청주지방법원 2025타경30372. 충북혁신도시의 음성군 맹동면 동성리 ‘교육타워2’에 위치한 제1·2종근린생활시설입니다. 감정평가 대상은 1층 101호 외 10개 구분점포이고, 대표 주소는 1층 103호로 표시돼 있습니다. 전체 17개호 중 11개호를 대상으로 하는 구조로, 단일 점포 한 칸만 보는 경매와 달리 각 호실의 점유관계·실제 이용상태·공실 여부를 함께 확인해야 하는 물건입니다.
등기상 말소기준은 2017년 음성농업협동조합의 채권최고액 3,250,000,000원 근저당입니다. 이 근저당권은 2024년 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 같은 회사가 2025년 임의경매를 신청했습니다. 말소기준 이후 전입한 것으로 확인된 임차인은 대항력이 없지만, 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않은 점유 조사 1건은 별도로 남습니다. 따라서 등기상 인수 0원과 현장 점유 확인 완료는 같은 의미가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30372 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 맹동면 동성리 463 1층 103호 · 사예2길 10 |
| 물건종류 | 근린시설 · 교육타워2 제1·2종근린생활시설 구분점포 |
| 감정 대상 | 1층 101호 외 10개 구분점포 · 전체 17개호 중 11개호 |
| 소유자 | 주식회사미래컴퍼니 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 449,000,000원 / 117,702,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 1,782,979,345원 |
| 말소기준 채권최고액 | 3,250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
| 이용상태 | 소매점·음식점·학원·사무소 및 공실 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유는 별도 확인
2017.02.24 설정된 음성농업협동조합 근저당이 말소기준입니다. 2024.10.14 농업협동조합자산관리회사로 이전된 권리는 기존 근저당의 순위를 그대로 승계한 것이고, 2025.02.19 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 등기상으로는 낙찰자가 근저당이나 경매개시결정을 인수하는 구조가 아닙니다.
② 임차·점유 현황 — 조사대상 6건
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 실제 임차·점유 조사대상은 6건입니다. 전입일이 확인된 5건은 모두 말소기준권리 이후 전입했습니다. 우선변제 여부는 확정일자 등이 확인되지 않아 단정하지 않았습니다.
| 임차·점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이은숙 | 101호 | 2018.01.04 | 30,000,000원 / 월 1,500,000원 | 2025.04.25 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박진현 | 103호 | 2024.08.05 | 20,000,000원 / 월 500,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박지우 | 105호 | 2019.12.06 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강태묵 | 301호 · 교육시설 | 2023.03.28 | 20,000,000원 / 월 1,200,000원 | 2025.05.20 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)피데즈컴퍼니 | 401호 | 2025.02.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 점포 | 주거 이용 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
전입일이 말소기준권리 이후인 임차인은 대항력이 없습니다. 다만 전입일과 보증금이 모두 미상인 점유는 현장조사와 매각물건명세서 원본 대조 전까지 인수 위험을 완전히 배제할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 26%가 곧 시세 26%는 아니다
감정가 449,000,000원에서 6회 유찰돼 최저매각가는 117,702,000원으로 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 동일 상권·동일 유형의 최근 실거래 비교자료가 없어 시세 대비 저렴하다고 판단할 근거는 충분하지 않습니다.
감정평가서는 충북혁신도시 내 구분점포 공급이 많고 공실도 많은 상태라고 평가했습니다. 대상 건물에서도 1층 106호는 소매점 및 공실, 4층 401호부터 403호까지는 사무소 및 공실로 조사됐습니다. 따라서 감정가 대비 할인율보다 현재 임대수익, 공실 해소 가능성, 업종별 수요와 관리비 부담을 먼저 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 117,702,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,447,828원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 음성농업협동조합 | 3,250,000,000원 | 115,254,172원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당권은 2024.10.14 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 위 예상배당은 채권최고액 기준이며, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 현재 회차 기준 채권 미배당액은 3,134,745,828원이고 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 계산상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 117,702,000원 | 115,254,172원 | 3,134,745,828원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 94,161,600원 | 92,066,691원 | 3,157,933,309원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 75,329,280원 | 73,573,353원 | 3,176,426,647원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 충북혁신도시의 동성초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 후면 아파트단지와 나지 등으로 형성돼 있습니다.
- 상권. 상업용 부동산으로서 입지여건은 보통이나, 인근 구분점포 공급이 많아 공실이 많은 상태로 조사됐습니다.
- 교통. 점포까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 교통사정은 무난합니다.
- 도로. 교육타워2는 남동측 왕복 4차선과 북서측 왕복 2차선 도로에 접하지만, 차량 접근은 북서측 도로를 이용합니다.
- 건물. 2017.01.16 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 4층 근린생활시설입니다. 승강기와 전기설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 토지면적 724.9㎡, 지목은 대, 평지의 정방형 상업용 토지이며 공시지가는 1,241,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구이며, 절대보호구역과 상대보호구역 저촉 사항이 있습니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 범위 확인. 1층 101호 외 10개 구분점포의 목록과 각 호실 전유면적·대지권을 등기부와 감정평가서 원본에서 맞춰야 합니다.
- 미상 점유 확인. 전입일·보증금이 확인되지 않은 ‘점포’ 점유의 신원, 점유 부분, 점유 시작일과 임대차계약서를 확인해야 합니다.
- 명도 범위 확인. 이은숙·박진현·박지우·강태묵·(주)피데즈컴퍼니 및 미상 점유의 실제 영업·거주 여부와 퇴거 협의 가능성을 점검해야 합니다.
- 시설 제외 확인. 임차인이 설치한 내부 인테리어와 개별 시스템 냉난방설비는 매각에서 제외되므로 원상복구와 재설치 비용을 반영해야 합니다.
- 임대수익 확인. 각 호실의 실제 월차임 수납 여부, 연체 여부, 공실 기간과 관리비를 관리주체와 임차인에게 교차 확인해야 합니다.
- 상권 수요 확인. 인근 구분점포 공급과 공실이 많은 지역이므로 학원·음식점·사무소 수요와 재임대 기간을 보수적으로 검토해야 합니다.
- 가격 상한 설정. 감정가 대비 할인율만 사용하지 말고, 현재 임대수익과 공실비용, 시설 재투자비를 반영한 가격 상한을 별도로 계산해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 배당요구 종기 내 접수문건을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 운영 난도가 높은 상가
이 물건은 말소기준 근저당 이후 권리와 전입일이 확인된 임차인이 매각으로 정리되는 구조여서, 등기만 보면 비교적 단순합니다. 그러나 실제 투자 판단은 다릅니다. 11개 구분점포의 점유관계를 각각 확인해야 하고, 미상 점유 1건은 대항력 판정이 끝나지 않았으며, 임차인이 설치한 인테리어와 냉난방설비도 매각에서 제외됩니다.
여기에 구분점포 공급과 공실이 많은 상권, 소매점·음식점·학원·사무소가 섞인 복합 이용, 6회 유찰이라는 환금성 신호가 겹칩니다. 최저가 117,702,000원은 감정가의 26%이지만 실거래 근거 없이 이를 곧바로 저가 매수 기회라고 볼 수는 없습니다. 등기상 인수는 0원, 현장·운영 위험은 확인 전까지 0이 아닙니다. 권리보다 점유와 공실, 시설 재투자비가 성패를 좌우하는 근린시설입니다.
