💰 최저가 120,393,000원 📉 감정가의 34.3% 🧾 매수인 인수 0원 👤 104호 조사 임차인 1명
의정부지방법원 2025타경73333. 동두천시 지행동 351-46 제1동 1층 104호의 근린시설입니다. 감정평가 이용상태는 근린생활시설이고, 현재 최저매각가는 120,393,000원으로 감정가 351,000,000원 대비 34.3% 수준입니다. 등기상 소유자는 한큰빛과 홍유리의 공유이며, 말소기준권리는 2021.11.17. 설정된 동두천농업협동조합 근저당권 241,800,000원입니다.
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준 이후 박성기 가압류, 임의경매개시결정, 국의 압류, 박성기의 강제경매개시결정이 이어졌고 모두 매각으로 소멸 처리됩니다. 특히 경매대상 104호의 문선정은 2022.12.29. 전입으로 말소기준일보다 늦어 대항력 없음으로 조사돼 있습니다. 따라서 현재 제공된 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73333 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 동두천시 지행동 351-46 제1동 1층 104호 · 도로명 경기도 동두천시 이담로 108 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 감정평가상 근린생활시설로 이용중 |
| 소유자 | 한큰빛 지분 56분의 52.7 · 홍유리 지분 56분의 3.3 |
| 감정가 / 최저가 | 351,000,000원 / 120,393,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 동두천농업협동조합 / 792,939,587원 |
| 말소기준권리 | 2021.11.17. 동두천농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 241,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.11.17. 동두천농업협동조합 근저당권입니다. 이후 2024.08.16. 박성기 가압류 430,730,819원, 2025.10.16. 동두천농업협동조합의 임의경매개시결정, 2025.11.03. 국의 압류, 2026.01.02. 박성기의 강제경매개시결정이 등기됐으며 자료상 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 경매대상 104호는 대항력 없음
현황조사에는 101호·102호·104호·105호의 점유자가 함께 기재돼 있습니다. 이 가운데 경매대상 104호의 조사 임차인은 문선정 1명이며, 2022.12.29. 전입으로 말소기준일 2021.11.17.보다 늦습니다. 따라서 자료상 대항력은 없습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 문선정 | 104호 · 주거 | 2022.12.29 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| 김봉화 | 105호 | 2023.07.31 | 20,000,000원 | 1,000,000원 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| 김선경 | 102호 | 2022.02.18 | 20,000,000원 | 1,000,000원 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| 주식회사 에이티피앤디 | 101호 | 2022.02.14 | 1,000,000원 | - | 없음 | 미확인 | 없음 |
| 한석열 | 101호 | 2021.12.08 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| 김진성 | 101호 | 2025.02.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미확인 | 없음 |
③ 가격 — 감정가 34.3%지만 ‘시세보다 싸다’고 볼 자료는 없다
현재 최저매각가는 120,393,000원으로 감정가 351,000,000원의 34.3%입니다. 다만 비교할 최근 실거래 평균이나 최신 거래 자료가 없으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 판단할 수 없습니다. 특히 이미 3회 유찰된 근린생활시설이라는 점은 현재 가격대가 시장에서 반복적으로 낙찰로 연결되지 않았다는 사실과 함께 봐야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 120,393,000원 | 117,907,498원 | 554,623,321원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 84,275,100원 | 82,358,148원 | 590,172,671원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 58,992,569원 | 57,530,703원 | 615,000,116원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자 미배당액은 554,623,321원에서 590,172,671원, 615,000,116원으로 증가합니다. 그러나 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산돼 있습니다. 즉 채권자의 미회수액 증가와 매수인의 권리 인수는 별개의 문제입니다.
④ 예상배당표 (매각가 120,393,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,485,502원 |
| 2. 근저당 · 동두천농업협동조합 | 241,800,000원 | 117,907,498원 |
| 3. 가압류 · 박성기 | 430,730,819원 | 0원 |
| 4. 강제경매 · 박성기 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,485,502원을 제외한 117,907,498원이 동두천농업협동조합에 배당되고, 가압류권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 이 계산에 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정평가 기준)
- 위치. 동두천시 지행동 소재 동두천제생병원(미개원) 북서측 인근이며, 주변은 병원(미개원)·전·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 감정평가상 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 본건은 근린생활시설로 이용중입니다.
- 구조·설비. 경량철골구조 경량철골트러스지붕 제1층 건물로, 외벽은 강화유리 및 복합판넬, 내벽은 몰탈 위 페인팅 및 인테리어 마감, 창호는 강화유리이며 위생·급배수·전기·주차시설이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 폭 약 20m, 동측 폭 약 5m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 토지면적 660㎡, 지목은 대, 평지·가로장방·중로한면이며 공시지가는 698,700원/㎡입니다.
- 지역·제한. 제1종일반주거지역이며 성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등에 포함되고 중로1류에 접합니다.
- 위반 여부. 감정자료상 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 104호 점유 확인. 문선정의 전입일은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 현장 점유 여부와 인도 범위는 매각기일 전 다시 확인해야 합니다.
- 우선변제 확인. 문선정을 포함한 조사 점유자의 확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 현재 배당표에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 용도와 실제 사용 대조. 감정평가상 근린생활시설인데 104호 임차인의 이용은 주거로 조사돼 있으므로 실제 이용상태를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 할인율보다 현재 근린시설의 실제 거래가격과 임대수익 수준을 확인하는 것이 우선입니다.
- 세금 배당 확인. 국의 압류가 있고 현재 배당 계산에는 당해세가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 조세채권 우선순위를 원본에서 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 별도 검증
이 물건은 권리만 보면 구조가 비교적 단순합니다. 2021.11.17. 근저당이 말소기준이고 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 경매대상 104호의 문선정도 2022.12.29. 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 판단은 다릅니다. 3회 유찰돼 최저가가 120,393,000원까지 내려왔지만 비교할 최근 실거래 자료가 없으므로 “감정가보다 65.7% 낮다 = 시세보다 싸다”로 연결할 수 없습니다. 근린생활시설이라는 용도, 104호의 실제 이용상태, 3회 유찰 사실을 함께 놓고 현재 시장가격을 별도로 검증하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
