부산지방법원 2025타경101750. 부산 사상구 괘법동 파크블루11차 8층 806호, 전용 17.12㎡ 아파트입니다. 감정가는 101,000,000원이지만 6회 유찰되어 현재 최저매각가는 11,883,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 을구 1번 주택임차권입니다. 한상로는 2021.12.20 전입·점유를 시작했고 2021.12.02 확정일자를 갖춘 뒤 2024.01.22 주택임차권을 등기했습니다. 말소기준권리인 2025.02.07 병점신용협동조합 가압류보다 앞서므로, 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 그 부족분을 매수인이 인수합니다.
현재 최저가 11,883,000원을 전부 낙찰대금으로 가정하면 집행비용 613,894원을 먼저 제외한 뒤 한상로에게 11,269,106원이 배당되고, 남는 보증금 88,730,894원은 매수인 인수로 계산됩니다. 즉 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 그만큼 커지는 구조여서 실질취득은 보증금 100,000,000원 수준에서 거의 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101750 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 괘법동 270-9 파크블루11차 8층 806호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 17.12㎡ · 15층 건물 중 8층 |
| 소유자 | 주식회사파크블루 |
| 감정가 / 최저가 | 101,000,000원 / 11,883,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 520,082,373원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 이용상태 | 공동주택(아파트) |
① 권리 흐름 — 1,188만원 낙찰가보다 중요한 선순위 임차권
말소기준권리는 2025.02.07 병점신용협동조합 가압류입니다. 이후 2025.04.18 사상신용협동조합 가압류와 2025.08.04 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 한상로의 주택임차권은 말소기준보다 앞서고, 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 말소되지 않고 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
| 점유자·임차권자 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한상로 | 2021.12.20 | 2021.12.02 | 100,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 없음 |
| 정수아 | 2025.06.18 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
정수아는 2025.06.18 전입으로 말소기준권리인 2025.02.07보다 늦어 현재 자료상 대항력이 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 점유·임대차 조건은 입찰 전 매각물건명세서와 현황을 다시 대조할 필요가 있습니다. 한상로와 정수아 모두 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 보증금 중복합산 문제는 없습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
파크블루11차 전용 17.12㎡의 최근 거래 표본은 3건이고, 최근 12개월 평균은 69,683,333원입니다. 최신 거래는 2025.12의 65,000,000원이며, 2025.03 거래는 70,500,000원과 73,550,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 17.12㎡ | 15 | 65,000,000원 |
| 2025.03 | 17.12㎡ | 11 | 70,500,000원 |
| 2025.03 | 17.12㎡ | 11 | 73,550,000원 |
| 최근12개월 평균 | 17.12㎡ | 3건 | 69,683,333원 |
표면적인 최저가 11,883,000원은 최근 12개월 평균의 17.1%에 불과하지만, 대항력 있는 임차보증금 인수를 반영하면 이야기가 완전히 달라집니다. 실질취득을 보증금 수준인 약 100,000,000원으로 보면 최근 12개월 평균의 143.5%, 최신 거래 65,000,000원의 153.8% 수준입니다. 따라서 이 사건은 최저가가 낮다는 이유로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 11,883,000원 | 88,730,894원 |
| 7회 유찰 시 | 8,318,099원 | 92,231,627원 |
| 8회 유찰 시 | 5,822,669원 | 94,682,139원 |
③ 예상배당표 (매각가 11,883,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 613,894원 |
| 1. 임차인 한상로 보증금 | 100,000,000원 | 11,269,106원 |
| 2. 가압류 · 병점신용협동조합 | 140,147,248원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 사상신용협동조합 | 300,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 520,082,373원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 매각대금 전액이 집행비용과 한상로 임차보증금 일부 배당에 사용됩니다. 한상로의 미배당 보증금 88,730,894원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산서부버스터미날 북동측 인근이며 주변은 오피스텔·아파트·소규모 상가 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 소형 차량 출입이 가능하고 인근 시내버스 정류장까지 도보 약 5분 이상 소요되는 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물이며 사용승인일은 2021.03.11입니다. 위생·급배수·소화전·승강기 설비와 도시가스 난방설비가 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 6미터 포장도로, 남측으로 폭 약 4미터 막다른 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한구역(145미터)·상대보호구역·비행안전제6구역 등에 해당합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 파크블루11차는 112세대이며, 경매 통계상 평균 유찰횟수는 5.2회입니다. 매각률은 0.0%로 집계돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 응찰 판단 기준은 11,883,000원이 아니라 한상로 보증금 인수를 포함한 실질취득 약 100,000,000원입니다.
- 임차권 말소 조건 확인. 한상로가 배당에서 보증금 100,000,000원을 전액 변제받지 못하면 잔액이 매수인에게 인수되는 조건을 원본 명세서와 대조해야 합니다.
- 추가 유찰 효과 제한. 7회·8회 유찰 시 낙찰가는 내려가지만 인수액이 92,231,627원·94,682,139원으로 증가해 총부담이 크게 줄지 않습니다.
- 정수아 점유 확인. 전입일은 2025.06.18로 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상인 만큼 현장 점유와 인도 가능 상태를 확인해야 합니다.
- 배당 원본 대조. 당해세·최우선변제 등 미반영 가능 항목이 있어 실제 배당표와 매각물건명세서를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 횟수보다 인수액을 봐야 한다”
이 물건은 감정가 101,000,000원에서 6회 유찰돼 최저가가 11,883,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 할인된 것처럼 보이지만, 한상로의 선순위 주택임차권 때문에 현재 회차에서 88,730,894원을 매수인이 인수합니다. 추가 유찰이 발생하면 낙찰가는 더 내려가도 인수액이 커지므로 실질취득은 보증금 100,000,000원 수준에서 거의 고정됩니다.
최근 12개월 동일 면적 실거래 평균은 69,683,333원, 최신 거래는 65,000,000원입니다. 실질취득이 이 가격대를 뚜렷하게 웃도는 만큼 현재 구조에는 가격 메리트가 없습니다. 후순위 권리는 소멸하지만 선순위 임차보증금 인수가 남는 사건이므로, 이 물건의 승부처는 “몇 번 유찰됐는가”가 아니라 임차보증금 미배당분을 포함해 실제 얼마를 부담하는가입니다.
