부산지방법원 2025타경101750. 사상구 괘법동 파크블루11차 9층 902호, 전용 21.42㎡의 소형 아파트입니다. 감정평가상 통칭 10.1평형·남동향이고, 15층 건물 중 9층이며 사용승인일은 2021.03.11입니다. 감정가 127,000,000원에서 6회 유찰돼 최저매각가는 14,942,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 일부에 불과해 보이지만, 이 사건은 낙찰가 자체보다 임차보증금 인수액을 먼저 봐야 하는 물건입니다.
말소기준은 2025.08.04. 강제경매개시결정입니다. 그런데 김연정은 그보다 앞선 2022.03.23. 전입·점유, 2022.03.04. 확정일자를 갖고 있고 2024.03.28. 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 임차권이 말소되지 않고 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 현재 최저가를 전제로 한 예상배당에서 김연정에게 돌아가는 금액은 14,273,044원이고, 남은 120,726,956원은 매수인이 부담하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101750 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 괘법동 270-9 파크블루11차 9층 902호 · 도로명 부산광역시 사상구 광장로87번길 77 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 21.42㎡ · 통칭 10.1평형 · 남동향 · 15층 중 9층 |
| 사용승인 | 2021.03.11 · 파크블루11차 112세대 |
| 소유자 | 주식회사파크블루 |
| 감정가 / 최저가 | 127,000,000원 / 14,942,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 520,082,373원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 임차권이 먼저다
초기 신탁등기는 이미 말소됐고 현재 소유자는 주식회사파크블루입니다. 핵심은 을구 1번 김연정 주택임차권입니다. 이 임차권은 2025.08.04. 말소기준보다 앞선 권리여서 매각으로 자동 소멸하지 않으며, 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않으면 미배당액을 매수인이 인수합니다. 반면 2025.08.04. 강제경매개시결정은 말소기준으로 작용합니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유·전입 | 보증금 | 확정일자·배당 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김연정 주택 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.03.23 | 135,000,000원 | 확정일자 2022.03.04 배당요구 2024.03.28 | 대항력 있음 우선변제 승계 120,726,956원 |
| 정수아 | 2025.06.18 | 미상 | 확정일자 미상 배당요구 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 가능·미상 |
정수아는 전입일 2025.06.18.이 말소기준 2025.08.04.보다 빠르지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력이 있다고 단정할 수 없습니다. 현 단계 판정은 대항력 가능·미상입니다. 따라서 김연정의 120,726,956원 인수는 확인되는 확정 위험이고, 정수아와 관련한 추가 보증금 승계 위험은 별개의 미확정 위험으로 남습니다.
② 시세 비교 — 최저가 19.1%가 아니라 실질취득 172.3%를 봐야 한다
파크블루11차의 최근 12개월 실거래는 3건입니다. 대상 전용면적은 21.42㎡이고, 제공된 거래는 전용 19.43㎡와 21.42㎡에서 이뤄졌습니다. 최근 12개월 평균은 78,333,333원, 최신 거래는 81,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 21.42㎡ | 11 | 81,000,000원 |
| 2025.12 | 19.43㎡ | 12 | 73,000,000원 |
| 2025.12 | 21.42㎡ | 13 | 81,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 3건 | 78,333,333원 |
표면 최저가 14,942,000원은 최근 12개월 평균의 19.1%에 불과합니다. 그러나 이 비율은 이 사건에서 가격 메리트의 근거가 될 수 없습니다. 김연정의 대항력 있는 보증금 때문에 확정분 실질취득을 약 135,000,000원으로 보면, 최근 12개월 평균 78,333,333원의 172.3%, 최신 거래 81,000,000원의 166.7% 수준입니다. 즉 최저가는 시세보다 크게 낮지만, 실제 부담은 최근 시세보다 크게 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 14,942,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 668,956원 |
| 1. 임차인 김연정 보증금 | 135,000,000원 | 14,273,044원 |
| 2. 한국주택금융공사 | 520,082,373원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 집행비용 668,956원을 먼저 제외한 뒤 김연정에게 14,273,044원이 배당됩니다. 보증금 부족분 120,726,956원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 한국주택금융공사의 청구액 520,082,373원은 예상배당 0원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영된 계산입니다.
| 회차 | 최저가 | 김연정 인수 | 낙찰가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 14,942,000원 | 120,726,956원 | 135,668,956원 |
| 7회 유찰 시 | 10,459,400원 | 125,128,869원 | 135,588,269원 |
| 8회 유찰 시 | 7,321,580원 | 128,210,208원 | 135,531,788원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산서부버스터미날 북동측 인근에 위치하며 주변은 오피스텔·아파트·소규모 상가 등이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 양호한 것으로 조사됐습니다.
- 교통. 소형 차량 출입이 가능하고 인근 시내버스 정류장까지 도보 약 5분 이상 소요되는 것으로 조사됐으며 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 2021.03.11 사용승인된 철근콘크리트구조 15층 건물로, 위생·급배수·소화전·승강기·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 상대보호구역이 포함됩니다. 공시지가는 1,995,000원/㎡입니다.
- 도로. 동측 약 6미터 포장도로와 남측 약 4미터 막다른 도로에 접합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 이해관계인 부재로 내부마감재와 상세 임대관계는 조사하지 못했습니다.
- 거래 표본. 단지는 112세대이고 최근 12개월 실거래 표본은 3건입니다. 최근 거래가는 73,000,000원~81,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가를 매입원가로 착각하지 말 것. 14,942,000원만 지급하고 끝나는 물건이 아닙니다. 김연정 미배당 120,726,956원이 매수인에게 인수됩니다.
- 실질취득 기준으로 시세 비교. 김연정만 반영한 실질취득은 약 135,000,000원으로 최근12개월 평균 78,333,333원과 최신 81,000,000원보다 높습니다.
- 정수아 보증금 확인. 전입일은 2025.06.18.로 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 가능·미상으로 보고 별도 임대차관계 확인이 필요합니다.
- 임차권등기 인수 확인. 김연정의 을구 1번 주택임차권은 보증금 전액이 배당되지 않으면 말소되지 않고 매수인이 인수하는 권리입니다.
- 추가 유찰의 착시 경계. 7회·8회 유찰 시에도 최저가 하락분만큼 김연정 인수액이 증가해 총부담은 약 135,000,000원대에 머뭅니다.
- 점유·내부 상태 확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재 및 응답기피로 상세 임대관계와 내부마감재를 조사하지 못했습니다.
- 배당 외 비용 확인. 예상배당에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당과 인수액은 변동할 수 있습니다.
맺으며 — “1,494만원짜리 아파트”가 아니다
이 사건의 최저매각가 14,942,000원은 매우 낮아 보입니다. 하지만 권리분석을 거치면 결론은 정반대입니다. 김연정의 보증금 135,000,000원은 대항력과 우선변제권을 갖고 있고, 현재 회차에서 배당되지 않는 120,726,956원을 매수인이 인수합니다. 낙찰가가 더 내려가면 인수액이 그만큼 늘기 때문에 확정분 실질취득은 약 135,000,000원 수준에서 사실상 고정됩니다.
그 금액은 최근 12개월 실거래 평균 78,333,333원의 172.3%, 최신 거래 81,000,000원의 166.7%입니다. 게다가 6회 유찰 상태이고, 정수아의 보증금·확정일자가 미상이라 추가 인수 가능성도 제거되지 않았습니다. 따라서 이 물건은 “최저가가 싸서 매력적인 경매”가 아니라, 낮은 최저가 뒤에 큰 임차보증금 승계가 숨어 있는 인수형 사건으로 봐야 합니다. 가격과 권리 모두 보수적으로 접근할 사건입니다.
