의정부지방법원 2025타경73333. 동두천시 지행동 이담로 108 소재 제1동 1층 101호 근린시설입니다. 감정가 344,000,000원으로 출발했지만 3회 유찰되면서 최저매각가는 117,992,000원까지 낮아졌습니다. 최초 근저당권자는 동두천농업협동조합이며, 채권최고액은 228,800,000원입니다. 현재 등기상 공유자는 한큰빛과 홍유리입니다.

이 사건에서 주의할 부분은 등기상 소멸하는 권리와 실제 점유관계를 구분하는 것입니다. 근저당 이후 설정된 금전채권 관련 등기는 매각으로 소멸할 예정입니다. 반면 101호에는 법인과 개인의 점유 신고가 함께 존재하고, 별도로 호수가 확인되지 않은 점유자도 있습니다. 매각물건명세서상 점유 내용을 실제 현장과 대조하지 않으면 낙찰 이후 인도 과정에서 문제가 생길 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸 예정

말소기준은 2021.11.17. 동두천농업협동조합 근저당권입니다. 이후 박성기 가압류, 임의경매개시결정, 국의 압류 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다. 기존 소유권보존등기는 등기부상 이미 말소된 내역이며, 현재 공유지분은 별도로 확인됩니다.

② 임차인·점유 현황 — 101호와 다른 호수 구분 필수

현황조사와 매각물건명세서에는 개인·법인을 포함한 7개 점유·임차 명의가 나타납니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 다만 이 중 101호로 명시된 신고는 3건, 호수가 확인되지 않은 신고는 1건이며, 나머지 3건은 102호·104호·105호에 관한 내용입니다. '에이티'와 주식회사 에이티피앤디가 동일한 점유주체인지도 확인되지 않았으므로 인원과 보증금을 임의로 합산해서는 안 됩니다.

101호 및 호수 미상 점유자

101호로 명시된 신고 가운데 금액이 확인되는 보증금은 주식회사 에이티피앤디 1,000,000원과 한석열 10,000,000원입니다. 두 신고 모두 말소기준권리 이후의 전입으로 기록되어 있습니다. 다만 김진성의 보증금은 미상이며, 에이티의 전입일과 보증금도 확인되지 않습니다.

특히 감정상 용도는 근린생활시설인데, 101호 점유자 일부는 주거용으로 기재되어 있습니다. 실제 사용 상태와 임대차 유형, 적용 법률, 사업자등록·주민등록 관련 사항을 함께 확인해야 합니다.

다른 호수에 관한 조사 내역

위 신고는 모두 말소기준일 이후 전입으로 확인됩니다. 102호·104호·105호의 보증금은 101호의 확정 인수액으로 계산하지 않습니다.

③ 가격 분석 — 감정가 대비 34.3%, 시세 할인 여부는 미확인

이 물건은 감정가 344,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가가 117,992,000원입니다. 감정가 대비 비율은 34.3%입니다. 외형상 큰 폭의 가격 하락이 발생했지만, 실제 매매 시세가 확인되지 않아 가격 경쟁력을 확정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 117,992,000원 가정)

현재 최저가로 매각된다고 가정하면 집행비용 2,451,888원을 제외한 115,540,112원이 동두천농업협동조합에 배당되는 것으로 추정됩니다. 박성기 가압류에 대한 배당은 없고, 소유자 잔여금도 발생하지 않습니다.

산정에 반영된 채권액 합계는 659,530,819원이며 예상 미배당은 543,990,707원입니다. 이 수치는 일반 채권의 배당 부족분을 나타내는 것이지 매수인이 동일한 금액을 인수한다는 의미는 아닙니다. 신청채권자의 청구액 792,939,587원과 근저당 채권최고액 228,800,000원도 구분해서 보아야 합니다.

집행비용은 추정치입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당표와 달라질 수 있습니다. 채권액 미상인 추가 권리는 계산에서 제외되었습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 동두천제생병원(미개원) 북서측 인근에 위치하며, 주변은 병원·전·임야 등이 혼재하는 지역입니다. 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 교통사정은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 경량철골구조의 근린생활시설이며, 외벽은 강화유리 및 복합판넬, 내벽은 페인팅 및 인테리어 마감, 창호는 강화유리입니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 전기설비 및 주차시설이 설치되어 있습니다.
• 도로. 북측 약 20m, 동측 약 5m 내외의 포장도로에 접하는 것으로 조사되었습니다.
• 토지. 공부상 지목은 대이며, 공시지가 698,700원/㎡, 토지면적 660.0㎡로 기재되어 있습니다. 개별 호실의 대지권 면적과 구분하여 확인해야 합니다.
• 용도지역 확인. 감정요항표에는 자연녹지지역, 토지 관련 자료에는 제1종일반주거지역으로 각각 기재되어 있어 상이합니다. 입찰 전 해당 필지의 토지이용계획확인서 및 관련 공부로 실제 적용사항을 확인해야 합니다.
• 이용·환금성. 감정상 근린생활시설이지만 일부 101호 점유내역에는 주거 용도가 기재되어 있습니다. 실제 사용 현황과 적법성, 임대차 상태 및 상업용 수요를 점검해야 합니다. 최근 비교 실거래가 확인되지 않아 환금성을 수치로 확정하기 어렵습니다.
• 건축 관련. 위반건축물로 표시된 사항은 없고, 감정요항표상 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 101호 점유자 특정. 주식회사 에이티피앤디·한석열·김진성의 현재 점유관계와 실제 사용 공간을 확인하세요.
• 에이티 확인. 점유 호수, 실제 명의, 전입일, 보증금과 임대차계약서를 확인하세요. 에이티피앤디와 동일한 주체인지도 대조해야 합니다.
• 대항력·우선변제 재검토. 현재 신고상 전입일만으로 모든 점유관계를 확정하지 말고, 주민등록·사업자등록·점유 개시·확정일자·배당요구 여부를 확인하세요.
• 다른 호수와 구분. 102호·104호·105호의 점유·임대차 내역이 101호 매각 범위에 포함되지 않는지 매각물건명세서 원본과 대조하세요.
• 경매 진행관계. 동두천농업협동조합 임의경매와 박성기 강제경매의 진행 및 매각 범위를 확인하세요. 공유지분에 관한 등기와 실제 매각 대상을 구분해야 합니다.
• 체납세금 확인. 포천세무서장 관련 압류가 있으므로 국세의 우선순위와 실제 배당에 미치는 영향을 확인하세요.
• 용도·인허가. 근린생활시설의 주거 사용 여부와 건축물대장, 실제 영업·사용 상태를 대조하세요.
• 토지이용계획. 감정요항표와 토지 관련 자료의 용도지역 기재가 다른 만큼 토지이용계획확인서 원본을 확인하세요.
• 시세 검증. 인근 근린시설의 최근 실거래와 임대료, 공실 가능성, 수익성을 확인한 후 응찰가를 판단하세요.
• 명도·관리비. 실제 점유자와 인도 가능성, 미납 관리비 및 시설 원상복구 필요성을 확인하세요.
• 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·토지이용계획확인서를 입찰 전 다시 확인하세요.

맺으며 — “감정가의 34%”보다 중요한 것은 점유관계와 실제 시세

이 물건은 3회 유찰로 감정가 344,000,000원에서 최저가 117,992,000원까지 내려왔습니다. 말소기준 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸할 예정이고, 현재 배당 계산상 인수액은 0원입니다.

하지만 근린시설 101호에 개인과 법인의 복수 점유 신고가 있고, 호수·전입일·보증금이 미상인 에이티에 대한 확인도 남아 있습니다. 감정상 근린생활시설과 일부 주거용 점유 기재 사이의 관계 역시 검토가 필요합니다. 더욱이 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 최저가가 시장가치보다 낮은지도 단정할 수 없습니다.

등기상 소멸권리는 비교적 명확하지만, 점유관계와 가격 판단은 보류해야 하는 근린시설입니다. 현재 단계에서는 101호의 실제 점유자와 권원을 특정하고, 확인된 시세를 바탕으로 인수 위험을 반영한 실질취득비용을 검토하는 것이 핵심입니다. 큰 폭의 유찰만으로 안전한 저가 매수라고 결론 내릴 수는 없습니다.