의정부지방법원 2025타경73333. 동두천시 지행동 이담로 108에 위치한 집합건물 1층 105호 근린생활시설입니다. 감정가 355,000,000원에서 세 차례 유찰되며 현재 최저매각가는 121,765,000원까지 낮아졌습니다. 금액만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 근린시설의 가격 경쟁력은 감정가 대비 할인율보다 실제 거래가격·임대수요·점유상태를 함께 확인해야 판단할 수 있습니다.

등기상 권리 흐름은 비교적 명확합니다. 2021년 11월 17일 설정된 동두천농업협동조합의 근저당권이 말소기준이고, 이후 박성기의 가압류, 동두천시와 국의 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 후순위 권리의 소멸과 실제 점유자의 인도 문제는 별개의 사항입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리 소멸 예정

말소기준은 을구 1번 동두천농업협동조합 근저당권입니다. 설정일은 2021.11.17, 채권최고액은 241,800,000원입니다. 이후 설정된 박성기의 가압류 및 본압류 이행에 따른 강제경매, 동두천시와 국의 압류 등은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

2026.01.02 박성기의 강제경매개시결정은 기존 갑구 3번 가압류의 본압류 이행입니다. 따라서 동일 채권을 독립된 별도 채권으로 중복 합산해서는 안 됩니다. 또한 등기상 압류가 소멸하더라도 실제 조세채권의 배당순위와 납세 관련 사항은 별도로 확인해야 합니다.

② 임차인·점유 분석 — 105호와 다른 호실을 구분해야 한다

현황조사에 기재된 실명·법인 점유 기록은 총 6건입니다. 이 가운데 매각대상으로 표시된 105호의 임차인은 김봉화 1명이며, 나머지 5건은 101호·102호·104호에 관한 기록입니다. 이들을 모두 105호의 임차인으로 보거나 보증금을 합산해서는 안 됩니다.

105호 임차인 김봉화는 현황조사 및 매각물건명세서에 기재되어 있습니다. 101호·102호·104호의 점유 기록은 매각대상 105호와 구분한 참고사항입니다. 호실이 특정되지 않은 점포 점유 기록은 별도의 실제 임차인인지, 기존 기록과 중복되는지 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 121,765,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 2,504,710원을 제외한 119,260,290원이 동두천농업협동조합 근저당에 배당됩니다. 근저당 채권최고액 241,800,000원에도 미달하므로 후순위 가압류 채권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 산정상 없습니다.

배당액은 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당은 법원의 배당절차에서 달라질 수 있습니다. 신청채권자의 청구금액 792,939,587원과 위 배당모형의 산정 채권총액 672,530,819원은 서로 다른 기준이므로 혼용하지 않았습니다.

④ 추가 유찰 시나리오 — 가격 하락과 미배당 확대

추가 유찰이 진행되면 최저매각가는 내려가지만 채권자 미배당은 더욱 커집니다. 다만 채권자의 미배당금이 곧 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다. 확인된 등기권리 기준으로는 각 시나리오의 매수인 인수액이 0원입니다. 실제 점유자의 권리는 별도로 검토해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치 및 주변 환경. 동두천시 지행동 소재 동두천제생병원(미개원) 북서측 인근입니다. 주변은 미개원 병원, 전, 임야 등이 혼재하며 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 위치합니다. 북측 약 20m, 동측 약 5m 내외의 포장도로와 접합니다.
• 이용상태. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중이며, 위생·급배수설비와 전기설비, 주차시설 등이 설치되어 있습니다. 일부 점유 기록에는 주거 이용이 기재되어 있어 실제 이용상태 확인이 필요합니다.
• 건물 구조. 경량철골구조 경량철골트러스지붕으로, 외벽은 강화유리 및 복합판넬, 내벽은 몰탈 위 페인팅 및 인테리어 마감 등입니다.
• 토지·규제. 토지대장상 제1종일반주거지역, 성장관리권역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등이 확인됩니다. 지목은 대, 공시지가는 698,700원/㎡입니다.
• 감정평가 확인사항. 감정요항표의 건물 구조 항목에는 105호 외 3개 호실이 함께 언급되어 있습니다. 매각대상에 포함되는 정확한 호실 범위와 각 점유자의 해당 호실을 매각목록에서 대조해야 합니다.
• 환금성. 병원 미개원 상태와 주변 개발 여건이 근린시설의 영업수요·임대수요에 영향을 줄 수 있습니다. 세 차례 유찰된 사실만으로 원인을 특정할 수는 없으므로 현장 공실 및 임대시장 확인이 중요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각대상 호실 확인. 소재지는 1층 105호로 표시되어 있으나 감정요항표에는 105호 외 3개 호실이 언급됩니다. 실제 매각목록과 집합건물 등기, 감정평가 대상을 반드시 대조해야 합니다.
• 105호 김봉화 점유 확인. 보증금 20,000,000원, 월차임 1,000,000원의 임대차 관계와 현재 영업·점유 여부, 인도 가능성을 확인해야 합니다.
• 미상 점유자 확인. 주거용 점포 점유 기록의 대상 호실·전입일·보증금·임대차 관계를 확인해야 합니다. 대항력 가능성이 해소되기 전까지 인수 위험이 완전히 없다고 단정해서는 안 됩니다.
• 타 호실 임차인 구분. 101호·102호·104호의 임차인을 105호 임차인으로 잘못 합산하지 않도록 실제 매각 범위 및 임차 목적물을 확인해야 합니다.
• 세금·공과금 확인. 동두천시와 국의 압류가 등기상 소멸하는 것과 별개로 조세채권의 실제 배당순위, 공용부분 미납관리비 등을 확인해야 합니다.
• 시세·임대수익 검증. 인근 유사 근린시설의 실거래, 임대료, 공실률, 영업수요를 확인한 뒤 입찰가를 산정해야 합니다. 감정가의 34.3%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
• 입지 현장조사. 동두천제생병원 미개원 상태, 주변 개발 상황, 유동인구, 차량 접근성, 주차 및 실제 점포 노출도를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 매각목록을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “34%까지 내려왔다 ≠ 시세보다 싸다”

의정부지방법원 2025타경73333은 말소기준이 명확하고 이후 설정된 가압류·압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 최저가 121,765,000원 낙찰을 가정한 배당표에서도 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 이것만으로 입찰 판단이 끝나는 것은 아닙니다. 105호 임차인 김봉화의 실제 점유·명도 문제와 호실이 특정되지 않은 주거용 점포 점유 기록을 우선 확인해야 합니다. 아울러 감정가 355,000,000원 대비 큰 폭으로 유찰되었더라도 근린시설의 실제 거래가격·임대수익·환금성이 검증되지 않은 만큼, 현재 최저가를 저렴하다고 판단할 근거는 충분하지 않습니다.

결론적으로 등기상 후순위 권리 소멸은 명확하지만, 점유관계와 매각범위·시장가격 확인이 선행되어야 하는 물건입니다. 추가 유찰 여부보다 중요한 것은 실제 매각대상에 어떤 점유자가 있고, 해당 근린시설을 시장에서 얼마에 거래하거나 임대할 수 있는지 확인하는 일입니다.