부산지방법원 2024타경109341. 부산 사하구 하단동 하단드리움 5층 508호, 전용면적 17.37㎡의 오피스텔입니다. 감정가 9,000만원이던 물건이 8회 유찰을 거쳐 518만8,000원까지 내려왔습니다. 표면적으로는 감정가의 5.76%라는 극단적인 가격입니다.

그러나 이 물건의 핵심은 낙찰가가 아닙니다. 을구 5번에 등기된 신윤철의 주택임차권이 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 권리로 기재되어 있고, 보증금 6,500만원이 배당으로 전액 회수되지 못하면 잔액을 매수인이 인수합니다. 현재 회차에서는 6,500만원 중 4,694,616원만 배당되고 60,305,384원이 남습니다.

더욱 주의할 부분은 별도로 현황조사에 등장하는 전입자 19명입니다. 이들의 전입일은 기준일 이전이지만 보증금·확정일자·점유 호실이 확인되지 않습니다. 이들이 모두 508호의 임차인이라고 단정할 수는 없지만, 실제 대상 호실과 연결되는 사람이 있다면 추가 인수 위험이 발생할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 말소됐지만 선순위 임차권이 남는다

등기부상 2021년 설정된 근저당권은 2021년 10월 18일 설정등기 말소가 이루어져 현재 매수인이 인수할 근저당권으로 남아 있지 않습니다. 따라서 과거 근저당 채권최고액 20억8,000만원 및 30억원을 그대로 매수인 부담으로 계산하면 안 됩니다.

이 사건의 핵심 기준일은 2024년 8월 27일 갑구 3번 강제경매개시결정입니다. 해당 등기보다 앞선 2024년 1월 29일 을구 5번 주택임차권등기가 존재합니다. 매각물건명세서도 이 임차권을 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 기재하고 있으며, 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.

② 임차인 분석 — 확인된 임차권 1건과 추가 전입자 19명

신윤철은 등기부 을구 5번에 보증금 6,500만원의 주택임차권자로 등기되어 있습니다. 전입일과 확정일자가 모두 확인되고 배당요구도 이루어져 우선변제권 행사 가능성이 있습니다. 다만 현재 최저가에서는 보증금의 대부분이 미배당으로 남습니다.

별도로 현황조사에는 전입자 19명이 확인됩니다. 이들은 모두 2024년 8월 27일 이전에 전입한 것으로 나타나지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이들을 확정적으로 대항력 있는 임차인이라고 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 판단합니다. 특히 호실이 특정되지 않아 508호와 실제 관련이 있는지부터 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액으로 판단

하단드리움의 대상 전용면적은 17.37㎡입니다. 제시된 거래 중 동일 면적의 거래는 2025년 3월 5층 56,000,000원입니다. 나머지 주요 거래는 18.98㎡로 대상보다 면적이 크므로, 전체 평균만으로 508호의 가치를 높게 평가하면 안 됩니다.

여기서 중요한 것은 518만8,000원의 최저가가 아닙니다. 신윤철의 임차보증금 인수를 반영한 실질취득액은 65,493,384원입니다. 이는 제시된 최신 거래 56,000,000원의 약 117.0%입니다. 즉 최신 거래보다 약 949만원 높은 금액입니다.

최근 12개월 평균 73,000,000원과 비교하면 확인된 실질취득액은 약 89.7% 수준입니다. 그러나 최신 개별 거래보다 높은 데다, 거래 추세 자체가 -17.7% 하락입니다. 게다가 추가 전입자 19명의 임차보증금 위험은 계산에 포함되지 않았습니다. 따라서 최근 12개월 평균만으로 가격 메리트가 있다고 판단할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (현재 최저매각가 5,188,000원 가정)

현재 최저가 5,188,000원에서 집행비용 추정액 493,384원을 제외하면 신윤철에게 돌아가는 금액은 4,694,616원입니다. 보증금 65,000,000원에서 이를 차감한 60,305,384원은 매수인 인수 대상입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수 총액은 줄지 않는다

대항력 있는 선순위 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어납니다. 따라서 낙찰가 하락이 곧 매수인의 총취득비용 하락으로 이어지지 않습니다.

위 실질취득액은 각 시나리오의 낙찰가와 신윤철 보증금 미배당액을 합산한 값입니다. 집행비용 추정치에 따라 소폭 차이가 발생하며, 추가 전입자 19명의 인수위험은 제외되어 있습니다.

⑥ 권리·가격 종합 판단

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 및 토지정보 기준)

• 입지. 부산광역시 사하구 하단동, 하단초등학교 동측 인근입니다. 주변은 중소규모 공동주택과 오피스텔, 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 도시철도 1호선 하단역이 위치합니다. 대중교통 접근성은 양호한 편입니다.
• 건물. 하단드리움은 2021년 1월 22일 준공된 21세대 규모의 건물입니다. 철근콘크리트 구조이며 승강기·기계식 주차설비·공동현관기·화재경보 및 소화전설비·도시가스 개별난방설비가 기재되어 있습니다.
• 토지이용. 일반상업지역·방화지구에 해당하며 가로구역별 최고높이 96m 이하 제한이 있습니다. 토지는 5필지 일단의 부정형 토지로 기재되어 있습니다.
• 도로. 북서측 약 8m, 북동측 약 3m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 공시지가. 3,436,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
• 건물 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 내부는 폐문 등으로 자세히 관찰하지 못한 것으로 기재되어 있습니다.
• 환금성. 소규모 21세대 오피스텔로 대단지 아파트와 같은 환금성을 기대하기 어렵습니다. 실제 거래표본 9건 중 대상 면적과 정확히 일치하는 거래는 17.37㎡ 거래 1건이므로 면적·층·내부상태를 고려한 보수적 평가가 필요합니다.

⑧ 입찰 체크리스트 — 확인 전에는 입찰 보류

• 신윤철 임차권 원본 확인. 임대차계약서, 보증금 지급내역, 확정일자, 전입 및 점유 사실, 임차권등기명령 결정문을 대조하세요. 갑구 3번 경매채권자와 을구 5번 임차권자가 동일인으로 나타나는 경위도 확인해야 합니다.
• 추가 전입자 19명 호실별 대조. 전입세대확인서와 현황조사서를 통해 각 전입자가 508호에 실제 거주하는지 확인하세요. 다른 호실의 전입자를 508호의 임차인으로 오인해서도 안 되고, 반대로 508호의 점유자를 누락해서도 안 됩니다.
• 추가 보증금 및 인수액 확인. 보증금과 확정일자가 미상인 점유자가 508호와 관련된다면 별도 인수액이 발생할 수 있습니다. 확인되지 않은 보증금을 임의로 0원 처리하지 마세요.
• 매각물건명세서 재확인. 신윤철의 임차권등기와 보증금 65,000,000원, 배당 후 잔액 인수 문구를 원본과 대조하세요. 매각기일 직전 변경사항도 확인해야 합니다.
• 감정평가 범위 확인. 감정요항표에 기재된 2층 202호 외 21개호라는 설명과 이번 사건의 5층 508호가 정확히 어떤 관계인지 확인하세요. 대상 호실의 개별 감정평가와 매각 범위를 반드시 대조해야 합니다.
• 실질취득 상한 설정. 현재 회차의 확인된 실질취득액은 65,493,384원입니다. 이 금액에 추가 임차보증금·명도비용 등이 더해질 수 있다는 전제에서 판단해야 합니다.
• 실거래 재조회. 최신으로 제시된 개별 거래가 2025년 3월 56,000,000원입니다. 2026년 매각기일을 고려해 최신 거래와 동일 면적 매매사례를 다시 확인하세요.
• 관리비 및 명도. 관리비 체납액, 공용부분 부담액, 실제 점유자와 인도 가능 여부를 관리사무소 및 현장조사로 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 관련 서류를 서로 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “518만원에 낙찰받는 물건”이 아니다

부산 2024타경109341은 감정가 9,000만원에서 8회 유찰되어 최저가 518만8,000원까지 내려온 오피스텔입니다. 하지만 을구 5번 신윤철의 임차보증금 6,500만원이 선순위로 남아 있고, 현재 회차에서는 60,305,384원이 매수인에게 인수될 것으로 예상됩니다. 낙찰가와 인수액을 합산하면 확인된 실질취득액만 65,493,384원입니다.

이 금액은 최신 제시 실거래 5,600만원을 웃돌며, 최근 거래 추세도 -17.7% 하락입니다. 여기에 현황조사상 추가 전입자 19명의 호실과 보증금이 확인되지 않았다는 문제가 남습니다. 신윤철이 선행 경매채권자와 임차권자로 동시에 등장한다는 점도 별도의 검증이 필요합니다.

최저가가 낮아졌다고 인수 부담까지 낮아지는 것은 아닙니다. 선순위 임차보증금은 낙찰가가 내려갈수록 미배당 잔액이 늘어 총취득비용을 거의 일정하게 유지합니다. 추가 점유자 문제까지 해결되지 않은 상태에서는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.

결론: 권리·점유관계 확인 전 입찰 보류. 신윤철 임차권의 실체와 19명 전입자의 호실별 관계, 추가 보증금 가능성을 먼저 확정해야 합니다. 518만원이라는 최저가 숫자만 보고 입찰한다면 예상하지 못한 인수채무를 떠안을 수 있는 고위험 물건입니다.