부산지방법원 2025타경101750. 부산 사상구 괘법동 파크블루11차 3층 307호 아파트입니다. 표면적인 숫자만 보면 감정가 98,000,000원에서 6회 유찰돼 최저가가 11,530,000원까지 떨어졌습니다. 하지만 권리순서를 보면 가격 구조가 완전히 달라집니다. 2023.09.21. 등기된 장찬형의 주택임차권은 2025.02.07. 병점신용협동조합 가압류보다 앞서고, 전입일과 확정일자도 모두 2021.09.07.입니다. 매각물건명세서 역시 이 임차권은 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 말소되지 않고 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
현재 최저가 11,530,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 607,540원을 먼저 제외한 뒤 장찬형에게 10,922,460원이 배당됩니다. 보증금 100,000,000원에서 남는 89,077,540원은 매수인 부담입니다. 즉 입찰가격이 1천만원대로 낮아졌다고 실제 취득비용까지 1천만원대로 내려간 것이 아닙니다. 최저가 11,530,000원 + 인수 89,077,540원 = 실질취득 100,607,540원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101750 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 괘법동 270-9 파크블루11차 3층 307호 · 부산광역시 사상구 광장로87번길 77 |
| 물건종류 | 아파트 · 15층 건물 중 3층 307호 · 실거래 비교면적 17.12㎡ |
| 이용상태 | 공동주택(아파트) |
| 소유자 | 주식회사파크블루 |
| 준공 | 2021.03.11 · 112세대 |
| 감정가 / 최저가 | 98,000,000원 / 11,530,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 520,082,373원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 주택임차권
말소기준권리는 2025.02.07. 접수된 병점신용협동조합 가압류 140,147,248원입니다. 그 뒤의 사상신용협동조합 가압류 300,000,000원과 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 그보다 앞선 을구 1번 장찬형 주택임차권입니다. 임대차계약일·주민등록일은 2021.09.07., 점유개시일은 2021.09.15., 확정일자는 2021.09.07.이며 보증금은 100,000,000원입니다.
임차관계 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장찬형 부동산전부 · 주거(임차권등기) | 2021.09.07 / 2021.09.07 배당요구 2023.09.21 | 100,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 해당 없음 |
| 정수아 현황조사 확인 | 2025.06.18 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
정수아의 전입일 2025.06.18.은 말소기준일 2025.02.07.보다 늦어 현재 확인 내용상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 실제 임대차 조건은 매각물건명세서와 현장 확인으로 다시 대조할 필요가 있습니다. 장찬형과 정수아 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차관계로 확인되는 2명입니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐야 한다
파크블루11차 전용 비교면적 17.12㎡의 확인된 실거래는 3건입니다. 최근 12개월 평균은 69,683,333원, 최신 거래는 2025.12. 65,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 17.12㎡ | 15 | 65,000,000원 |
| 2025.03 | 17.12㎡ | 11 | 70,500,000원 |
| 2025.03 | 17.12㎡ | 11 | 73,550,000원 |
| 평균 | 17.12㎡ | 3건 | 69,683,333원 |
최저가 11,530,000원만 놓고 보면 최근 12개월 실거래 평균의 16.5%에 불과합니다. 그러나 이 비율은 이 사건의 가격 메리트를 판단하는 지표가 될 수 없습니다. 장찬형의 미배당 보증금 인수를 더한 현재 실질취득은 100,607,540원으로, 최근 12개월 평균의 144.4%이며 최신 거래 65,000,000원의 154.8%입니다. 감정가 98,000,000원보다도 실질취득액이 높습니다.
거래 흐름에서도 최신 2025.12. 거래 65,000,000원은 2025.03.의 70,500,000원과 73,550,000원보다 낮습니다. 별도의 추세율 수치는 없지만, 적어도 가장 최근 확인 거래가 앞선 두 거래보다 낮다는 점에서 실질취득 1억원대에 가격 가점을 줄 근거는 없습니다.
③ 유찰 시나리오 — 입찰가가 내려가도 총비용은 거의 그대로
| 회차 | 매각가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 11,530,000원 | 89,077,540원 | 100,607,540원 |
| 7회 유찰 시 | 8,070,999원 | 92,474,279원 | 100,545,278원 |
| 8회 유찰 시 | 5,649,699원 | 94,851,996원 | 100,501,695원 |
이것이 대항력 임차보증금 인수형의 핵심입니다. 매각가가 더 내려가면 장찬형에게 배당되는 금액이 줄고, 반대로 매수인이 인수하는 미배당 보증금이 늘어납니다. 그래서 7회·8회까지 더 유찰돼도 실질취득은 각각 100,545,278원, 100,501,695원으로 거의 변하지 않습니다. 추가 유찰이 곧 가격 메리트로 연결되지 않는 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 11,530,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 607,540원 |
| 1. 임차인 장찬형 보증금 | 100,000,000원 | 10,922,460원 |
| 2. 가압류 · 병점신용협동조합 | 140,147,248원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 사상신용협동조합 | 300,000,000원 | 0원 |
| 4. 강제경매 · 한국주택금융공사 | 520,082,373원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서 장찬형의 보증금 중 10,922,460원만 배당되고 89,077,540원이 미배당됩니다. 해당 미배당분은 매수인 인수 대상으로 계산됐습니다. 집행비용은 607,540원이며 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산서부버스터미날 북동측 인근이며 오피스텔·아파트·소규모 상가 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 소형 차량 출입이 가능하고 인근 시내버스 정류장까지 도보 약 5분 이상 소요되는 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물로 2021.03.11. 사용승인됐으며 위생·급배수·소화전·승강기·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측으로 약 6미터 포장도로, 남측으로 약 4미터 막다른 도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 판단. 현재 최저가 11,530,000원이 아니라 장찬형 미배당 보증금 89,077,540원을 포함한 100,607,540원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 금지. 7회 유찰 시 실질취득 100,545,278원, 8회 유찰 시 100,501,695원으로 매각가가 내려가도 총부담은 거의 고정됩니다.
- 장찬형 임차권 원본 확인. 보증금 100,000,000원, 전입·확정일자 2021.09.07., 배당요구 및 매수인 인수 조건을 등기부와 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 정수아 임대차 확인. 전입 2025.06.18.로 말소기준 이후라 대항력은 없으나 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 실제 계약관계를 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재 및 응답기피로 임대관계와 내부마감재를 조사하지 못한 부분이 있어 현장 점유자를 확인해야 합니다.
- 시세 상한 확인. 최근 실거래 평균 69,683,333원, 최신 거래 65,000,000원에 비해 실질취득이 크게 높아 가격 메리트를 전제로 한 입찰은 맞지 않습니다.
맺으며 — “최저가 1천만원”보다 “보증금 1억원”을 먼저 봐야 한다
이 물건의 11,530,000원이라는 최저가는 매우 강한 착시를 만듭니다. 하지만 권리분석의 결론은 반대입니다. 선순위 대항력 임차인 장찬형의 보증금이 100,000,000원이고 현재 예상배당은 10,922,460원뿐이어서 89,077,540원을 매수인이 인수합니다. 결과적으로 실질취득은 100,607,540원 — 최근 12개월 실거래 평균 69,683,333원의 144.4%, 최신 거래 65,000,000원의 154.8%입니다.
더 유찰돼 입찰가가 8,070,999원, 5,649,699원으로 내려가더라도 인수액이 반대로 증가해 총부담은 여전히 약 1억원에 머뭅니다. 이미 6회 유찰됐고 단지 경매 통계의 평균 유찰도 5.2회입니다. 낮은 최저가에는 가격 메리트가 없고, 선순위 임차보증금이 사실상 취득가격을 고정하는 구조입니다. 권리·가격·환금성을 함께 보면 보수적으로 접근해야 할 물건입니다.
