인천지방법원 2025타경1230. 원당동 라페온빌1차 4층 406호로, 사건상 용도 표기는 대지, 감정평가상 이용상태는 제1종근린생활시설입니다. 소유자 주식회사아벨글로벌은 2024.07.24 소유권을 이전받았고, 등기부 거래가액은 992,080,000원입니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당권 2,400,000,000원이 말소기준권리이며, 이후 등기된 가압류·압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
표면만 보면 감정가 999,000,000원에서 3회 유찰돼 342,657,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 낮아진 최저가를 곧바로 실질취득비용으로 보면 안 됩니다. 매각물건명세서에는 즈컴퍼니의 점유가 기재돼 있으나 전입신고일과 보증금이 확인되지 않습니다. 말소기준일인 2024.07.24보다 앞서 대항요건을 갖췄다면 미배당 보증금의 승계 문제가 생길 수 있으므로, 현 단계의 정확한 표현은 “대항력 가능·미상”입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1230 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 원당동 1035 라페온빌1차 제4층 제406호 · 도로명 인천광역시 서구 원당대로 1029 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 제1종근린생활시설로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 12층 건물 내 4층 · 사용승인일 2022.11.21 |
| 소유자 | 주식회사아벨글로벌 (2024.07.24 소유권이전 · 거래가액 992,080,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 999,000,000원 / 342,657,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 2,065,891,875원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸 구조
말소기준권리는 2024.07.24 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,400,000,000원이며 라페온빌1차 101호·310호·407호와 공동담보로 기재돼 있습니다. 이후 설정된 가압류 7건, 임의경매개시결정, 국과 인천광역시 서구의 압류는 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하나은행의 미화 600,000불 근저당권은 2025.03.10 이미 말소됐습니다.
② 점유자 분석 — 대항력·우선변제·승계 모두 미상
매각물건명세서에 확인되는 점유 신고는 즈컴퍼니 1곳입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 아니며, 점유 용도는 주거로 기재돼 있습니다. 다만 감정평가상 이용상태는 제1종근린생활시설이어서 실제 점유 형태와 적법한 이용관계도 함께 대조해야 합니다.
| 점유자 | 점유 / 용도 | 전입신고 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 즈컴퍼니 | 점유 부분 미상 · 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
③ 예상배당표 (매각가 342,657,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,597,198원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 2,400,000,000원 | 337,059,802원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 564,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 한국무역보험공사 | 153,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 278,440,143원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 220,521,321원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울신용보증재단 | 34,553,626원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 중소기업은행 | 10,197,908원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 17,219,335원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,677,932,333원 가운데 337,059,802원만 채권자에게 배당되고, 미배당액은 3,340,872,531원으로 계산됩니다. 2026.01.26 국 압류와 2026.02.23 인천광역시 서구 압류의 금액, 점유자의 보증금·우선변제 가능성은 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 제1종근린생활시설로 이용 중이며, 사건 용도 표기는 대지입니다. 점유 신고 용도는 주거로 기재돼 있어 실제 현황과 용도 관계를 확인해야 합니다.
- 입지. 인천이음초등학교 남동측에 위치하며, 주변은 아파트단지와 각종 근린생활시설이 혼재합니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 부지 남측으로 광대로와 접하고, 서측 및 북측으로 소로와 접합니다. 토지 형상은 가로장방의 평지입니다.
- 토지. 부지 면적 1,927.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용이며 공시지가는 3,645,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함되고, 광로3류와 중로2류에 접합니다.
- 건물. 사용승인일 2022.11.21인 철근콘크리트구조 12층 건물이며, 기본적인 위생·급배수·난방·승강기설비를 갖추고 있습니다. 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 전입세대 확인. 즈컴퍼니의 전입신고일이 2024.07.24 말소기준일보다 앞서는지 전입세대열람과 현황조사 원문으로 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 보증금이 확인되지 않으면 실질취득비용의 상한을 정할 수 없습니다. 임대차계약서·배당요구·점유관계 자료를 대조해야 합니다.
- 용도 대조. 감정평가상 제1종근린생활시설, 점유 신고상 주거, 사건 용도상 대지로 표현이 다릅니다. 건축물대장과 현황을 통해 실제 용도와 이용 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 최저가 착시 경계. 감정가의 34.3%라는 수치만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 확인된 실거래 비교와 임차보증금이 없으므로 가격 평가는 보류해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국과 인천광역시 서구의 압류가 존재하나 금액이 확인되지 않습니다. 실제 배당순위와 매각대금 배분은 교부청구 내역을 대조해야 합니다.
- 공동담보 진행 확인. 국민은행 근저당의 공동담보 물건인 101호·310호·407호의 경매·배당 진행 상황을 함께 확인해야 합니다.
- 명도 계획. 점유자가 확인된 물건이므로 낙찰 후 인도명령 가능 여부와 협의명도 비용을 응찰가에 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·전입세대열람 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “34%가 곧 실질가격은 아니다”
이 물건의 등기권리 구조는 비교적 명확합니다. 2024.07.24 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 입찰 판단을 지배하는 핵심은 등기부 밖 점유관계입니다. 즈컴퍼니의 전입신고일·확정일자·보증금이 모두 확인되지 않아 대항력은 가능·미상, 매수인 승계액도 확정 불가입니다.
따라서 최저가 342,657,000원을 실질취득비용으로 고정하거나, 감정가의 34.3%라는 이유만으로 싸다고 평가해서는 안 됩니다. 여기에 제1종근린생활시설과 주거 점유 기재의 불일치, 3회 유찰, 공동담보와 세금 압류까지 겹칩니다. 결론은 등기권리는 소멸형이지만 점유권리는 미확정입니다. 보증금과 전입일이 확인되기 전에는 응찰보다 권리 보완이 먼저입니다.
