청주지방법원 2025타경30372. 충북혁신도시 음성군 맹동면 동성리 ‘교육타워2’ 내 근린시설로, 본건 1층 103호는 공부상 소매점이지만 현황은 음식점으로 이용되고 있습니다. 감정가 449,000,000원에서 7회 유찰되어 현재 최저매각가는 94,162,000원입니다. 말소기준은 2017.02.24. 설정된 음성농업협동조합 근저당권 채권최고액 3,250,000,000원이며, 이 근저당권은 2024.10.14. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 경매개시결정은 2025.02.19. 등기됐고 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격만 보면 감정가 대비 크게 낮아졌지만 이 물건은 아파트가 아니라 근린시설 구분점포입니다. 감정평가서는 주변에 근린생활시설과 아파트단지가 형성돼 있다고 평가하는 동시에, 인근지역에 구분점포 공급이 많아 공실이 많은 상태라고 명시합니다. 실거래 시세 자료가 없어 최저가가 시장가보다 싸다고 단정할 근거도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30372 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 맹동면 동성리 463 1층 103호 · 도로명 충청북도 음성군 맹동면 사예2길 10 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 제1,2종근린생활시설 · 1층 103호는 공부상 소매점, 현황 음식점 |
| 소유자 | 주식회사미래컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 449,000,000원 / 94,162,000원 (7회 유찰) |
| 청구액 | 1,782,979,345원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 사용승인 | 2017.01.16. |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 점유관계 확인이 핵심
말소기준은 2017.02.24. 음성농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,250,000,000원이고 공동담보목록 제2017-135호가 기재돼 있습니다. 이 근저당권은 2024.08.28. 확정채권양도를 원인으로 2024.10.14. 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다. 현재 배당 시뮬레이션에서는 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다.
② 임차·점유 현황 — 실제 임차인 6명
| 점유자 | 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이은숙 | 101호 | 2018.01.04. | 30,000,000원 / 1,500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박진현 | 103호 | 2024.08.05. | 20,000,000원 / 500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박지우 | 105호 | 2019.12.06. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강태묵 | 301호 · 교육시설 | 2023.03.28. | 20,000,000원 / 1,200,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)피데즈컴퍼니 | 401호 | 2025.02.20. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 점포 | 주거 이용 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
이은숙은 2025.04.25., 강태묵은 2025.05.20. 배당요구를 접수했습니다. 박진현은 본건 103호 점유자로 보증금 20,000,000원, 월세 500,000원이며 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없어 실제 점유·임차관계는 위 6명으로 봅니다.
③ 가격 판단 — 실거래 시세가 없어 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 94,162,000원으로 감정가 449,000,000원 대비 현재 회차 표기상 21% 수준입니다. 다음 회차 시나리오는 75,329,600원, 그다음은 60,263,680원입니다. 그러나 동일 물건 또는 인근 유사 구분점포의 최근 실거래 자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 시장 대비 저가 여부를 판단하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 94,162,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,094,916원 |
| 1. 근저당 · 음성농업협동조합 | 3,250,000,000원 | 92,067,084원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 근저당 채권 미배당액은 3,157,932,916원입니다. 8회 유찰 시 3,176,426,333원, 9회 유찰 시 3,191,221,066원으로 늘어납니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 각 회차 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충북혁신도시 내 동성초등학교 남동측 인근의 교육타워2에 위치합니다. 주위는 근린생활시설, 후면 아파트단지, 나지 등으로 형성돼 있습니다.
- 상권. 상업용부동산으로서 제반 입지여건은 보통이나, 인근지역에 구분점포 공급이 많아 공실이 많은 상태로 평가됐습니다.
- 교통. 점포까지 차량 접근이 용이하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 교통사정은 무난합니다.
- 도로. 교육타워2는 남동측 왕복4차선, 북서측 왕복2차선 도로에 접하며 차량 접근은 북서측 도로를 이용합니다.
- 건물. 2017.01.16. 사용승인된 철근콘크리트구조 지상4층 제1,2종근린생활시설입니다.
- 본건 이용. 1층 103호는 공부상 소매점이나 현황은 음식점으로 이용 중입니다.
- 매각 제외. 내부 인테리어와 개별 시스템 냉난방설비 등은 임차인이 설치한 것으로 매각에서 제외됩니다.
- 토지. 724.9㎡, 지목 대, 상업용, 평지·정방형이며 공시지가는 1,241,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구 등에 해당하고 중로3류에 접합니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 103호 점유 확인. 박진현의 실제 점유 상태와 보증금 20,000,000원·월세 500,000원의 임대차 원본을 대조해야 합니다.
- 미상 점유 확인. 주거 이용 ‘점포’의 실제 호실, 전입일, 보증금, 확정일자를 확인해 대항력 가능성을 먼저 닫아야 합니다.
- 매각 제외 시설 확인. 임차인 설치 내부 인테리어와 개별 시스템 냉난방설비가 매각 제외이므로 인수 후 영업·임대에 필요한 시설비를 별도로 점검해야 합니다.
- 공실 조사. 감정평가서가 인근 구분점포 공급 과다와 공실 다수를 명시합니다. 현재 공실률과 동일 건물 임대조건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 감정가 할인 착시 경계. 최저가가 감정가 21% 수준이어도 최근 실거래 자료가 없어 시장가 대비 할인이라고 단정할 수 없습니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당에 공동담보목록 제2017-135호가 기재돼 있으므로 공동담보 전체와 실제 채권관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 점유관계를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가 21%”보다 중요한 것은 공실과 미상 점유
이 물건의 등기 구조만 보면 말소기준은 분명하고 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 근린시설 경매에서 가격이 크게 내려왔다는 사실만으로 매력적이라고 평가하면 위험합니다. 이미 7회 유찰됐고, 감정평가서 자체가 인근 구분점포의 공급 과다와 많은 공실을 지적합니다. 여기에 전입일·보증금이 확인되지 않은 주거 이용 점포까지 남아 있습니다. 따라서 결론은 등기 권리는 비교적 단순하지만, 점유 확인과 상권·공실 검증 없이는 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
