인천지방법원 2025타경1230. 인천 서구 원당동 라페온빌1차 12층 건물 내 3층 310호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시돼 있고, 감정평가상 해당 호실은 제1종근린생활시설로 이용 중입니다. 감정가는 699,000,000원이지만 세 차례 유찰되며 최저매각가는 239,757,000원까지 내려왔습니다.
권리의 기준점은 2024.07.24. 설정된 주식회사국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,400,000,000원이며 라페온빌1차 101호·406호·407호와 공동담보로 설정돼 있습니다. 그 뒤에 등기된 가압류 7건, 경매개시결정과 인천광역시 서구 압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고가 없고 배당계산상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1230 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 원당동 1035 라페온빌1차 3층 310호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 서구 원당대로 1029 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 제1종근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 12층 건물 내 3층 310호 · 사용승인일 2022.11.21. |
| 소유자 | 주식회사아벨글로벌 (2024.07.24. 소유권이전 · 거래가액 686,460,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 699,000,000원 / 239,757,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 2,065,891,875원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
실제 임차인 0명. 임차인 보증금이나 대항력에 따른 인수 문제는 확인되지 않으며, 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 2024.07.24. 국민은행 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다.
2025.02.04. 설정됐던 하나은행의 미화 600,000불 근저당권은 2025.03.10. 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다. 2023.03.30. 설정됐던 국 명의 채권최고액 2,229,050,000원의 납세담보 근저당권도 2024.02.22. 말소돼 현재 인수 대상이 아닙니다.
② 가격 구조 — 감정가 34.3%와 시세는 다른 문제
감정가 699,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 239,757,000원입니다. 감정가 대비 비율은 34.3%입니다. 다음 시나리오의 최저가는 167,829,900원, 그다음은 117,480,929원으로 계산돼 있습니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 239,757,000원 | 3,442,331,931원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 167,829,900원 | 3,513,252,052원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 117,480,929원 | 3,562,896,137원 |
③ 예상배당표 (매각가 239,757,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,156,598원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 2,400,000,000원 | 235,600,402원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 564,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 한국무역보험공사 | 153,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 278,440,143원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 220,521,321원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울신용보증재단 | 34,553,626원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 중소기업은행 | 10,197,908원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 17,219,335원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,677,932,333원 중 예상 배당액은 235,600,402원이고, 미배당액은 3,442,331,931원입니다. 소유자 잔여금은 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 국민은행 근저당은 공동담보이므로 다른 공동담보 물건의 매각·배당 결과도 실제 배당에 영향을 줄 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 해당 호실은 제1종근린생활시설로 이용 중이며, 2022.11.21. 사용승인된 12층 건물 내 3층에 위치합니다.
- 주위환경. 인천이음초등학교 남동측에 위치하며, 주변에는 아파트단지와 각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 남측으로 광대로, 서측과 북측으로 소로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 1,927.0㎡의 가로장방형 평지이며, 근린생활시설 및 업무시설 부지로 이용됩니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구에 포함되며, 공시지가는 3,645,000원/㎡입니다.
- 시설. 기본적인 위생·급배수·난방·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 위반 여부. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 용도 확인. 사건상 용도 표기와 감정 이용상태를 함께 확인하고, 해당 호실에서 가능한 업종과 현재 영업·사용 상태를 현장에서 대조하세요.
- 실거래·임대료 조사. 같은 건물과 인근 제1종근린생활시설의 최근 매매가, 보증금, 월세, 공실 기간을 확인해 239,757,000원의 적정성을 검증하세요.
- 점유·명도 확인. 임차인 신고는 없지만 실제 사용자와 점유 원인, 인도 가능 시점을 현황조사서와 현장에서 확인하세요.
- 공동담보 확인. 국민은행 근저당이 라페온빌1차 101호·406호·407호와 공동담보이므로 관련 물건의 경매·배당 진행상황을 함께 확인하세요.
- 세금·관리비 확인. 2026.02.23. 인천광역시 서구 압류와 체납 관리비, 공용부분 관리비 승계 가능성을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만 가격은 검증이 필요하다”
이 사건은 임차인 0명, 매수인 인수 0원이고 말소기준 이후의 가압류·압류·경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 권리분석만 놓고 보면 비교적 단순한 구조입니다.
그러나 감정가 699,000,000원이 세 차례 유찰돼 239,757,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트가 입증되는 것은 아닙니다. 물건은 아파트가 아니라 제1종근린생활시설로 이용 중이며, 동일 용도의 최근 거래와 임대수익 비교가 확인되지 않았습니다. 결론은 권리는 검토 통과, 가격과 환금성은 추가 검증입니다.
