창원지방법원 2025타경11511. 김해시 대청동 에코스타뷰 3층 312호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자는 주식회사삼원으로, 2015.01.15. 매매를 원인으로 거래가액 76,332,000원에 취득했습니다. 현재 감정가는 53,000,000원, 세 차례 유찰된 최저매각가는 18,179,000원입니다.
표면적으로는 감정가의 34.3%까지 떨어진 저가 물건처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 승부처는 유찰 횟수나 최저가가 아니라 말소된 근저당을 제외하고 다시 정리한 말소기준과 임차관계인의 선순위 가능성입니다. 선순위 임차보증금이 확인되기 전에는 최저가만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11511 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 대청동 317-4 에코스타뷰 3층 312호 도로명: 경상남도 김해시 번화1로56번길 30 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 · 지하 1층, 지상 8층 · 대상 3층 312호 |
| 소유자 | 주식회사삼원 (2015.01.15. 매매, 거래가액 76,332,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 53,000,000원 / 18,179,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 아이엠뱅크(변경 전 주식회사 대구은행) / 314,406,183원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 말소된 근저당을 빼고 봐야 한다
2019.07.18. 대구은행 근저당 이후의 2021.05.06. 전입자 서진우 씨와 2025.05.21. 경매개시결정은 원칙적으로 그 근저당보다 후순위입니다. 반면 최원석 씨의 전입일은 2018.11.19.로 현재 남은 근저당보다 앞섭니다. 실제 점유 지속 여부와 임대차계약, 보증금이 확인되면 매수인 인수 여부가 달라질 수 있으므로, 이 물건은 권리가 깨끗한 유형이 아닙니다.
② 임차인 분석 — 보증금 미상이라 인수액을 계산할 수 없다
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 권이윤 | 전부 | 미상 | 미상 | 2025.07.07. | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 서진우 | 미상 | 2021.05.06. | 미상 | 미상 | 후순위 | 미상 | 해당 없음 |
| 최원석 | 미상 | 2018.11.19. | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 강유미 | 전부 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
조사된 임차관계인은 네 명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 이 가운데 서진우 씨는 2019.07.18. 근저당 이후인 2021.05.06. 전입이므로 후순위로 판단할 수 있습니다. 그러나 최원석 씨는 전입일이 근저당보다 빠르고, 권이윤·강유미 씨는 전입일 자체가 확인되지 않습니다. 세 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 우선변제권을 확정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 34.3% 할인율만으로는 싸다고 할 수 없다
현재 최저가는 감정가 53,000,000원의 34.3%인 18,179,000원입니다. 다음 회차 시나리오는 12,725,300원, 그다음은 8,907,710원까지 내려갑니다. 하지만 이 수치는 어디까지나 법원 최저매각가격일 뿐, 선순위 임차보증금 인수를 포함한 실질취득가격은 아닙니다.
비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어 최저가가 현재 시세보다 낮은지, 높은지 판단할 근거도 없습니다. 소유자의 2015년 거래가액 76,332,000원과 현재 감정가 53,000,000원은 확인되지만, 이를 최신 시장가격으로 사용할 수는 없습니다. 따라서 가격 판단은 ‘저렴’이 아니라 ‘보류’가 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 18,179,000원 시뮬레이션)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 4.0% 추정) | - | 727,222원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 사상중앙새마을금고 | 45,500,000원 | 17,451,778원 |
| 2. 을구 3번 근저당 · 주식회사신한은행 | 420,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 4번 근저당 · 주식회사대구은행 | 396,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
시뮬레이션상 총 채권액은 861,500,000원, 채권자 배당액은 17,451,778원, 미배당액은 844,048,222원입니다. 4회 유찰 시 미배당액은 849,403,755원, 5회 유찰 시 853,152,629원으로 계산돼 있습니다. 임차인의 보증금과 최우선변제, 당해세는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 대청동 롯데마트 동측 인근으로, 중심상업지역 내 상업시설·업무시설·숙박시설·위락시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물 지하까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며 위생설비·소방설비·승강기·화재탐지설비·주차타워설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 건물 부지는 북동측과 북서측으로 약 12m 폭 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·장유지구 및 중심상업 지구단위계획구역이며 중로3류와 접합니다.
- 토지. 토지면적 933.7㎡, 지목은 대, 상업용으로 이용 중이며 공시지가는 1,591,000원/㎡입니다.
- 현장 상태. 폐문부재로 내부조사가 불가능해 외부관찰과 인근 유사물건의 통상적인 이용상태를 바탕으로 감정됐습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 원본 대조. 2014년 및 2015년 근저당의 말소 여부와 2019.07.18. 대구은행 근저당의 존속 상태를 최신 등기부로 다시 확인하세요.
- 최원석 씨 임대차 확인. 2018.11.19. 전입 후 실제 점유가 이어졌는지, 계약서와 보증금이 얼마인지 확인해야 합니다.
- 권이윤·강유미 씨 확인. 두 사람은 전부 점유로 조사됐으나 전입일과 보증금이 미상입니다. 전입세대열람과 점유관계 확인이 필수입니다.
- 배당요구 종기 확인. 권이윤 씨의 2025.07.07. 배당요구 외에 나머지 관계인의 배당요구 여부와 확정일자를 매각물건명세서에서 대조하세요.
- 실질취득가 산정. 최대응찰가는 최저가가 아니라 낙찰가와 인수할 미배당 보증금, 체납 관리비 등을 합친 금액을 기준으로 정해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재였으므로 내부 마감, 누수, 설비, 불법 용도변경 및 수리비를 현장에서 확인하세요.
- 주차타워 점검. 주차타워 이용 가능 차량 규격과 유지관리 상태, 수리비 부담을 관리주체에 확인하세요.
- 시세 원본 조사. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 같은 건물과 인근 오피스텔의 최신 거래·임대·공실 수준을 직접 조사하세요.
맺으며 — “34% 할인”보다 먼저 볼 것은 선순위 보증금이다
이 물건은 감정가 53,000,000원에서 18,179,000원까지 내려와 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 하지만 앞선 두 근저당이 이미 말소됐기 때문에 현재 권리관계는 2019.07.18. 대구은행 근저당을 기준으로 다시 정리해야 합니다. 그보다 빠른 2018.11.19. 전입자와 전입일 미상 점유자 두 명의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 최저가가 곧 취득가가 아닙니다.
세 번의 유찰도 가격 매력만을 뜻하지 않습니다. 임차관계와 내부 상태가 불분명하고 최신 실거래 비교도 없어, 현재 단계의 결론은 권리 고위험·가격 판단 보류입니다. 계약서와 전입세대, 매각물건명세서에서 선순위 임차보증금이 없거나 전액 배당된다는 사실이 확인된 뒤에야 18,179,000원의 의미를 평가할 수 있습니다.
