인천지방법원 2025타경1230. 인천 서구 원당동 라페온빌1차 1층 101호로, 감정평가상 제1종근린생활시설로 이용 중인 집합건물입니다. 주식회사아벨글로벌이 2024년 7월 24일 거래가 1,306,230,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 국민은행이 채권최고액 2,400,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 등기된 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 등기부가 정리된다는 사실과 점유 위험이 없다는 뜻은 같지 않습니다. 매각물건명세서와 문건접수에는 주식회사 명의의 점유 신고가 있고, 사용 내용은 주거로 표시돼 있습니다. 감정평가상 이용상태인 제1종근린생활시설과 점유 신고 내용이 서로 다르며, 전입신고일·확정일자·보증금도 확인되지 않습니다. 현 단계에서는 대항력 유무를 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1230 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 원당동 1035 라페온빌1차 1층 101호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 서구 원당대로 1029 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 · 제1종근린생활시설 · 12층 건물 내 1층 101호 |
| 사용승인일 | 2022.11.21 |
| 소유자 | 주식회사아벨글로벌 (2024.07.24. 거래가 1,306,230,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 1,354,000,000원 / 464,422,000원 (3회 유찰, 감정가 34%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 2,065,891,875원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 등기 권리는 소멸, 점유는 별도 확인
말소기준은 2024년 7월 24일 설정된 국민은행 근저당권입니다. 이후 신용보증기금·한국무역보험공사·중소기업은행·국민은행·서울신용보증재단·케이비국민카드의 가압류와 인천광역시 서구의 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 국민은행 근저당은 라페온빌1차 310호·406호·407호와 함께 공동담보로 설정돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 성명 | 점유용도 | 전입·확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 | 주거 | 전입신고일 미상 확정일자 미상 | 미상 | 2025.07.25 신청 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인은 1명입니다. 다만 명칭이 ‘주식회사’로만 표시돼 있고 점유 부분도 특정되지 않았습니다. 특히 감정평가상 이용상태는 제1종근린생활시설인데 점유 신고상 사용은 주거로 기재돼 있으므로, 현장 이용 형태와 사업자등록, 전입세대 및 점유 근거를 직접 대조해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 34%지만 시세 판단은 보류
현재 최저매각가는 464,422,000원으로, 세 차례 유찰된 감정가 1,354,000,000원의 34% 회차입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 464,422,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,044,220원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 2,400,000,000원 | 457,377,780원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 564,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 한국무역보험공사 | 153,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소기업은행 | 278,440,143원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 220,521,321원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 서울신용보증재단 | 34,553,626원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 중소기업은행 | 10,197,908원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 17,219,335원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계는 3,677,932,333원이고, 현재 회차 예상배당은 국민은행 457,377,780원에 그칩니다. 예상 미배당액은 3,220,554,553원이며, 신청채권자의 청구액 2,065,891,875원도 전액 충족되지 않습니다.
배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 미상 임차인의 대항력 및 보증금이 확인되면 실질 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 제1종근린생활시설로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 12층 건물 내 1층 101호입니다.
- 입지. 인천이음초등학교 남동측에 위치하며, 주변에는 아파트단지와 각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 남측은 광대로, 서측과 북측은 소로에 접합니다.
- 토지. 토지면적은 1,927.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 평지의 가로장방 형태입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구에 포함됩니다.
- 도로. 광로3류와 중로2류에 접하며 도로접면은 광대소각입니다.
- 공시지가. ㎡당 3,645,000원입니다.
- 건축 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전입·점유 원본 확인. 전입세대열람, 주민등록 전입일, 사업자등록, 임대차계약서와 실제 점유 부분을 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 보증금이 미상인 상태에서는 대항력 임차인의 미배당 인수 가능성을 계산할 수 없습니다.
- 용도 불일치 확인. 감정평가상 제1종근린생활시설과 점유 신고상 주거 사용이 다른 이유를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 34%만으로 저가 여부를 판단하지 말고 주변 1층 근린생활시설의 매매·임대료와 공실 기간을 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 국민은행 근저당이 310호·406호·407호와 공동담보로 설정돼 있으므로 관련 경매와 배당 진행을 함께 확인해야 합니다.
- 세금·관리비 확인. 인천광역시 서구 압류와 미납 관리비, 당해세 및 공용부분 체납 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·문건접수 내역을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 할인율보다 점유 확인이 먼저다
이 물건은 감정가 1,354,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저가가 464,422,000원까지 내려왔습니다. 등기부만 보면 말소기준 이후 권리는 모두 소멸하고 배당표상 인수액도 0원입니다. 그러나 실제 임차인 1명의 전입신고일·확정일자·보증금이 모두 미상이고, 근린생활시설에 주거 사용이 신고돼 있다는 점은 입찰 전 반드시 해소해야 할 변수입니다.
등기 권리는 소멸, 임차 위험은 미확정. 실거래 비교자료도 없어 감정가 34%라는 숫자만으로 싸다고 결론 내릴 수 없습니다. 이 사건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라, 임차인의 대항력과 보증금 및 실제 이용상태를 원본과 현장에서 확정하는 데 있습니다.
