188,993,000원
인천지방법원 2025타경1230. 인천 서구 원당동 라페온빌1차 4층 407호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이고, 감정평가상 해당 호실은 제1종근린생활시설로 이용 중입니다. 소유자 주식회사아벨글로벌은 2024년 7월 24일 거래가 481,440,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 주식회사국민은행 명의의 채권최고액 2,400,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준입니다.
말소기준 이후 설정된 가압류 7건과 경매개시결정, 인천광역시 서구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 매각물건명세서에 실제 임차인 즈컴퍼니가 기재돼 있고, 전입신고일과 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 복잡한 등기부가 아니라 미확인 임차관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1230 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 원당동 1035 라페온빌1차 제4층 제407호 도로명주소: 인천광역시 서구 원당대로 1029 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 제1종근린생활시설로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 12층 건물 내 4층 407호 · 사용승인일 2022.11.21 |
| 소유자 | 주식회사아벨글로벌 (2024.07.24. 거래가 481,440,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 551,000,000원 / 188,993,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 2,065,891,875원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위 권리는 소멸
말소기준은 2024년 7월 24일 접수된 주식회사국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,400,000,000원이며, 라페온빌1차 101호·310호·406호와 함께 공동담보로 설정돼 있습니다. 그 이후 접수된 신용보증기금·한국무역보험공사·중소기업은행·주식회사 국민은행· 서울신용보증재단·주식회사 케이비국민카드의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 대항력 가능·미상
보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인은 1명입니다. 다만 전입신고일, 확정일자, 보증금과 배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력·우선변제권·매수인 승계 여부를 확정할 수 없습니다.
| 임차인 | 이용 | 전입신고 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 즈컴퍼니 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
또한 감정평가상 이용상태는 제1종근린생활시설인데 임차인 기재상 이용은 주거입니다. 이용 형태가 서로 다르므로 현장 점유 상태와 실제 사용관계, 전입세대 및 사업자등록 현황을 직접 대조해야 합니다.
③ 가격 판단 — 34.3%지만 시세 검증은 불가능
감정가는 551,000,000원이고, 3회 유찰된 현 회차 최저매각가는 188,993,000원입니다. 감정가 대비 34.3%까지 낮아졌지만, 동일 또는 유사 호실의 실거래 자료가 없어 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 확인할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34.3% | 188,993,000원 | 185,547,098원 | 3,492,385,235원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24.01% | 132,295,099원 | 129,642,968원 | 3,548,289,365원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 16.81% | 92,606,569원 | 90,539,651원 | 3,587,392,682원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 188,993,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,445,902원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 2,400,000,000원 | 185,547,098원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 564,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 한국무역보험공사 | 153,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 278,440,143원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 220,521,321원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울신용보증재단 | 34,553,626원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 중소기업은행 | 10,197,908원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 17,219,335원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,677,932,333원 중 185,547,098원이 채권자에게 배당되고, 3,492,385,235원이 미배당되는 시뮬레이션입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 임차인의 전입일·보증금이 확인되면 배당과 인수 판단이 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천이음초등학교 남동측에 위치하며, 주변은 아파트단지와 각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 해당 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 사용승인일은 2022.11.21.이며, 철근콘크리트구조 12층 건물 내 4층 407호입니다. 기본적인 위생·급배수·난방·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 광대로, 서측과 북측으로 소로에 접합니다.
- 토지. 가장형의 평지이며 근린생활시설 및 업무시설 부지입니다. 전체 토지면적은 1,927㎡, 공시지가는 3,645,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 공부와의 차이는 기재돼 있지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 즈컴퍼니의 전입신고일·점유개시일·보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사서 원본에서 확인해야 합니다.
- 이용상태 대조. 감정평가상 제1종근린생활시설과 임차인 기재상 주거 이용이 일치하지 않습니다. 현장 방문으로 실제 사용 상태를 확인해야 합니다.
- 시세 재산정. 실거래 비교자료가 없으므로 인근 4층 근린생활시설의 매매가·보증금·월세·공실률을 조사해 수익가치를 계산해야 합니다.
- 공동담보 확인. 101호·310호·406호·407호에 설정된 주식회사국민은행 공동근저당의 다른 물건 경매 및 배당 진행을 함께 확인해야 합니다.
- 세금 확인. 인천광역시 서구 압류가 있고 배당 시뮬레이션에는 당해세가 반영되지 않았으므로 교부청구와 법정기일을 확인해야 합니다.
- 명도 비용. 점유자가 존재하므로 인도 협의와 명도 기간·비용을 응찰가에 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당요구종기 관련 서류를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “34.3% 할인보다 임차인 확인이 먼저”
감정가 551,000,000원이 188,993,000원까지 내려온 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 등기부상으로도 말소기준 이후 권리는 모두 소멸합니다. 하지만 이 물건에는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않은 실제 임차인 1명이 있고, 감정평가상 제1종근린생활시설과 임차인 기재상 주거 이용도 일치하지 않습니다.
실거래 시세가 없는 상황에서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 인정하기도 어렵습니다. 따라서 결론은 등기권리는 정리되지만 임차인과 가격은 미확정입니다. 보증금·전입일·실제 이용상태와 임대수익을 확인하기 전에는 산정 인수액 0원이나 최저가 188,993,000원을 최종 실질취득가로 보아서는 안 됩니다.
