부산지방법원 2025타경101750. 부산 사상구 괘법동 파크블루11차 2층 210호입니다. 감정가 110,000,000원에서 7회 유찰을 거치며 최저매각가가 9,059,000원까지 내려왔습니다. 감정가의 약 8% 수준이라는 숫자만 보면 파격적인 가격처럼 보입니다. 그러나 등기부를 확인하면 2023년 등기된 박다함의 주택임차권이 존재합니다. 전입신고는 2021.09.07, 확정일자는 2021.08.11로 모두 말소기준인 2025.02.07 가압류보다 앞섭니다.

매각물건명세서에도 이 임차권은 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 말소되지 않고 매수인이 인수한다는 내용이 명시되어 있습니다. 따라서 이 물건에서 실제로 비교해야 할 금액은 최저가 905만원이 아니라 낙찰가와 보증금 인수액을 합친 약 1.1억원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심

이 사건의 말소기준권리는 2025.02.07 병점신용협동조합의 가압류입니다. 청구금액은 140,147,248원이며 매각으로 소멸할 예정입니다. 한국주택금융공사의 강제경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.

그러나 을구 1번 박다함의 주택임차권등기는 2023.09.08에 접수됐고, 전입일과 확정일자는 그보다도 앞선 2021년입니다. 말소기준권리보다 선순위인 대항력 임차권이므로, 배당받지 못한 보증금은 매수인에게 승계됩니다. 이는 단순히 등기상 권리가 말소되는지 여부가 아니라 매수인이 실제 추가로 부담할 금액을 결정하는 문제입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 선순위 인수에 주의

정수아는 현황조사상 확인된 전입자로, 실제 임대차계약 및 보증금은 확인이 필요합니다. 선순위 임차권자 박다함의 보증금과 합산하지 않았습니다.

박다함. 임대차계약일은 2021.08.09, 점유개시일은 2021.09.03입니다. 전입신고와 확정일자를 갖추고 임차권등기를 마쳤습니다. 배당요구도 있어 우선변제권을 행사할 수 있지만 현재 매각예상금액으로는 보증금 전액 변제가 불가능합니다. 부족분은 매수인이 인수하는 것으로 분석됩니다.

정수아. 전입일이 2025.06.18로 말소기준권리 이후이므로 제공된 권리관계상 선순위 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 실제 점유·계약관계가 확인되지 않았습니다. 박다함의 임차권등기와 별개로 현재 점유자 및 명도 상대방을 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 905만원이 아니라 실질취득 1.1억을 비교해야 한다

파크블루11차의 전용 19.09㎡ 전후 최근 실거래 4건을 기준으로 살펴보면 최근 12개월 평균은 70,750,000원입니다. 최신 거래로 제시된 가격은 2025년 12월의 66,000,000원입니다.

최저가 9,059,000원은 최근 실거래 평균의 12.8%입니다. 하지만 이 비율만으로 가격 매력을 평가하는 것은 잘못된 접근입니다. 선순위 임차보증금 인수를 합치면 실질취득 부담이 약 110,000,000원으로 형성되기 때문입니다.

④ 예상배당표 (매각가 9,059,000원 가정)

집행비용은 매각대금의 약 6.2%로 추정했습니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당 및 인수액은 변동될 수 있습니다. 매수인 인수액은 배당금이 아니라 낙찰자가 추가 부담할 수 있는 미변제 보증금입니다.

현재 최저가로 매각되면 집행비용을 제외한 금액이 박다함에게 배당되며, 병점신용협동조합과 한국주택금융공사는 예상배당을 받지 못합니다. 두 채권자의 청구금액 합계는 660,229,621원입니다. 다만 이들 채권자의 미배당액을 박다함의 선순위 임차보증금과 혼동해서는 안 됩니다. 매수인에게 승계되는 핵심 금액은 박다함의 미배당 보증금입니다.

⑤ 추가 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락의 착시

보증금 전액이 매각대금보다 큰 대항력 인수형에서는 유찰이 반복되어도 실질취득액이 낙찰가만큼 줄어들지 않습니다. 회차별 예상치는 다음과 같습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 사상구 괘법동 부산서부버스터미날 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 오피스텔·아파트·소규모 상가가 혼재합니다.
• 교통. 소형 차량 출입이 가능하며, 인근 시내버스 정류장까지 도보 약 5분 이상 소요되는 것으로 조사됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 2021.03.11 사용승인. 위생·급배수·소화전·승강기 및 도시가스 난방설비가 있습니다.
• 도로. 동측 약 6m 포장도로와 남측 약 4m 막다른 도로에 접합니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·상대보호구역·비행안전제6구역 등에 해당하며, 가로구역별 최고높이 제한은 145m입니다.
• 공부 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 전용 19.09㎡ 전후의 소형 아파트로, 최근 확인되는 실거래는 66,000,000원~73,000,000원 수준입니다. 약 1.1억원의 실질취득 부담을 감안하면 매각 시 가격 경쟁력을 신중하게 검토해야 합니다.
• 현장 확인. 이해관계인 부재와 응답 기피로 임대관계 및 내부 마감재를 조사하지 못했습니다. 응찰 전 실내 상태와 실제 점유자를 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차권 확인. 박다함의 임차권등기와 매각물건명세서상 인수 조건을 반드시 대조하세요. 보증금 110,000,000원 중 미배당액을 매수인이 부담하는 구조입니다.
• 실질취득액 기준 판단. 최저가 9,059,000원이 아니라 예상 인수액 101,504,062원을 합친 부담으로 실거래가와 비교하세요.
• 임차인 배당 확인. 집행비용 및 실제 배당 결과에 따라 인수할 미변제 보증금이 변할 수 있습니다.
• 정수아의 점유 확인. 2025.06.18 전입자의 임대차계약, 보증금, 실제 점유 여부를 확인하고 명도 절차를 검토하세요.
• 명도와 보증금 반환. 선순위 임차권의 인수 및 후순위 전입자와의 점유관계는 별개의 확인 대상입니다. 인도와 보증금 정산에 필요한 절차를 검토해야 합니다.
• 내부 상태 점검. 감정평가 시 내부를 확인하지 못했으므로 수리비와 시설 상태를 현장에서 점검하세요.
• 관리비 체납 확인. 미납 관리비 중 공용부분에 해당하는 부담 가능성을 관리사무소에 확인하세요.
• 최신 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 및 임차권 변동 여부를 다시 확인하세요.

맺으며 — “905만원에 낙찰받아도 905만원짜리 아파트가 아니다”

파크블루11차 210호의 핵심은 7회 유찰이 아니라 선순위 임차보증금 110,000,000원입니다. 박다함의 임차권은 말소기준권리보다 앞서고, 매각물건명세서에도 미배당 보증금의 매수인 인수가 명시되어 있습니다.

현재 최저가 기준 매수인 인수 예상액은 101,504,062원입니다. 낙찰가와 이를 합친 실질취득 부담은 약 1.1억원으로, 최근 12개월 실거래 평균 70,750,000원 및 최신 거래가격 66,000,000원을 크게 웃돕니다. 추가 유찰 시에도 낙찰가 하락에 대응해 미배당 인수액이 늘어나는 구조입니다.

여기에 정수아의 점유·임대차관계와 내부 상태에 대한 추가 확인도 필요합니다. 감정가 대비 최저가가 크게 낮아졌다는 사실만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 본건의 판단 기준은 낮아진 입찰가격이 아니라 실제 승계할 보증금과 총취득 부담입니다.