창원지방법원 2025타경11511. 김해시 대청동 중심상업지역에 있는 에코스타뷰 2층 202호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가 55,000,000원에서 3회 유찰되어 최저매각가는 18,865,000원까지 내려왔습니다. 표면적인 숫자만 보면 큰 폭의 가격 하락처럼 보이지만, 이 사건은 최저가보다 말소기준권리와 점유관계를 먼저 정리해야 합니다.
등기부에는 2014.12.29 재송동새마을금고 근저당 48,100,000원이 설정돼 있으나 2015.03.11 해지를 원인으로 말소됐습니다. 같은 날 설정된 신한은행 근저당 420,000,000원도 2019.07.18 해지를 원인으로 말소됐습니다. 따라서 경매개시 당시 남아 있는 담보권 중 가장 이른 것은 2019.07.18 주식회사대구은행 근저당 396,000,000원으로 판단하는 것이 등기 흐름과 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11511 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 대청동 317-4 에코스타뷰 제2층 제202호 도로명: 경상남도 김해시 번화1로56번길 30 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사삼원 (2015.01.20 소유권 취득 · 거래가액 79,369,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 55,000,000원 / 18,865,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 아이엠뱅크(변경 전 주식회사 대구은행) / 314,406,183원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 건물 | 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 · 지하1층·지상8층 건물 내 2층 202호 |
| 토지이용 | 중심상업지역 · 장유지구 및 중심상업 지구단위계획구역 · 공시지가 1,591,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소된 근저당을 기준권리로 보면 안 된다
등기 흐름을 순서대로 보면, 재송동새마을금고 근저당은 2015.03.11 말소됐고 신한은행 근저당은 2019.07.18 말소됐습니다. 같은 날 설정된 주식회사대구은행 근저당이 경매개시 시점까지 남아 있으므로, 2019.07.18을 실질적인 말소기준일로 재검토해야 합니다. 신청채권자 아이엠뱅크는 변경 전 대구은행으로 기재돼 있어 경매개시결정과 해당 근저당의 연계도 확인됩니다.
2022.07.06 국 명의 압류는 2022.12.02 해제로 말소됐습니다. 경매개시결정은 2025.05.21 접수됐으며, 현재 남아 있는 대구은행 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 볼 수 있습니다. 다만 선순위 임차인이 존재하면 임차보증금은 등기상 담보권 소멸과 별개로 매수인에게 승계될 수 있습니다.
임차인·점유관계 — 실제 점유자 4명
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 권이윤 | 전부 · 주거 | 미상 | 2025.07.07 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 서진우 | 점유부분 미상 | 2021.05.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최원석 | 점유부분 미상 | 2018.11.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 강유미 | 전부 · 용도 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
서진우 씨의 전입일 2021.05.06은 2019.07.18 대구은행 근저당보다 늦어, 해당 근저당을 기준으로 하면 대항력이 없습니다. 반면 최원석 씨의 전입일 2018.11.19은 2019년 근저당보다 앞섭니다. 다만 보증금·확정일자·실제 점유 개시 및 임대차관계가 확인되지 않아 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수는 없고, 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다.
권이윤 씨는 전부를 주거로 사용하고 2025.07.07 배당요구를 했지만 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 강유미 씨 역시 전부 점유로 조사됐으나 전입일과 보증금이 확인되지 않습니다. 배당요구를 했다는 사실만으로 대항력이나 매수인 승계액이 확정되는 것은 아닙니다.
② 가격 판단 — 감정가의 34.3%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가 55,000,000원에서 3회 유찰된 현재 최저가는 18,865,000원으로 감정가의 34.3%입니다. 4회 유찰 시 13,205,500원, 5회 유찰 시 9,243,850원으로 낮아지는 시나리오가 제시돼 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 18,865,000원 | 845,974,570원 | 배당 가정상 0원 · 실제 미상 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 13,205,500원 | 851,532,199원 | 배당 가정상 0원 · 실제 미상 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 9,243,850원 | 855,422,539원 | 배당 가정상 0원 · 실제 미상 |
그러나 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 더구나 대항력 있는 임차인의 보증금이 존재하면 낙찰가가 내려가더라도 미배당 보증금 승계액이 늘어 실질취득액이 예상보다 높아질 수 있습니다. 따라서 가격 메리트 판단은 임차보증금과 최근 실거래를 확인한 뒤에 가능합니다.
③ 예상배당표 (매각가 18,865,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 739,570원 |
| 재송동새마을금고 근저당 | 48,100,000원 | 18,125,430원 |
| 주식회사신한은행 근저당 | 420,000,000원 | 0원 |
| 주식회사대구은행 근저당 | 396,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 가정상 채권총액은 864,100,000원, 채권자 배당액은 18,125,430원, 미배당액은 845,974,570원입니다. 다만 재송동새마을금고와 신한은행 근저당은 등기부상 이미 말소돼 있어 실제 배당순위와 금액은 원문 재검증이 필요합니다. 당해세·임차인 최우선변제도 실제 배당에 영향을 줄 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 현장조사 당시 폐문부재로 내부조사는 이루어지지 않았습니다.
- 입지. 김해시 대청동 롯데마트 동측 인근으로, 중심상업지역 내 상업시설·업무시설·숙박시설·위락시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물 지하까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 대상 부지는 북동측과 북서측으로 약 12미터 폭 도로에 접합니다.
- 설비. 위생설비·소방설비·승강기설비·화재탐지설비·주차타워설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·장유지구 및 중심상업 지구단위계획구역이며 중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 내부 상태는 직접 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 3회 유찰된 오피스텔이고 실거래 비교가격이 확인되지 않아, 실제 매수수요와 적정가격을 별도로 조사해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확정. 2014년 근저당과 2015년 근저당의 말소등기를 확인하고, 2019.07.18 대구은행 근저당을 기준으로 권리분석을 다시 작성하세요.
- 최원석 임대차 확인. 2018.11.19 전입 당시의 임대차계약서·보증금·점유 개시일·확정일자를 확인하세요.
- 전입일 미상 점유자 확인. 권이윤·강유미 씨의 주민등록 전입세대열람, 임대차계약서 및 보증금 자료를 확인하세요.
- 권이윤 배당요구 확인. 2025.07.07 제출된 문건과 배당요구 내용에서 보증금·확정일자·임대차기간을 확인하세요.
- 실질취득액 계산. 낙찰가에 승계될 미배당 보증금과 명도비용을 더한 금액으로 수익성을 판단하세요.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문부재였으므로 내부 훼손·시설 상태·수리비를 현장 확인하세요.
- 관리비 체납. 공용부분 체납관리비와 주차타워 운영·수선 관련 비용을 관리주체에 확인하세요.
- 시세 대조. 같은 건물 또는 인근 오피스텔의 최근 실거래와 임대료를 확인하기 전에는 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 마세요.
- 배당표 재작성. 말소된 근저당이 포함된 배당 가정을 그대로 사용하지 말고 등기부·매각물건명세서·채권계산서를 기준으로 다시 계산하세요.
맺으며 — “34.3%의 가격보다 미상 보증금이 먼저다”
이 물건의 최저가는 18,865,000원으로 감정가 55,000,000원의 34.3%입니다. 하지만 가격이 낮다는 사실만으로 안전하거나 저렴한 물건이 되는 것은 아닙니다. 등기부상 말소된 재송동새마을금고 근저당이 배당표에서는 선순위로 계산돼 있고, 경매 시점에 남은 대구은행 근저당보다 먼저 전입한 최원석 씨와 전입일 미상 점유자들의 보증금이 확인되지 않았습니다.
대항력 있는 임차인의 보증금이 최저가보다 크다면, 낙찰가가 낮아져도 매수인이 승계하는 금액이 늘어 실질취득액은 전혀 싸지 않을 수 있습니다. 따라서 현재 결론은 입찰 보류입니다. 말소기준권리와 임차인 4명의 임대차관계를 확정하고, 실제 승계액과 실거래 시세를 확인한 뒤에야 응찰가를 계산할 수 있습니다.
