인천지방법원 2025타경508052. 인천 중구 중산동 동양타워 2층 204호로, 공부상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)이고 현황은 공실입니다. 현재 소유자는 에스엔와이주식회사이며, 2024년 3월 8일 설정된 평택축산업협동조합의 채권최고액 1,332,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 등기된 가압류 5건, 압류 3건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리표만 보면 낙찰자가 등기상 후순위 권리를 떠안을 가능성은 낮습니다. 그러나 신청채권자의 청구액은 1,150,540,046원이고, 현재 회차 배당 추정상 근저당권자에게 돌아가는 금액은 164,578,822원에 그칩니다. 채권자의 미배당은 크지만, 이는 곧바로 매수인의 인수금액이 되는 구조는 아닙니다. 현재 산정된 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508052 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 중산동 1885-5 동양타워 제2층 제204호 도로명: 인천광역시 중구 하늘별빛로65번길 7-20 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(대지) · 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점) · 현황 공실 |
| 건물 | 철골구조 테크슬라브(평슬라브)지붕 5층 건물 내 2층 · 사용승인일 2020.10.22 |
| 소유자 | 에스엔와이주식회사 (2024.03.08 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 489,000,000원 / 167,727,000원 (3회 유찰·감정가 34%) |
| 신청채권자 / 청구 | 평택축산업협동조합 / 1,150,540,046원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2024.03.08 평택축산업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤에 등기된 기술보증기금·중소벤처기업진흥공단·서울보증보험의 가압류와 국·인천광역시 중구·화성시의 압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 과거 신탁등기 3건은 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 감정가 34%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 167,727,000원으로 감정가 489,000,000원의 34% 수준입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 중개 실거래 자료가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “싸다”, “시세차익이 크다”거나 “가격 메리트가 있다”고 결론 내릴 근거는 부족합니다.
더구나 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 공부상 일반음식점 용도의 근린생활시설이고 현재 공실입니다. 같은 금액의 주거용 부동산보다 상권, 업종 적합성, 임대료, 공실기간, 관리비와 재매각 수요에 따라 가치 편차가 커질 수 있습니다. 실질취득액은 현재 최저가와 같은 167,727,000원이지만, 이 금액이 현지 시세보다 낮은지는 별도의 현장조사 없이는 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 167,727,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,148,178원 |
| 1. 근저당 · 평택축산업협동조합 | 1,332,000,000원 | 164,578,822원 |
| 2. 가압류 · 기술보증기금 | 500,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 237,409,365원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 300,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 350,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 105,652,070원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 평택축산업협동조합 근저당 배당에 사용되고, 후순위 가압류권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 0원으로 추정됩니다. 채권자 총 청구액은 2,825,061,435원, 예상 총배당은 164,578,822원, 미배당은 2,660,482,613원입니다. 국세·지방세의 구체적 세액과 우선순위는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송산공원 북서측 인근으로 아파트단지, 업무시설, 숙박시설, 각종 근린생활시설과 공원이 혼재하며 주위환경은 대체로 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 남동측으로 폭 약 15미터 포장도로와 접합니다.
- 용도. 공부상 제2종근린생활시설인 일반음식점 용도이며 현황은 공실입니다. 공부와 현황의 구조적 차이는 보고되지 않았습니다.
- 건물. 2020.10.22 사용승인된 철골구조 5층 건물로, 위생·급배수설비, 화재탐지설비와 승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 전체 토지면적은 888.4㎡입니다. 평지의 세로장방형이고 중로 한 면에 접합니다.
- 규제. 중심상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되고 중로2류에 접합니다.
- 공시지가. ㎡당 2,968,000원으로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 현황 공실인 상업용 집합건물이고 3회 유찰됐으며 비교 실거래 자료가 없어, 재매각 수요와 임대수익을 보수적으로 검증해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 재확인. 등재 임차인은 없고 현황은 공실이지만 임대관계는 미상으로 조사됐습니다. 실제 점유자, 출입 가능 여부와 잔존 집기 상태를 확인하세요.
- 상권·임대료 조사. 인근 동일층·유사 면적 일반음식점 점포의 실매매가, 보증금·월세, 공실기간과 권리금을 직접 조사해야 합니다.
- 용도 적합성. 공부상 일반음식점 용도와 예정 업종이 맞는지, 필요한 인허가와 건축물대장상 제한을 확인하세요.
- 공동담보 진행 확인. 201호·202호·203호와 연결된 공동담보의 경매·배당 진행 및 근저당 채권 잔액을 확인하세요.
- 세금·관리비 확인. 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부와 금액, 미납 관리비 및 공용부분 승계 가능 금액을 확인하세요.
- 토지 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함에 따른 적용 절차와 예외 여부를 관할기관에 확인하세요.
- 가격 상한 설정. 감정가 대비 34%라는 수치가 아니라 실제 임대수익과 인근 실거래를 기준으로 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 세금·관리비 자료를 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리 소멸”과 “좋은 가격”은 별개다
이 사건은 2024년 3월 8일 근저당권을 기준으로 후순위 가압류·압류가 매각으로 소멸하고, 현재 계산상 매수인이 떠안을 금액도 0원인 권리 소멸형입니다. 권리관계 자체는 비교적 명확하지만, 물건은 공실인 일반음식점 용도의 근린생활시설이고 이미 3회 유찰됐습니다.
최저가 167,727,000원이 감정가의 34%라는 사실만으로 가격 메리트를 인정해서는 안 됩니다. 실제 실거래와 임대수익 자료가 없어 시세보다 낮은지 확인되지 않았고, 상업용 공실은 재임대와 재매각까지 시간이 길어질 수 있습니다. 결론은 권리는 조건부 합격, 가격과 환금성은 보수적 검증입니다. 입찰 여부는 현지 상권과 예상 임대수익으로 실질취득액 167,727,000원을 설명할 수 있는지에 달려 있습니다.
