부산지방법원 2025타경101750. 부산 사상구 괘법동 파크블루11차 2층 210호, 전용 19.09㎡ 아파트입니다. 감정가는 110,000,000원이지만 6회 유찰돼 최저매각가는 12,942,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 18.3%에도 못 미치는 가격으로 보이지만, 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 선순위 임차보증금입니다.
박다함은 2021.08.11. 확정일자를 받고, 2021.09.07. 주민등록을 마쳤으며, 2023.09.08. 보증금 110,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 말소기준권리는 그보다 늦은 2025.02.07. 병점신용협동조합 가압류입니다. 따라서 박다함의 임차권은 말소기준보다 앞서며, 매각물건명세서상 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 말소되지 않고 매수인이 인수하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101750 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 괘법동 270-9 파크블루11차 2층 210호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 사상구 광장로87번길 77 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 19.09㎡ · 15층 중 2층 |
| 소유자 | 주식회사파크블루 |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 12,942,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 520,082,373원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 사용승인 | 2021.03.11 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 매각 뒤에도 남는다
말소기준은 2025.02.07. 병점신용협동조합 가압류 140,147,248원입니다. 그 뒤의 한국주택금융공사 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 박다함의 주택임차권등기는 2023.09.08.로 말소기준보다 앞섭니다. 등기부와 매각물건명세서 모두 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수하는 구조를 가리킵니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박다함 부동산 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.09.07 / 2021.08.11 | 110,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 미배당 인수 97,690,956원 |
| 정수아 현황조사 확인 | 2025.06.18 / 확인되지 않음 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 말소기준 이후 전입 | 확인 필요 | 확정 인수 없음 |
박다함은 말소기준보다 앞선 전입과 확정일자를 갖고 있고, 배당요구도 2023.09.08. 접수됐습니다. 반면 정수아의 전입은 2025.06.18.로 말소기준일 2025.02.07.보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 실제 임대차 조건은 입찰 전 원문서로 대조할 필요가 있습니다.
③ 가격 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’을 봐야 한다
파크블루11차 동일 면적대 최근 12개월 실거래는 4건이며 평균은 70,750,000원입니다. 최신 거래는 2025.12. 전용 19.09㎡ 5층 66,000,000원이고, 같은 달 거래 범위는 66,000,000원~73,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 19.09㎡ | 5 | 66,000,000원 |
| 2025.12 | 19.09㎡ | 11 | 72,000,000원 |
| 2025.12 | 19.43㎡ | 12 | 73,000,000원 |
| 2025.12 | 19.1㎡ | 15 | 72,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 70,750,000원 |
표면 최저가 12,942,000원은 최근 12개월 평균의 18.3%라 매우 낮아 보입니다. 하지만 이 비율은 이 사건의 투자경제성을 설명하지 못합니다. 박다함의 보증금 110,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 커져 매수인의 실질취득비용은 약 110,000,000원 수준에 머무는 구조입니다. 이는 최근 12개월 평균 70,750,000원과 최신 거래 66,000,000원보다 명백히 높습니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 매수인 인수 | 실질취득 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 6회 유찰 | 12,942,000원 | 97,690,956원 | ≈110,000,000원 |
| 7회 유찰 시 | 9,059,400원 | 101,503,669원 | ≈110,000,000원 |
| 8회 유찰 시 | 6,341,580원 | 104,172,568원 | ≈110,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 12,942,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 632,956원 |
| 1. 임차인 박다함 보증금 | 110,000,000원 | 12,309,044원 |
| 2. 가압류 · 병점신용협동조합 | 140,147,248원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 한국주택금융공사 | 520,082,373원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 매각대금이 집행비용과 박다함 임차보증금 일부 배당으로 모두 소진됩니다. 박다함 보증금 부족분 97,690,956원은 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 당해세·최우선변제는 미반영될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 공동주택(아파트)으로 이용 중이며 전용면적은 19.09㎡입니다.
- 입지. 부산서부버스터미날 북동측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔·아파트·소규모 상가 등이 혼재합니다.
- 교통. 소형 차량 출입이 가능하고 인근 시내버스 정류장까지 도보 약 5분 이상 소요되는 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물로 사용승인일은 2021.03.11이며, 승강기·위생·급배수·소화전·도시가스 난방설비가 있습니다.
- 도로. 동측 약 6미터 포장도로, 남측 약 4미터 막다른 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한구역·상대보호구역·비행안전제6구역·가축사육제한구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 낙찰가만 보지 말 것. 현재 최저가 12,942,000원에 박다함 보증금 미배당 97,690,956원이 붙는 인수형입니다.
- 임차권등기 원문 확인. 박다함의 임차권등기는 말소기준보다 앞서고, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 말소되지 않고 매수인이 인수하는 것으로 명시돼 있습니다.
- 정수아 임대차 조건 확인. 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금·확정일자 등 구체 조건은 별도 확인이 필요합니다.
- 실거래와 실질취득 비교. 최근 12개월 평균 70,750,000원, 최신 거래 66,000,000원에 비해 실질취득 약 110,000,000원이 높습니다.
- 다회유찰 원인 점검. 이 물건은 6회 유찰됐고 단지 경매물건 평균 유찰 횟수도 5.2회입니다. 가격 외에도 점유·내부상태·상품성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 내부상태 확인. 이해관계인 부재로 내부마감재와 상세 임대관계가 충분히 조사되지 않았으므로 현장 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 1,294만원”은 이 사건의 가격이 아니다
이 물건의 숫자에서 가장 눈에 띄는 것은 감정가 110,000,000원 대비 최저가 12,942,000원입니다. 하지만 권리분석을 마치면 시선은 정반대로 바뀝니다. 박다함의 보증금 110,000,000원은 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차권이고, 현재 예상배당 후에도 97,690,956원이 남아 매수인에게 인수됩니다. 유찰이 한두 번 더 진행돼 최저가가 내려가도 그만큼 미배당 보증금이 늘어나므로 실질취득은 계속 약 110,000,000원 수준에 머뭅니다.
최근 12개월 동일 면적 거래 평균은 70,750,000원, 최신 거래는 66,000,000원입니다. 따라서 이 사건은 최저가가 매우 낮아 보여도 실질취득은 최근 시세보다 높은 구조입니다. 이미 6회 유찰됐고 단지 경매 평균 유찰 횟수도 5.2회인 점까지 겹칩니다. 결론은 명확합니다. 표면 가격은 초저가지만, 권리 인수를 반영한 경제적 가격은 저가가 아닙니다.
