인천지방법원 2025타경508052. 인천 중구 중산동 동양타워 2층 202호로, 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)이며 현황은 공실입니다. 현 소유자는 에스엔와이주식회사이고, 2024년 3월 8일 소유권을 취득한 당일 평택축산업협동조합 앞으로 채권최고액 1,332,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 등기된 기술보증기금·중소벤처기업진흥공단·서울보증보험의 가압류와 국·화성시의 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기상 채권 규모는 매우 크지만, 채권자의 미배당액이 곧 낙찰자 인수액이 되는 것은 아닙니다. 제공된 배당 시뮬레이션에서 현재 회차 매각대금은 집행비용과 말소기준 근저당권에 전액 배분되고 후순위 채권자는 배당받지 못하지만, 매수인이 승계할 금액은 0원입니다. 이 사건의 핵심은 복잡한 인수권리가 아니라 공실 상가의 실제 임대·매매 수요와 재매각 가능성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508052 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 중산동 1885-5 동양타워 제2층 제202호 도로명: 인천광역시 중구 하늘별빛로65번길 7-20 |
| 물건종류 / 이용 | 대지·집합건물 · 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점) · 현황 공실 |
| 건물 | 철골구조 테크슬라브(평슬라브)지붕 5층 건물 내 2층 · 사용승인일 2020.10.22 |
| 소유자 | 에스엔와이주식회사 (2024.03.08. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 429,000,000원 / 147,147,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 평택축산업협동조합 / 1,150,540,046원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
임차인 신고 내역 없음. 감정평가 이용상태와 매각물건명세서 비고에는 공부상 일반음식점 용도이며 현황 공실로 기재돼 있습니다. 임대관계는 미상이지만 현재 확인된 임차인 보증금이나 대항력 임차인은 없으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 할인율만으로는 부족하다
감정가 429,000,000원인 물건이 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 147,147,000원, 감정가의 34.3%입니다. 다음 회차 시나리오는 103,002,900원, 그다음은 72,102,030원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 147,147,000원 | 34.3% | 2,680,774,493원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 103,002,900원 | 24.01% | 2,724,300,576원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 72,102,030원 | 16.81% | 2,754,657,242원 | 0원 |
그러나 동일 물건의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 34.3%라는 숫자를 곧바로 시세 대비 할인율로 해석해서는 안 됩니다. 특히 일반음식점 용도의 공실 근린생활시설은 주거용 부동산보다 임차수요·업종 적합성·관리비·공실기간에 따라 가격 편차가 커, 실제 임대료와 주변 동일 용도 매매사례를 별도로 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 147,147,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,860,058원 |
| 1. 근저당 · 평택축산업협동조합 | 1,332,000,000원 | 144,286,942원 |
| 2. 가압류 · 기술보증기금 | 500,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 237,409,365원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 300,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 350,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 105,652,070원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 평택축산업협동조합 근저당에 배당되고, 나머지 후순위 채권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있으나, 제공된 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송산공원 북서측 인근으로 아파트단지, 업무시설, 숙박시설, 근린생활시설과 공원이 혼재하며 주위환경은 대체로 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 대체로 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 제2종근린생활시설인 일반음식점 용도이며 현황은 공실입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 건물. 2020.10.22. 사용승인된 철골구조 5층 건물로, 기본적인 위생·급배수·화재탐지·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 전체 토지면적은 888.4㎡이며 평지의 세로장방형 상업용 토지입니다. 공시지가는 2,968,000원/㎡입니다.
- 규제. 중심상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되고 중로2류에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와 현황의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 공실 상태. 내부 마감, 설비 작동, 원상복구·수리 필요 여부와 장기간 공실 흔적을 직접 확인해야 합니다.
- 임대수요 조사. 일반음식점으로 실제 영업 가능한지, 주변 동일 층·동일 용도 임대료와 공실기간을 중개업소를 통해 대조해야 합니다.
- 실거래 대조. 감정가 대비 하락률이 아닌 동양타워와 인근 근린생활시설의 최근 매매사례를 기준으로 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 공동담보 확인. 평택축산업협동조합 근저당은 동양타워 201호·203호·204호와 공동담보이므로 각 물건의 매각·배당 진행 상황을 함께 확인해야 합니다.
- 세금·관리비. 국과 화성시의 압류가 있으므로 당해세 배당 가능성을 원본으로 확인하고, 관리사무소를 통해 미납 관리비와 공용부분 승계 가능액을 점검해야 합니다.
- 토지거래허가. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부가 실제 취득·이용에 미치는 영향을 관할 기관에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 수익성은 검증 전”
이 사건은 등기권리가 많아 보이지만 구조 자체는 명확합니다. 2024.03.08. 평택축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고가 없고 현황도 공실이어서 낙찰자의 인수액은 0원입니다.
다만 감정가 429,000,000원에서 147,147,000원까지 내려왔다는 사실만으로 투자성이 확보되는 것은 아닙니다. 실거래 시세가 확인되지 않는 공실 일반음식점이고 이미 3회 유찰됐습니다. 따라서 이 물건은 권리는 통과, 가격과 환금성은 보류가 맞습니다. 실제 임대료·공실기간·동일 용도 매매사례를 확인해 현재 최저가보다 충분한 안전마진이 있는지를 검증한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
