부산지방법원 2025타경101750. 부산 사상구 괘법동 파크블루11차 8층 806호 아파트입니다. 숫자만 보면 감정가 101,000,000원에서 최저매각가 8,318,000원까지 내려온 7회 유찰 물건이라 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 낙찰가 자체보다 선순위 임차권의 미배당 보증금을 먼저 봐야 합니다. 한상로는 2021.12.20 전입·점유, 2021.12.02 확정일자를 갖고 있고, 2024.01.22 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 말소기준인 2025.02.07 병점신용협동조합 가압류보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다.
현재 최저가 8,318,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 549,724원 후 한상로에게 7,768,276원이 배당되고, 보증금 중 92,231,724원이 남습니다. 매각물건명세서상 이 임차권은 보증금이 전액 변제되지 않으면 말소되지 않고 매수인이 인수하므로, 매수인의 실질취득 부담은 8,318,000원 + 92,231,724원 = 100,549,724원입니다. 낙찰가가 더 내려가도 미배당 인수액이 그만큼 늘어 실질취득은 계속 보증금 100,000,000원 수준에 묶입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101750 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 괘법동 270-9 파크블루11차 8층 806호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 사상구 광장로87번길 77 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 17.12㎡ · 15층 중 8층 |
| 소유자 | 주식회사파크블루 |
| 감정가 / 최저가 | 101,000,000원 / 8,318,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 520,082,373원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 가격을 고정한다
말소기준은 2025.02.07 병점신용협동조합 가압류입니다. 그 뒤의 사상신용협동조합 가압류와 한국주택금융공사 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 한상로의 전입·점유는 2021.12.20이고 주택임차권등기는 2024.01.22로 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 배당으로 보증금 전액을 받지 못하면 그 부족분을 매수인이 인수합니다.
| 임차인 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 한상로 | 2021.12.20 | 2021.12.02 | 100,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 인수 가능 |
| 정수아 | 2025.06.18 | 해당 없음 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
정수아는 2025.06.18 전입으로 말소기준 2025.02.07보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 별도 확인이 필요하지만, 현재 확인된 인수 위험의 중심은 한상로의 선순위 임차보증금입니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
파크블루11차 전용 17.12㎡의 확인된 최근 거래는 3건입니다. 최근 12개월 평균은 69,683,333원, 최신 거래는 65,000,000원입니다. 단순 최저가는 최근 12개월 평균의 11.9%에 불과하지만, 이 물건에서는 그 비율이 가격 메리트를 뜻하지 않습니다. 매수인 인수를 합친 실질취득 100,549,724원을 기준으로 비교해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 17.12㎡ | 15 | 65,000,000원 |
| 2025.03 | 17.12㎡ | 11 | 70,500,000원 |
| 2025.03 | 17.12㎡ | 11 | 73,550,000원 |
| 평균 | 17.12㎡ | 3건 | 69,683,333원 |
실질취득 100,549,724원은 최근 12개월 평균보다 30,866,391원 높고, 평균의 144.3%입니다. 최신 거래 65,000,000원과 비교하면 35,549,724원 높아 최신 거래의 154.7% 수준입니다. 감정가 101,000,000원과 실질취득 100,549,724원이 거의 같은 수준이라는 점도 중요합니다. 7회 유찰로 표시되는 가격 하락이 매수인의 실제 취득부담에는 거의 반영되지 않은 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 8,318,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 549,724원 |
| 1. 임차인 한상로 보증금 | 100,000,000원 | 7,768,276원 |
| 2. 가압류 · 병점신용협동조합 | 140,147,248원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 사상신용협동조합 | 300,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 520,082,373원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가에서는 집행비용 549,724원을 제외한 7,768,276원이 한상로에게 배당됩니다. 한상로 보증금 부족분 92,231,724원은 매수인 인수로 계산되어 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 8,318,000원 | 92,231,724원 | 100,549,724원 |
| 8회 유찰 시 | 5,822,600원 | 94,682,207원 | 100,504,807원 |
| 9회 유찰 시 | 4,075,819원 | 96,397,546원 | 100,473,365원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산서부버스터미날 북동측 인근이며, 주변은 오피스텔·아파트·소규모 상가가 혼재합니다.
- 교통. 소형 차량 출입이 가능하고 인근 시내버스 정류장까지 도보 약 5분 이상 소요되는 위치입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물로 사용승인일은 2021.03.11이며, 위생·급배수·소화전·승강기와 도시가스 난방설비가 있습니다.
- 용도. 감정평가상 공동주택(아파트)으로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한구역·상대보호구역·비행안전제6구역 등에 해당합니다.
- 환금성. 파크블루11차는 112세대이고, 확인된 동일 면적 실거래는 3건입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 6.0회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 경계. 8,318,000원만 보지 말고 한상로 보증금 미배당 인수액 92,231,724원을 합친 실질취득 100,549,724원으로 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 효과 제한. 8회·9회 유찰 시에도 실질취득은 100,000,000원 수준에서 거의 고정됩니다.
- 임차권 원본 확인. 한상로 임차권은 보증금 전액 미변제 시 매수인이 인수하는 권리로 명시되어 있으므로 매각물건명세서와 등기 원문을 반드시 대조해야 합니다.
- 정수아 점유 확인. 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금과 확정일자, 실제 점유관계를 확인할 필요가 있습니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 이해관계인 부재 및 응답기피로 내부마감재와 자세한 임대관계 확인이 제한되어 있으므로 현장 확인이 필요합니다.
- 배당 변동 확인. 실제 집행비용과 배당 결과에 따라 한상로의 최종 미배당 인수액은 달라질 수 있으므로 최종 배당관계를 확인해야 합니다.
맺으며 — “831만 원짜리 아파트”가 아니다
이 사건의 핵심은 7회 유찰도, 최저매각가 8,318,000원도 아닙니다. 보증금 100,000,000원의 대항력 있는 한상로 임차권입니다. 현재 배당 가정에서 한상로가 받지 못하는 92,231,724원을 매수인이 인수하면 실질취득은 100,549,724원이 됩니다. 이는 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 69,683,333원의 144.3% 수준입니다.
더 유찰되어 낙찰가가 내려가도 미배당 임차보증금 인수액이 늘기 때문에, 8회 유찰 시 실질취득 100,504,807원, 9회 유찰 시 100,473,365원으로 총부담은 거의 그대로입니다. 따라서 이 물건은 최저가 할인율이 아니라 선순위 임차권을 포함한 실질취득가와 실거래 시세의 차이가 판단의 중심이 되어야 합니다.
