부산지방법원 2025타경101750. 부산 사상구 괘법동 파크블루11차 3층 307호, 전용 17.12㎡ 아파트입니다. 감정가는 98,000,000원이었지만 7회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 8,071,000원입니다. 표면적으로는 감정가의 8.24%에 불과합니다. 그러나 이 사건은 단순히 감정가 대비 할인율을 계산해서는 안 됩니다. 매각 후에도 소멸하지 않을 수 있는 선순위 주택임차권등기가 존재하기 때문입니다.

장찬형은 2021년 9월 7일 전입신고와 확정일자를 갖췄으며, 보증금은 100,000,000원입니다. 임차권등기는 2023년 9월 21일에 이루어졌습니다. 말소기준권리인 병점신용협동조합 가압류보다 앞선 임차권으로, 배당에서 보증금을 전액 돌려받지 못하면 부족분이 매수인에게 넘어갑니다. 이번 경매에서 중요한 숫자는 최저가 807만원이 아니라 보증금 1억원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심

등기부에는 과거 우리자산신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있었지만, 해당 신탁등기는 이미 말소되었습니다. 현재 소유자는 주식회사파크블루입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 과거 신탁 이력이 아니라 2025년 가압류보다 먼저 성립한 장찬형의 주택임차권입니다.

말소기준인 병점신용협동조합 가압류와 이후 사상신용협동조합 가압류, 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸할 권리입니다. 다만 이들 등기상 권리가 소멸한다는 사실과 선순위 임차보증금 채무가 소멸한다는 것은 전혀 다른 문제입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 선순위 보증금 인수

실제 임차인 및 전입자로 확인된 인원은 2명입니다. 장찬형의 선순위 임차권과 정수아의 후순위 전입은 별도로 판단해야 합니다. 장찬형의 보증금 1억원 외에 확인되지 않은 보증금을 임의로 합산하지 않았습니다.

③ 시세 비교 — 807만원이 아니라 실질취득 1억원으로 비교

파크블루11차 동일 전용면적 17.12㎡의 실거래 내역입니다. 최근 거래내역에 표시된 거래가는 65,000,000원에서 73,550,000원 사이이며, 비교용 평균은 69,683,333원입니다. 최신 거래는 2025년 12월의 65,000,000원입니다.

최근 12개월 비교 평균으로 집계된 금액은 69,683,333원입니다. 다만 개별 거래내역에는 2025년 3월 거래도 포함되어 있어 입찰 시점 기준 집계기간을 재확인해야 합니다. 최신 확인 거래는 2025년 12월입니다.

최저매각가 8,071,000원만 시세와 비교하면 평균의 11.6%로 보입니다. 그러나 이 비율은 매수인이 인수하는 임차보증금을 제외한 수치입니다. 실제 가격 판단에는 적합하지 않습니다.

④ 예상배당표 (현재 최저매각가 8,071,000원 가정)

집행비용 545,278원을 먼저 공제한 뒤 잔액 7,525,722원을 선순위 임차인에게 배당하는 추정입니다. 후순위 채권자에 대한 예상배당은 0원이고, 채권자 미배당 합계는 960,229,621원입니다. 임차인의 미배당 보증금은 매수인이 인수합니다. 당해세·최우선변제 등은 반영하지 않은 추정치로 실제 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 부담은 1억원 안팎

현재 회차에서 다음 회차로 넘어가면 최저매각가는 8,071,000원에서 5,649,700원으로 낮아지지만, 예상 인수액은 92,474,278원에서 94,851,995원으로 늘어납니다. 9회 유찰 시에도 같은 구조가 유지됩니다. 즉, 낙찰가 하락분 대부분이 임차보증금 인수액 증가로 상쇄됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 사상구 괘법동 부산서부버스터미날 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 오피스텔, 아파트, 소규모 상가 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 소형 차량의 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있습니다. 감정평가서상 버스 정류장까지 도보 약 5분 이상 소요되는 것으로 조사되었습니다.
• 건물. 2021.03.11 사용승인된 철근콘크리트구조 15층 건물입니다. 위생·급배수·소화전·승강기 및 도시가스 난방설비가 설치되어 있습니다.
• 용도 및 면적. 감정평가상 공동주택(아파트)으로 이용 중이며, 대상 호수는 3층 307호입니다. 동일 면적 실거래 비교 기준은 전용 17.12㎡입니다.
• 도로. 동측으로 폭 약 6m 포장도로, 남측으로 폭 약 4m 막다른 도로에 접합니다.
• 토지 규제. 일반상업지역·방화지구·상대보호구역·비행안전제6구역 등에 해당합니다. 공시지가는 1,995,000원/㎡입니다.
• 공부 및 건물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 이해관계인의 부재로 내부마감재와 임대관계에 대한 조사는 이루어지지 못했습니다.
• 환금성. 112세대 규모의 소형 공동주택입니다. 동일 면적 거래는 확인되지만, 실거래 표본이 3건으로 제한적입니다. 선순위 보증금 인수로 실질취득금액이 시세를 크게 초과한다는 점도 재매각 부담 요인입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차권 인수 확인. 을구 1번 장찬형 주택임차권등기의 인수 문구를 매각물건명세서 원본에서 확인해야 합니다. 현재 배당 추정상 매수인 인수액은 92,474,278원입니다.
• 낙찰가와 실질취득액 구분. 8,071,000원은 최저매각가일 뿐입니다. 예상 인수액을 더한 100,545,278원을 기준으로 경제성을 검토해야 합니다.
• 배당 변동 확인. 집행비용·당해세·최우선변제 등의 실제 반영 결과에 따라 임차인 배당액과 인수액이 변할 수 있습니다. 입찰 직전 배당 관련 원본 자료를 확인해야 합니다.
• 정수아의 점유관계 조사. 2025.06.18 전입 사실 외에 보증금·계약관계·확정일자가 확인되지 않았습니다. 실제 점유 여부와 명도 관련 사항을 조사해야 합니다.
• 시세 표본 재확인. 최근 집계 평균은 69,683,333원, 최신 거래는 2025.12의 65,000,000원입니다. 집계기간과 거래 이후의 시장 변동, 해당 호수의 상태를 직접 확인해야 합니다.
• 내부 상태 및 명도. 감정평가 과정에서 내부마감재와 임대관계를 확인하지 못했습니다. 현장조사와 점유자 확인이 필요합니다.
• 관리비 체납 확인. 미납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 공용부분 관련 금액은 관리주체에 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래가 원본 및 변경된 매각조건을 입찰 전에 재확인해야 합니다.

맺으며 — “807만원 낙찰”과 “807만원 취득”은 다르다

이 물건은 7회 유찰로 최저매각가가 807만원까지 내려왔지만, 낙찰자가 그 금액만 부담하고 소유권을 취득할 수 있는 구조가 아닙니다. 장찬형의 선순위 임차보증금 1억원 중 배당되지 않는 금액이 매수인에게 남습니다.

현재 최저가 기준 낙찰대금 8,071,000원 + 예상 인수액 92,474,278원 = 실질취득 추정액 100,545,278원입니다. 이는 최근 거래 집계 평균인 69,683,333원을 약 3,086만원 초과합니다. 이후 유찰이 이어져도 보증금 인수액이 증가하므로 전체 취득부담은 크게 줄지 않습니다.

여기에 정수아의 점유·임차관계 확인, 실제 배당 결과 및 내부 상태 확인이라는 추가 검토사항도 존재합니다. 최저가의 할인율은 크지만, 보증금 인수를 반영하면 시세 대비 가격 메리트가 없는 고위험 인수형 경매입니다. 입찰 판단의 출발점은 최저매각가가 아니라 선순위 임차보증금을 포함한 총취득부담이어야 합니다.