인천지방법원 2025타경508052. 인천 중구 중산동 동양타워 2층 201호로, 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점) 용도이며 현황은 공실입니다. 현재 소유자는 에스엔와이주식회사이고, 2024.03.08. 소유권이전과 같은 날 평택축산업협동조합의 채권최고액 1,332,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 등록된 가압류 5건·압류 3건·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리관계만 보면 낙찰자가 승계할 등기상 부담은 확인되지 않습니다. 그러나 근저당은 동양타워 202호·203호·204호와 공동담보로 설정돼 있고, 국세·지방세 압류도 3건 존재합니다. 등기상 후순위 권리는 소멸하더라도 당해세에 해당하는 세금은 배당에서 먼저 차감될 수 있으므로, 실제 배당과 공동담보 물건의 진행상황을 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508052 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 중산동 1885-5 동양타워 제2층 제201호 도로명: 인천광역시 중구 하늘별빛로65번길 7-20 |
| 물건종류 / 현황 | 대지 · 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점) · 현황 공실 |
| 건물 | 철골구조 테크슬라브(평슬라브)지붕 5층 건물 내 2층 · 사용승인일 2020.10.22. |
| 소유자 | 에스엔와이주식회사 (2024.03.08. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 439,000,000원 / 150,577,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 평택축산업협동조합 / 1,150,540,046원 |
| 말소기준권리 | 2024.03.08. 평택축산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,332,000,000원 |
| 공동담보 | 동양타워 제2층 제202호·제203호·제204호 |
| 매각기일 | 2026.08.11. |
| 토지 | 대지 888.4㎡ · 중심상업지역 · 공시지가 2,968,000원/㎡ · 평지·세로장방·중로한면 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸
과거 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 현재 소유자는 에스엔와이주식회사입니다. 말소기준은 2024.03.08. 평택축산업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤 기술보증기금·중소벤처기업진흥공단·서울보증보험의 가압류와 국·고양시·화성시 압류, 임의경매개시결정이 순차적으로 등록됐으며 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 점유·임차 관계 — 공실이지만 현장 확인은 필요
확인된 임차인은 0명이며 예상 인수액도 0원입니다. 감정평가상 201호는 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)이고 현황은 공실로 조사됐습니다. 다만 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 입찰 전 실제 점유자·출입 상태·사업자등록·점유 이전 여부를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
③ 가격 시나리오 — 낮은 최저가와 가격 메리트는 다르다
감정가는 439,000,000원이고 현재 최저가는 150,577,000원으로 감정가의 34.3%입니다. 다만 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 특히 상업용 공실은 임대수익·공실기간·관리비·내부상태에 따라 가치 차이가 커질 수 있어 가격 검증을 보수적으로 해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 150,577,000원 | 0원 | 150,577,000원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 105,403,900원 | 0원 | 105,403,900원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 73,782,730원 | 0원 | 73,782,730원 |
④ 예상배당표 (매각가 150,577,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,908,078원 |
| 1. 근저당 · 평택축산업협동조합 | 1,332,000,000원 | 147,668,922원 |
| 2. 가압류 · 기술보증기금 | 500,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 237,409,365원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 300,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 350,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 105,652,070원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 2,825,061,435원 중 채권자 예상배당은 147,668,922원이며, 미배당은 2,677,392,513원입니다. 근저당은 채권최고액 1,332,000,000원을 기준으로 배열했고, 신청채권자의 경매 청구액은 1,150,540,046원입니다. 당해세·세금 압류의 실제 우선배당은 반영되지 않아 결과가 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송산공원 북서측 인근으로, 주변은 아파트단지·업무시설·숙박시설·각종 근린생활시설·공원 등이 혼재하며 주위환경은 대체로 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 대체로 보통입니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 15m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도·규제. 중심상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역에 포함되고, 중로2류에 접합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함돼 있습니다.
- 건물 상태. 기본적인 위생·급배수·화재탐지·승강기 설비가 구비돼 있고, 공부와 현황의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 일반음식점 용도의 상업용 공실이고 3회 유찰된 물건이므로, 실제 영업·임대 수요와 공실 해소 가능성을 확인하기 전까지 환금성 평가는 보수적으로 보는 편이 적절합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 감정평가상 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 출입 상태·잔존 집기·점유자·사업자등록 여부를 직접 확인하세요.
- 공동담보 확인. 근저당 공동담보인 202호·203호·204호의 경매 진행과 매각대금, 배당 관계를 원본 기록에서 함께 대조하세요.
- 세금 확인. 국·고양시·화성시 압류의 세액과 당해세 해당 여부를 확인해 실제 배당과 인수 외 비용에 미치는 영향을 점검하세요.
- 용도 적합성. 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다. 예정한 영업·임대 용도가 가능한지 건축물대장과 관할기관 기준을 확인하세요.
- 토지거래허가 검토. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부와 본건에 대한 적용요건을 관할기관에 확인하세요.
- 공실 비용. 체납 관리비·전기·수도·시설 복구비와 재임대까지의 공실 부담을 관리주체와 현장에서 확인하세요.
- 가격 상한 검증. 감정가 대비 할인율이 아니라 실제 임대수익·공실기간·시설상태를 기준으로 응찰 상한을 계산하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 검증 중”
이 물건은 말소기준권리 이후의 가압류·압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 확인된 임차인과 매수인 인수액도 없는 소멸형 권리구조입니다. 그러나 투자 판단의 핵심은 권리보다 가격과 환금성에 있습니다. 공부상 일반음식점 용도의 공실이 이미 3회 유찰돼 감정가의 34.3%까지 내려왔지만, 이를 시세보다 싸다는 근거로 사용할 실거래 비교가격은 확인되지 않습니다. 공동담보와 세금 압류, 임대관계 미상이라는 변수까지 감안하면 결론은 분명합니다. 권리는 합격이지만, 가격은 현장과 수익성 검증 전까지 보류입니다.
