유 상태를 확인한 후 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “547만원짜리 오피스텔이 아니라 7,050만원짜리 인수형 경매”
이 물건은 감정가 95,000,000원에서 최저가 5,477,000원까지 내려온 극단적인 다회유찰 물건입니다. 하지만 이 숫자만 보고 초저가 매수 기회라고 판단하면 위험합니다.
박수민의 보증금은 70,000,000원이고, 현재 회차에서 예상되는 매수인 인수액은 65,021,586원입니다. 이를 더한 실질취득액은 70,498,586원입니다. 9회·10회 유찰되더라도 실질취득액은 거의 달라지지 않습니다. 유찰을 기다리는 전략만으로는 이 물건의 가격 문제가 해결되지 않습니다.
시세 역시 낙관하기 어렵습니다. 전체 실거래 평균은 85,700,000원이지만 최근 12개월 평균은 73,000,000원으로 낮아졌고, 최신 거래는 56,000,000원입니다. 가격 추세도 -17.9%입니다. 실질취득액은 최근 평균에 근접하며 최신 거래보다 약 25.9% 높습니다. 이미 확인된 인수 부담만으로도 충분히 신중해야 하는데, 다른 전입자 18명의 권리 귀속과 보증금도 확인해야 합니다.
결론적으로 이 사건의 승부처는 최저매각가가 얼마나 더 내려가느냐가 아닙니다. 매수인이 실제로 얼마를 부담하게 되는지, 그 부담이 최신 시장가격보다 낮은지, 그리고 남아 있는 권리를 안전하게 정리할 수 있는지가 핵심입니다. 현재 확인되는 조건에서는 가격보다 인수 위험이 앞서는 경매입니다.
