인천지방법원 2025타경508052. 인천광역시 중구 중산동 동양타워 2층 203호입니다. 사건의 용도 표기는 대지이며, 감정평가상 해당 호실은 공부상 교육연구시설(학원), 현황은 공실입니다. 감정가는 332,000,000원이지만 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 113,876,000원, 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다.
등기상 핵심은 2024년 3월 8일 설정된 평택축산업협동조합의 채권최고액 1,332,000,000원 근저당입니다. 이 근저당이 말소기준이며, 이후 등기된 기술보증기금·중소벤처기업진흥공단·서울보증보험의 가압류와 국·화성시 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 모두 소멸합니다. 낙찰자가 등기상 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508052 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 중산동 1885-5 동양타워 제2층 제203호 도로명: 인천광역시 중구 하늘별빛로65번길 7-20 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 교육연구시설(학원) · 현황 공실 |
| 건물 | 철골구조 테크슬라브(평슬라브)지붕 5층 건물 · 사용승인일 2020.10.22 |
| 소유자 | 에스엔와이주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 332,000,000원 / 113,876,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 평택축산업협동조합 / 1,150,540,046원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 모두 소멸
임차인 없음. 현황은 공실이며 신고된 임차인도 없습니다. 따라서 대항력 임차보증금이나 임차권등기 인수 문제는 확인되지 않습니다. 말소기준 이후의 가압류·압류는 배당을 받지 못하더라도 낙찰자에게 승계되지 않고 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 34.3%라는 숫자만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 감정가 332,000,000원의 34.3%인 113,876,000원입니다. 유찰이 한 차례 더 이어지면 79,713,200원, 다시 유찰되면 55,799,240원으로 낮아지는 시나리오가 제시되어 있습니다.
그러나 이 물건에는 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 확실하다고 판단할 근거는 부족합니다. 특히 아파트가 아니라 공부상 교육연구시설(학원)인 공실 호실이므로, 실제 임대수요·매매수요·관리비·전용 가능 업종을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 113,876,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,394,264원 |
| 1. 근저당 · 평택축산업협동조합 | 1,332,000,000원 | 111,481,736원 |
| 2. 가압류 · 기술보증기금 | 500,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 237,409,365원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 300,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 350,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 105,652,070원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 2,825,061,435원 중 111,481,736원이 배당되고, 미배당액은 2,713,579,699원입니다. 집행비용과 근저당 배당으로 매각대금이 모두 소진되며, 후순위 가압류권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 당해세와 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·이용상태·환금성
- 주위환경. 송산공원 북서측 인근이며 아파트단지, 업무시설, 숙박시설, 근린생활시설과 공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 대체로 보통입니다.
- 현황. 공부상 교육연구시설(학원) 용도이며 현재 공실입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 건물. 철골구조 5층 건물의 2층 호실이며 기본 위생·급배수설비, 화재탐지설비와 승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 중심상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역이며 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 공시지가. ㎡당 2,968,000원이며 토지면적은 888.4㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와 현황의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 공실 재확인. 매각물건명세서상 공실이지만 입찰 직전 실제 점유자와 내부 적치물 여부를 확인해야 합니다.
- 시세 조사. 실거래 자료가 없으므로 동일 건물과 인근 교육연구시설·근린상가의 매매가와 임대료를 직접 조사해야 합니다.
- 관리비 확인. 공실 기간의 공용관리비·전기료·수선비 체납 여부와 매수인 승계 범위를 관리사무소에 확인해야 합니다.
- 전용 가능 업종. 공부상 학원 용도와 실제 계획 업종이 맞는지, 용도변경 비용과 승인 가능성을 검토해야 합니다.
- 토지거래허가구역. 허가구역 포함에 따른 적용 대상과 취득 절차를 관할 행정기관에 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 제201호·제202호·제204호의 경매 및 배당 진행 상황과 공동담보 관계를 원본 등기부로 대조해야 합니다.
- 세금·비용. 취득세, 법무비용, 명도·폐기비용, 수리비와 공실 유지비를 포함해 총투입액을 계산해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 건축물대장을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만 가격의 기준이 없다
이 물건은 권리구조만 보면 단순합니다. 말소기준 근저당 이후 권리는 모두 소멸하고, 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 회차에서 실질취득액은 최저가와 같은 113,876,000원입니다.
하지만 가격 판단은 별개입니다. 3회 유찰로 감정가의 34.3%까지 내려왔어도, 이를 비교할 최근 실거래나 임대수익 자료가 없습니다. 공부상 교육연구시설(학원)인 공실 호실은 주거용 부동산보다 수요층이 좁고, 용도·업종·관리비·공실 기간에 따라 가치 차이가 큽니다. 결론은 권리상 인수 위험은 낮지만, 가격과 환금성은 현장조사 전까지 보수적으로 판단해야 한다는 것입니다.
