의정부지방법원 2025타경73333. 동두천시 지행동 제1동 1층 102호로, 감정평가 이용상태는 근린생활시설입니다. 소유자는 한큰빛과 홍유리의 공유이고, 한큰빛 지분은 56분의 52.7, 홍유리 지분은 56분의 3.3입니다. 말소기준권리는 2021.11.17. 설정된 동두천농업협동조합의 채권최고액 241,800,000원 근저당입니다. 이후 박성기의 가압류와 임의경매·강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격만 보면 감정가 대비 크게 내려왔습니다. 그러나 이 사건에는 실거래 시세 자료가 없으므로 117,992,000원이 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 현재 확인 가능한 핵심은 감정가 대비 비율, 반복 유찰, 그리고 점유관계입니다. 특히 102호로 조사된 김선경은 2022.02.18. 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없지만, 별도로 기재된 ‘점포’ 점유정보는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73333 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 동두천시 지행동 351-46 제1동 1층 102호 · 도로명주소 경기도 동두천시 이담로 108 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용중 |
| 건물 구조 | 경량철골구조 경량철골트러스지붕 · 외벽 강화유리 및 복합판넬 · 내벽 몰탈위 페인팅 및 인테리어 · 창호 강화유리 |
| 소유자 | 한큰빛 56분의 52.7 · 홍유리 56분의 3.3 |
| 감정가 / 최저가 | 344,000,000원 / 117,992,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 동두천농업협동조합 / 792,939,587원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.11.17. 동두천농업협동조합 근저당입니다. 2024.08.16. 박성기 가압류, 2025.10.16. 동두천농업협동조합의 임의경매개시결정, 2026.01.02. 박성기의 강제경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 다만 등기권리가 소멸한다고 해서 점유관계 확인까지 끝나는 것은 아닙니다.
② 점유·임차 조사 — 6건은 후순위, 1건은 판정 미상
| 점유자 | 부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김봉화 | 105호 | 2023.07.31 | 20,000,000원 | 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 문선정 | 104호 | 2022.12.29 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김선경 | 102호 | 2022.02.18 | 20,000,000원 | 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 에이티피앤디 | 101호 | 2022.02.14 | 1,000,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한석열 | 101호 | 2021.12.08 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김진성 | 101호 | 2025.02.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 점포 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
③ 가격 — 감정가 대비 34.3%, 시세 판단은 보류
현재 최저매각가는 117,992,000원으로 감정가 344,000,000원의 34.3%입니다. 3회 유찰된 상태이고, 다음 시나리오는 4회 유찰 시 82,594,400원, 5회 유찰 시 57,816,080원으로 계산돼 있습니다.
다만 동일·유사 물건의 실거래 자료가 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 확정됐다”고 표현할 수 없습니다. 근린시설은 주거용 아파트처럼 동일 평형 실거래 평균을 바로 대입하기 어렵기 때문에, 실제 응찰 전에는 주변 근린시설 거래·임대수익과 개별 점포 이용상태를 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 117,992,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,451,888원 |
| 2. 근저당 · 동두천농업협동조합 | 241,800,000원 | 115,540,112원 |
| 3. 가압류 · 박성기 | 430,730,819원 | 0원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 박성기 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,451,888원을 제외한 115,540,112원이 동두천농업협동조합 근저당에 배당되고, 계산에 반영된 채권총액 672,530,819원 대비 미배당액은 556,990,707원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 배당모델상 0원입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항 기준)
- 이용상태. 본건은 근린생활시설로 이용중입니다.
- 주위환경. 동두천제생병원(미개원) 북서측 인근으로, 병원(미개원)·전·임야 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 조사됐습니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 보통으로 조사됐습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 20m, 동측으로 폭 약 5m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 전기설비, 주차시설이 되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 660.0㎡, 지목 대, 평지·가로장방형이며 공시지가는 698,700원/㎡입니다.
- 규제 확인. 토지 정보에는 제1종일반주거지역으로, 감정요항에는 자연녹지지역으로 각각 기재되어 있어 토지이용계획 원본 대조가 필요합니다.
- 기타. 인접토지와 함께 개발행위허가를 득한 토지로 감정평가됐고, 지상 컨테이너는 이동이 용이하다고 판단돼 감정평가에서 제외됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유 확인. 전입일과 보증금이 확인되지 않은 점포 점유정보의 실제 점유자·점유개시일·보증금·사업자등록 또는 전입관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 102호 실제 점유. 102호 김선경은 2022.02.18. 전입으로 말소기준보다 늦지만, 현장 점유상태가 현재도 같은지 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 117,992,000원은 감정가의 34.3%이나, 실거래 자료가 없으므로 주변 근린시설 매매·임대 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 한계. 현재 회차 미배당액이 556,990,707원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·최우선변제는 배당 계산에 반영되지 않았습니다.
- 토지이용계획 대조. 제1종일반주거지역과 자연녹지지역 표기가 함께 나타나므로 토지이용계획확인서 등 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — 낮아진 가격보다 먼저 볼 것은 ‘미상 점유’
이 물건은 3회 유찰돼 최저가가 117,992,000원, 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 등기부상으로는 2021.11.17. 동두천농업협동조합 근저당이 말소기준이고 그 뒤의 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 전입일이 확인된 점유자들도 모두 후순위입니다.
그러나 별도 점포 점유정보는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 배당모델의 인수액 0원은 참고값이지 이 미상 점유를 자동으로 해소하는 근거가 아닙니다. 또한 실거래 자료가 없어 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 시세 우위를 판단할 수 없습니다. 이 사건은 말소기준 이후 권리관계는 단순하지만, 미상 점유와 실제 가격 수준을 확인해야 하는 근린시설 경매로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
