청주지방법원 2025타경30372. 충북혁신도시 내 교육타워2의 1층 106호로, 공부상 용도는 소매점입니다. 감정평가상 사용승인 이후 기준시점까지 공실이었고, 내부 인테리어도 하지 않은 상태로 조사됐습니다. 권리 흐름은 2017년 2월 24일 음성농업협동조합의 채권최고액 3,250,000,000원 근저당권이 기준이며, 이 권리는 2024년 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 배당 추정에 표시된 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 별도로 봐야 합니다. 감정가 427,000,000원에서 여섯 차례 유찰돼 최저가가 111,935,000원까지 내려왔지만, 이는 감정가와의 비교입니다. 주변에 구분점포 공급이 많고 공실도 많은 상권이라는 감정평가 내용, 그리고 실제 6회 유찰된 결과를 함께 보면 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30372 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 맹동면 동성리 463 교육타워2 1층 106호 도로명: 충청북도 음성군 맹동면 사예2길 10 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 제1·2종 근린생활시설 · 공부상 소매점 · 감정시점 공실 |
| 건물 | 2017.01.16 사용승인 · 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 4층 · 본건 1층 |
| 내부 상태 | 내부 인테리어를 하지 않은 상태로 조사됨 |
| 소유자 | 주식회사미래컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 427,000,000원 / 111,935,000원 (6회 유찰, 감정가의 26.21%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 1,782,979,345원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 근저당권이 기준, 매수인 인수 0원
말소기준은 2017.02.24 접수된 음성농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 3,250,000,000원이고 공동담보목록 제2017-135호가 기재돼 있습니다. 해당 근저당권은 2024.10.14 농업협동조합자산관리회사로 이전됐으며, 2025.02.19 경매개시결정은 기준권리보다 뒤에 접수됐습니다. 배당 추정에서는 근저당 채권에 큰 미배당이 발생하지만, 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 표시됩니다.
② 점유·임차 현황 — 본건 106호는 공실
감정평가상 본건 1층 106호는 소매점으로 사용승인된 뒤 기준시점까지 공실입니다. 같은 사건에서 조사된 점유자 5명은 각각 101호·103호·105호·301호·401호로 기재돼 있어, 본건 106호와 호수가 다릅니다. 모두 전입일이 말소기준일인 2017.02.24보다 늦어 조사 결과상 대항력은 없습니다.
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이은숙 | 101호 | 2018.01.04 | 30,000,000원 / 월 1,500,000원 | 2025.04.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박진현 | 103호 | 2024.08.05 | 20,000,000원 / 월 500,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박지우 | 105호 | 2019.12.06 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강태묵 | 301호 · 교육시설 | 2023.03.28 | 20,000,000원 / 월 1,200,000원 | 2025.05.20 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)피데즈컴퍼니 | 401호 | 2025.02.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가의 26%와 시세의 26%는 다르다
현재 최저매각가는 111,935,000원으로 감정가 427,000,000원의 26.21%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 권리분석상 실질취득액도 111,935,000원입니다. 그러나 동일·유사 점포의 최근 실거래가 제시되지 않아, 이 금액이 실제 상가 시세보다 낮은지는 확인되지 않습니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 26.21% | 111,935,000원 | 0원 | 111,935,000원 | 3,140,432,090원 |
| 7회 유찰 시 | 20.97% | 89,548,000원 | 0원 | 89,548,000원 | 3,162,463,864원 |
| 8회 유찰 시 | 16.78% | 71,638,400원 | 0원 | 71,638,400원 | 3,180,051,091원 |
④ 예상배당표 (매각가 111,935,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | 해당 없음 | 2,367,090원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 음성농업협동조합 | 3,250,000,000원 | 109,567,910원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | 해당 없음 | 0원 |
근저당권 추정 미배당액은 3,140,432,090원이고 소유자 잔여액은 0원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됐습니다. 집행비용은 매각가의 약 2.1% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충북혁신도시의 음성군 맹동면 동성리, 동성초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설·후면 아파트단지·나지 등으로 형성돼 있습니다.
- 상권 상태. 상업용 부동산으로서 입지여건은 보통이나, 인근에 구분점포 공급이 많아 공실도 많은 상태로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 교통여건은 무난합니다. 남동측 왕복 4차선, 북서측 왕복 2차선 도로에 접하며 차량은 북서측 도로를 이용합니다.
- 본건 상태. 1층 106호는 공부상 소매점이며 감정시점 공실입니다. 내부는 천장·바닥 등이 마감되지 않은, 인테리어를 하지 않은 상태로 조사됐습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구이며, 절대보호구역과 상대보호구역에 저촉됩니다. 위반건축물 사항은 없습니다.
- 토지. 건물 부지는 정방형의 상업용 토지로 이용 중이며, 공시지가는 1,241,000원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 106호 현 점유 재확인. 감정시점에는 공실이었으나 입찰 전 현장 방문으로 출입 상태, 실제 영업·적치 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 내부 공사비 확인. 본건은 내부 인테리어를 하지 않은 상태로 조사됐으므로, 실제 사용 목적에 필요한 천장·바닥·벽체 공사 범위를 확인해야 합니다.
- 실거래·임대수익 검증. 감정가 대비 26.21%라는 수치와 별개로, 충북혁신도시 내 유사 1층 구분점포의 최근 거래가와 임대조건을 직접 대조해야 합니다.
- 공동담보 관계 확인. 채권최고액 3,250,000,000원의 근저당권에 공동담보목록 제2017-135호가 기재돼 있으므로 원본 등기와 공동담보 범위를 확인해야 합니다.
- 다른 호실 점유자와 구분. 101호·103호·105호·301호·401호 점유자는 본건 106호와 호수가 다릅니다. 매각 대상과 점유 범위를 원본 서류에서 다시 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 확인한 뒤 입찰 여부와 금액을 결정해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격과 환금성은 보수적으로
이 물건의 권리분석 결론은 비교적 명확합니다. 2017년 근저당권이 말소기준이고, 매수인 인수액은 0원이며 본건 106호는 감정시점 공실입니다. 그러나 투자 판단의 핵심은 권리보다 상가의 시장성입니다. 이미 6회 유찰됐고, 주변에 구분점포 공급과 공실이 많으며, 동일·유사 점포의 최근 실거래 비교도 확인되지 않습니다.
따라서 최저가 111,935,000원을 단순히 “감정가의 26%이니 싸다”고 평가해서는 안 됩니다. 권리는 합격에 가깝지만 가격 검증과 환금성은 보류가 적절합니다. 실제 임대 가능성, 내부 마감비용, 유사 점포의 거래가를 확인해 실질적인 사용가치와 재매각 가능성을 입증할 수 있을 때만 입찰가의 근거가 생깁니다.
