창원지방법원 2025타경11511. 김해시 대청동 에코스타뷰 2층 208호 오피스텔입니다. 감정가는 62,000,000원이고 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 21,266,000원입니다. 표면 가격만 보면 큰 폭으로 낮아졌지만, 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 임차인 인수 가능성입니다.
등기에는 2014.12.29 재송동새마을금고 근저당과 2015.03.11 신한은행 근저당이 나타나지만, 각각 2015.03.11과 2019.07.18에 해지·말소됐습니다. 현재 효력이 남은 담보권은 2019.07.18 주식회사대구은행 근저당이며, 이를 기준으로 임차인의 선후관계를 다시 봐야 합니다. 이 기준보다 앞선 전입자가 확인되고 나머지 일부 점유자의 전입일과 보증금은 미상이라, 매수인이 부담할 금액을 0원으로 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11511 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 대청동 317-4 에코스타뷰 2층 208호 도로명: 경상남도 김해시 번화1로56번길 30 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사삼원 (2015.01.20 소유권 취득 · 거래가액 89,452,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 62,000,000원 / 21,266,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 아이엠뱅크(변경 전 주식회사 대구은행) / 314,406,183원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 말소된 담보와 현재 기준권리를 구분해야 한다
최초 등기된 재송동새마을금고 근저당은 2015.03.11 해지됐고, 같은 날 설정된 신한은행 근저당도 2019.07.18 해지됐습니다. 따라서 임차인 선후관계를 판단할 때는 현재 효력이 남은 2019.07.18 대구은행 근저당을 중심으로 확인하는 것이 안전합니다. 2022년 국세 압류 역시 2022.12.02 해제됐으며, 경매개시결정은 매각으로 소멸할 권리입니다.
② 임차인 분석 — 실제 조사 임차인 4명, 인수액은 미상
| 이름 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 권이윤 | 전부 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 2025.07.07 배당요구 | 없음 |
| 서진우 | 미상 | 2021.05.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최원석 | 미상 | 2018.11.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 강유미 | 전부 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 표에 적힌 4명은 중복된 보증기관 신고가 아닌 실제 조사 임차인 4명입니다. 서진우는 2021.05.06 전입으로 2019.07.18 근저당보다 늦어 대항력이 없지만, 보증금과 우선변제 요건은 확인되지 않았습니다. 나머지 3명은 선순위 전입 또는 전입일 미상으로 인수 가능성을 닫을 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 34.3%지만 ‘싸다’고 결론 낼 수 없다
현재 최저매각가는 21,266,000원으로 감정가 62,000,000원의 34.3%입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 없어 현재 시장가격과의 직접 비교가 불가능합니다. 더 중요한 문제는 대항력 가능성이 남은 임차인들의 보증금이 모두 미상이라는 점입니다.
따라서 이 사건의 비교 기준은 최저가가 아니라 실질취득액이어야 합니다. 확인되지 않은 선순위 보증금이 존재하면 최저가 21,266,000원은 총 취득비용의 일부에 불과합니다. 3회 유찰 사실 역시 가격 매력의 증거라기보다, 임차인 불확실성·오피스텔 환금성·내부 미확인 문제를 시장이 경계했을 가능성을 함께 살펴야 하는 신호입니다.
④ 예상배당표 (매각가 21,266,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 782,788원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 재송동새마을금고 | 58,500,000원 | 20,483,212원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 주식회사신한은행 | 420,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 4번 근저당 · 주식회사대구은행 | 396,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 874,500,000원 중 채권자 예상배당은 20,483,212원, 미배당액은 854,016,788원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 2014년과 2015년 담보권의 말소 이력이 있어 실제 배당순위와 금액은 등기원문·채권승계·배당요구 내역을 반드시 대조해야 합니다. 임차인 보증금 인수 가능성도 별도로 남아 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 철근콘크리트조 지하 1층·지상 8층 건물의 2층 오피스텔로 이용 중입니다. 위생설비, 소방설비, 승강기설비, 화재탐지설비와 주차타워설비가 갖춰져 있습니다.
- 입지. 김해시 대청동 롯데마트 동측 인근으로, 중심상업지역 내 상업시설·업무시설·숙박시설· 위락시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물 지하까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 교통사정은 보통입니다. 부지는 북동측과 북서측으로 약 12미터 폭 도로에 접합니다.
- 토지. 대지면적 933.7㎡, 공시지가 1,591,000원/㎡이며 중심상업지역·장유지구 및 중심상업 지구단위계획구역에 속합니다.
- 현장 상태. 공부와의 차이와 위반건축물은 확인되지 않았지만, 폐문부재로 내부조사가 불가능해 외부관찰과 유사 물건의 통상적 상태를 기준으로 평가됐습니다.
- 환금성. 실거래 비교자료가 없고 3회 유찰된 오피스텔입니다. 상업지역 입지와 주차타워, 내부 미확인 상태를 함께 반영해 재매각 가능성을 보수적으로 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 권이윤·최원석·강유미의 전입세대확인서, 실제 점유 개시일, 보증금, 확정일자, 배당요구와 계약서를 확인해야 합니다.
- 최원석 선순위 가능성. 2018.11.19 전입이 현재 효력이 남은 2019.07.18 근저당보다 빠릅니다. 오피스텔의 실제 주거 사용과 전입 유지 여부를 확인해야 합니다.
- 권이윤·강유미 전입일 확인. 두 점유자는 전입일이 미상입니다. 기준권리보다 빠르면 대항력과 미배당 보증금 인수 문제가 생길 수 있습니다.
- 실질취득액으로 상한 설정. 낙찰가만으로 입찰가를 정하지 말고, 확인된 선순위 보증금 중 배당되지 않을 금액을 더한 총액을 기준으로 판단해야 합니다.
- 내부·설비 확인. 현장조사 당시 폐문부재였습니다. 내부 수리 상태, 실제 이용형태, 주차타워 작동과 이용조건을 직접 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세, 최우선변제 대상이 배당과 추가 부담에 미치는 영향을 관리주체와 집행기록에서 확인해야 합니다.
- 배당표 원문 대조. 이미 말소된 과거 담보권이 포함된 배당 시뮬레이션과 실제 배당순위가 일치하는지 등기부·채권계산서·배당요구 내역을 대조해야 합니다.
맺으며 — “34% 할인”보다 먼저 확인할 것은 보증금이다
이 물건은 감정가 62,000,000원에서 21,266,000원까지 내려와 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 실제 조사 임차인은 4명이고, 이 중 3명은 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다. 특히 최원석의 전입일은 현재 효력이 남은 담보권보다 빠르며, 권이윤과 강유미는 전입일 자체가 확인되지 않았습니다. 보증금도 모두 미상입니다.
대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 낙찰가보다 크다면 실질취득액은 낮은 낙찰가가 아니라 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 따라서 이 사건은 “싸게 나온 오피스텔”이 아니라 “총 취득비용을 아직 계산할 수 없는 오피스텔”로 보는 것이 정확합니다. 가격은 매력적으로 보이지만, 권리 확인 전에는 입찰 보류. 임차인 보증금과 점유관계가 명확해진 뒤에야 투자 판단이 가능합니다.
