15,126,000원
부산지방법원 2024타경109341. 하단드리움 5층 508호로, 감정평가상 업무시설인 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 감정가 90,000,000원에서 5회 유찰되어 최저매각가는 15,126,000원까지 내려왔습니다. 그러나 등기부상 2024.01.29. 설정된 신윤철의 주택임차권은 임대차보증금 65,000,000원, 전입·점유개시 2021.10.15., 확정일자 2021.09.27.로 확인됩니다. 이 임차권은 말소기준인 2024.08.27. 강제경매개시결정보다 앞서며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 부족액을 매수인이 인수합니다.
현재 최저가 15,126,000원에서 집행비용 672,268원을 제외한 14,453,732원이 신윤철에게 배당되는 것으로 계산되어, 보증금 부족분은 50,546,268원입니다. 따라서 확인된 경제적 취득비용은 최저가와 인수액을 합한 65,672,268원입니다. 낙찰가가 더 내려가면 신윤철에게 돌아가는 배당이 줄고 매수인 인수액이 늘어, 실질취득액은 65,000,000원대에 거의 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경109341 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 낙동대로457번길 17, 5층 508호 |
| 물건종류 / 전용 | 업무시설(오피스텔) · 전용 17.37㎡ · 5층 508호 |
| 건물명 / 규모 | 하단드리움 · 21세대 · 2021.01.22. 준공 |
| 소유자 | 유한책임회사다옴건축 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 90,000,000원 / 15,126,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 다이아대부 / 2,499,726,027원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 남는다
2021년에 설정됐던 중부산농업협동조합 근저당과 김경훈 근저당은 2021.10.18. 일부포기로 이미 말소됐습니다. 따라서 남아 있는 권리 중 말소기준은 2024.08.27. 강제경매개시결정입니다. 현재 사건의 2024.09.09. 강제경매개시결정은 후순위로 매각과 함께 소멸하지만, 그보다 앞선 신윤철의 주택임차권은 전액 배당되지 않는 잔액을 매수인이 인수합니다.
② 임차인·점유자 — 실제 조사 인원 20명
보증기관의 대위변제 또는 승계로 중복 신고된 인원은 없습니다. 조사된 실제 인원은 20명이며, 이 가운데 신윤철은 보증금·확정일자·배당요구·임차권등기가 확인됩니다. 나머지 19명은 전입일이 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력을 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강다인 | 2021.06.17 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 김진영 | 2021.06.18 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 박지영 | 2021.06.22 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 임지영 | 2021.07.23 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 김민아 | 2021.07.28 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 손가원 | 2021.08.19 | 미상 / 미상 | 2024.10.15 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 임아름 | 2021.08.31 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 신윤철 | 2021.10.15 | 65,000,000원 / 2021.09.27 | 2024.11.14 | 있음 | 있음 | 아님 |
| 이주원 | 2021.11.22 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 김민승 | 2022.02.08 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 이예림 | 2022.06.30 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 임나리 | 2022.12.16 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 이영경 | 2023.02.03 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 김민소 | 2023.03.03 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 최수호 | 2023.03.10 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 신제윤 | 2023.04.21 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 박수민 | 2023.06.15 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 최동석 | 2023.06.16 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 이동민 | 2023.07.07 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 박지원 | 2021.05.24 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
③ 회차별 실질취득 — 낙찰가가 내려가도 총액은 거의 같다
| 회차 | 최저가 | 신윤철 인수 | 확인된 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 · 감정가 16.81% | 15,126,000원 | 50,546,268원 | 65,672,268원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 11.76% | 10,588,200원 | 55,002,388원 | 65,590,588원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 8.24% | 7,411,739원 | 58,121,672원 | 65,533,411원 |
낙찰가가 15,126,000원에서 7,411,739원까지 내려가더라도 신윤철 보증금의 미배당액이 50,546,268원에서 58,121,672원으로 증가합니다. 그 결과 확인된 실질취득은 65,672,268원에서 65,533,411원으로 소폭만 변합니다. 추가 유찰이 확인된 보증금 부담을 없애지는 않습니다.
④ 시세 비교 — 최저가가 아니라 65,672,268원으로 비교
하단드리움 전용 17.37㎡·18.98㎡의 확인된 실거래는 9건입니다. 전체 평균은 85,222,222원이지만 최근 12개월 평균은 73,000,000원, 최신 거래는 56,000,000원입니다. 최근 거래가 이전 거래보다 -17.7% 낮아진 하락 추세이므로, 과거 거래가가 섞인 전체 평균보다 최근 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 17.37㎡ | 5 | 56,000,000원 |
| 2024.07 | 18.98㎡ | 5 | 90,000,000원 |
| 2023.09 | 18.98㎡ | 6 | 93,000,000원 |
| 2023.09 | 18.98㎡ | 5 | 93,000,000원 |
| 2021.11 | 18.98㎡ | 6 | 87,000,000원 |
| 2021.11 | 18.98㎡ | 6 | 87,000,000원 |
| 2021.08 | 18.98㎡ | 8 | 87,000,000원 |
| 2021.08 | 18.98㎡ | 8 | 87,000,000원 |
| 2021.08 | 18.98㎡ | 8 | 87,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 73,000,000원 |
확인된 실질취득액 65,672,268원은 최근 12개월 평균 73,000,000원의 약 90.0%이지만, 동일 전용 17.37㎡·동일 5층의 최신 거래 56,000,000원보다는 9,672,268원 높고 117.3%에 해당합니다. 여기에 19명의 보증금 미상 위험이 남으므로 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 15,126,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 672,268원 |
| 1. 임차인 신윤철 보증금 | 65,000,000원 | 14,453,732원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 신윤철 | 2,499,726,027원 | 0원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 주식회사 다이아대부 | 2,499,726,027원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신윤철의 보증금 중 14,453,732원만 배당되고 부족분 50,546,268원은 매수인이 인수합니다. 두 경매채권과 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 당해세와 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 해당 호실은 업무시설인 오피스텔로 이용 중이며, 건물은 업무시설과 공동주택인 도시형생활주택으로 이용되고 있습니다.
- 입지. 하단초등학교 동측 인근으로 중소규모 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류장과 도시철도 1호선 하단역이 인근에 있어 교통사정은 양호한 편입니다.
- 설비. 급배수·위생설비, 승강기, 기계식주차, 공동현관기, 화재경보·소화전, 도시가스 개별난방설비가 있습니다.
- 토지·도로. 일반상업지역·방화지구이며 북서측 약 8m, 북동측 약 3m 포장도로에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 21세대 소규모 건물이며 경매 통계상 평균 6.1회 유찰, 매각률 0.0%로 나타납니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 입찰가가 아니라 입찰가와 인수액을 합한 실질취득비용으로 판단해야 합니다.
- 신윤철 임대차 검증. 임차권자이면서 선행 강제경매 채권자로 표시된 관계와 보증금 지급 경위를 원본 계약서·법원 기록으로 확인해야 합니다.
- 19명 전입 조사. 각 인원의 실제 점유, 호실, 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 효과 제한. 7회 유찰 시에도 확인된 실질취득은 65,533,411원으로, 신윤철 보증금 부담은 거의 그대로 남습니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 85,222,222원보다 최근 12개월 평균 73,000,000원과 최신 거래 56,000,000원을 우선해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -17.7%이므로 과거 87,000,000원~93,000,000원 거래를 현재 가치로 그대로 적용하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 문건과 임대차계약 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “1,512만원짜리 물건”이 아니다
이 물건의 최저매각가는 15,126,000원이지만, 확인된 임차보증금 부족분 50,546,268원을 더하면 현재 회차의 실질취득액은 65,672,268원입니다. 추가로 유찰되어 낙찰가가 낮아져도 인수액이 늘어 총액은 65,000,000원대에 머뭅니다. 이는 최근 12개월 평균 73,000,000원보다는 낮지만 최신 동일 면적·동일 층 거래 56,000,000원보다는 높습니다.
더 큰 문제는 금액을 알 수 없는 선순위 전입 조사자가 19명이라는 점입니다. 이들의 대항력은 현재 자료만으로 확정할 수 없지만, 전입일이 모두 말소기준보다 앞서므로 개별 임대차와 실제 점유가 확인될 때까지 인수 위험을 배제해서는 안 됩니다. 확인된 보증금 인수만으로도 최저가 할인은 대부분 상쇄되고, 미확인 임차관계까지 겹친 고난도 물건입니다. 권리관계가 해소되기 전에는 낮은 최저가를 가격 메리트로 평가하기 어렵습니다.
