부산지방법원 2025타경101750. 부산 사상구 괘법동 파크블루11차 9층 902호의 강제경매 사건입니다. 감정가 127,000,000원이 7회 유찰되면서 최저가는 10,459,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 상당한 할인처럼 보이지만, 이 사건에서 확인해야 할 것은 낙찰대금이 아니라 낙찰 후에도 남는 임차보증금입니다.

김연정의 주택임차권은 2024.03.28 등기되었고, 임차인의 전입·점유는 2022.03.23, 확정일자는 2022.03.04입니다. 말소기준인 2025.08.04 강제경매개시결정보다 앞선 권리입니다. 매각물건명세서 역시 이 임차권에 관해 보증금이 전액 변제되지 않으면 말소되지 않고 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.

따라서 최저가가 더 떨어져도 매수인의 부담이 함께 줄어드는 구조가 아닙니다. 낙찰가가 낮아지는 만큼 임차인에게 지급되지 못한 보증금이 늘어나므로, 확인된 권리만으로도 총취득 부담은 보증금 수준에서 사실상 고정됩니다. 정수아에 관한 임대차 관계까지 확인되지 않아 실제 위험은 이보다 클 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심

등기부상 과거 우리자산신탁주식회사 명의의 신탁등기는 이미 말소되었으며, 2022.03.23 신탁재산 귀속으로 주식회사파크블루에 소유권이 이전되었습니다. 이후 설정된 김연정의 임차권이 이번 경매개시결정보다 앞섭니다. 경매개시결정 자체는 매각으로 소멸하지만, 선순위 임차권까지 함께 소멸하는 것은 아닙니다.

② 임차인 분석 — 확인된 인수와 미확정 인수위험

임차 관련 인물은 김연정·정수아 2명입니다. 김연정은 등기부와 매각물건명세서에 보증금 및 우선변제 관계가 확인되고, 정수아는 전입·점유 관련 기록이 있으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 두 사람의 임대차 관계가 서로 어떻게 연결되는지도 별도로 확인해야 합니다.

김연정은 확정일자와 배당요구가 확인되는 선순위 임차권자입니다. 현재 매각가를 가정하면 보증금 중 9,870,738원만 배당되고, 나머지 125,129,262원이 매수인에게 승계되는 것으로 추정됩니다.

여기서 135,000,000원은 김연정의 보증금만 반영한 금액입니다. 정수아의 권리가 별도로 성립한다면 추가 인수 문제가 발생할 수 있으며, 두 사람 사이의 계약·점유 관계가 확인되기 전에는 보증금을 임의 합산하거나 정수아의 위험이 해소되었다고 볼 수 없습니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득으로 판단

파크블루11차의 최근 확인되는 거래는 2025년 12월의 3건이며, 이 가운데 대상 물건과 동일한 전용면적 21.42㎡ 거래가 포함되어 있습니다. 최근 12개월 평균 거래가는 78,333,333원, 동일 전용면적의 최신 거래가는 81,000,000원입니다.

최근 평균은 19.43㎡와 21.42㎡ 거래가 포함된 표본입니다. 대상 물건과 동일한 전용 21.42㎡의 확인 거래가는 각각 81,000,000원입니다. 거래 시점은 2025년 12월이므로 입찰 전 최신 거래 및 호별 상태를 추가 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 10,459,000원 가정)

집행비용은 추정치이며, 실제 배당은 법원의 배당표와 조세채권 등 우선순위에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세·최우선변제는 별도 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 매각대금에서 지급하는 배당금이 아니라 낙찰 후 별도로 부담하는 금액입니다.

현재 매각대금에서는 집행비용을 제외한 잔여금이 김연정의 보증금 일부에 배당되므로, 신청채권자인 한국주택금융공사는 예상배당을 받지 못합니다. 신청채권자 청구액 520,082,373원은 전액 미배당으로 추정됩니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 내려가는 것은 낙찰가뿐

현재 회차와 추가 유찰을 가정한 예상 인수 구조를 비교하면, 낙찰가 하락이 매수인의 실질취득 부담 감소로 연결되지 않는다는 점이 분명해집니다.

실질취득 부담은 각 회차의 낙찰대금과 예상 인수액의 합계입니다. 회차별 집행비용 추정에 따라 보증금 135,000,000원과 소폭 차이가 발생합니다. 취득 관련 부대비용과 정수아 관련 미확정 인수위험은 포함하지 않았습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 사상구 괘법동 소재 부산서부버스터미날 북동측 인근입니다. 주변은 오피스텔, 아파트, 소규모 상가 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 본건까지 소형 차량 출입이 가능하며, 인근 시내버스 정류장까지 도보 약 5분 이상 소요되는 것으로 조사되었습니다.
• 건물. 2021.03.11 사용승인된 철근콘크리트구조 15층 건물입니다. 위생·급배수·소화전·승강기 및 도시가스 난방설비가 있습니다.
• 도로. 동측 약 6m 포장도로와 남측 약 4m 막다른 도로에 접합니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·상대보호구역·비행안전제6구역 등에 해당합니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사되었습니다.
• 단지 규모. 파크블루11차는 112세대 규모이며, 최근 확인된 거래 표본은 3건입니다. 소형 주거시설 특성과 거래 표본의 한계를 함께 고려해야 합니다.
• 현장 확인. 감정 당시 이해관계인 부재 및 응답 기피로 임대관계와 내부 마감재를 충분히 확인하지 못했습니다. 실제 점유와 내부 상태 확인이 중요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차권 원본 확인. 을구 1번 김연정의 임차권등기와 매각물건명세서상 인수 조건을 대조하세요. 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조입니다.
• 정수아의 권리 확인. 전입 2025.06.18에 관한 실제 점유 여부, 임대차계약, 보증금, 확정일자 및 김연정과의 관계를 확인해야 합니다. 별도 인수권리가 성립하는지 확정되지 않았습니다.
• 실질취득 기준으로 응찰가 산정. 최저가 10,459,000원만 기준으로 판단하지 말고 김연정의 인수보증금 125,129,262원을 반드시 더해야 합니다.
• 추가 유찰의 착시 주의. 낙찰가가 낮아지는 만큼 선순위 임차보증금 미배당액이 증가할 수 있으므로, 회차별 낙찰대금만 비교하지 마세요.
• 시세 재확인. 2025년 12월 거래를 기준으로 최근 평균 78,333,333원, 동일 전용면적 거래 81,000,000원이 확인됩니다. 입찰 전 동일 평형의 추가 거래와 현재 호가를 대조하세요.
• 배당 및 인도 문제. 실제 배당표, 임차인의 보증금 변제 여부, 점유자와의 인도 협의 및 인수권리 말소 조건을 확인해야 합니다.
• 관리비·현장 상태. 체납 관리비와 공용부분 부담, 내부 마감재 및 시설 상태를 현장에서 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전 재확인하세요.

맺으며 — “최저가 1,045만원 ≠ 실질취득 1,045만원”

이 물건의 핵심은 극단적인 최저가 하락이 아니라, 선순위 임차보증금이 매수인에게 남는다는 사실입니다. 김연정의 보증금 135,000,000원 중 현재 최저가 낙찰 시 125,129,262원이 미배당으로 남아 매수인에게 승계되는 것으로 추정됩니다.

낙찰대금까지 합한 실질취득 부담은 135,588,262원입니다. 이는 최근 실거래 평균 78,333,333원과 동일 전용면적 거래가 81,000,000원을 모두 웃돕니다. 여기에 정수아의 보증금·점유 관계가 명확하지 않아 추가 인수위험도 배제할 수 없습니다.

이미 7회 유찰되었고 단지 평균 유찰 횟수도 6.0회지만, 추가 유찰로 낙찰대금이 낮아져도 임차보증금 인수액이 증가하는 구조입니다. 따라서 현재 확인된 권리와 시세만으로는 최저가 하락을 가격 메리트로 평가할 수 없습니다. 이 사건에서 가장 먼저 해결해야 할 문제는 더 낮은 낙찰가를 찾는 것이 아니라 선순위 임차권과 정수아의 미확정 권리관계를 확인하는 것입니다.