청주지방법원 2025타경30372. 충북혁신도시 내 음성군 맹동면 동성리 463에 있는 교육타워2의 1층 105호 근린시설입니다. 감정평가상 105호는 소매점으로 이용되고 있습니다. 등기상 소유자는 주식회사미래컴퍼니이며, 2017.02.24 설정된 음성농업협동조합 근저당 3,250,000,000원이 말소기준권리입니다. 이 근저당은 2024.10.14 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 2025.02.19 농업협동조합자산관리회사가 임의경매를 진행했습니다.
권리관계만 보면 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 권리보다 환금성입니다. 감정평가서에는 주변에 근린생활시설과 아파트단지 등이 형성돼 있으나, 인근지역에 구분점포 공급이 많아 공실이 많은 상태라고 기재돼 있습니다. 이미 7회 유찰돼 최저가가 감정가의 21%까지 내려왔다는 사실도 이 물건을 단순한 ‘고할인 매물’로만 보면 안 되는 이유입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30372 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 맹동면 동성리 463 1층105호 · 도로명 충청북도 음성군 맹동면 사예2길 10 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제1·2종근린생활시설 · 1층 105호 소매점 |
| 소유자 | 주식회사미래컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 427,000,000원 / 89,548,000원 (7회 유찰) |
| 청구액 | 1,782,979,345원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 토지 | 제2종일반주거지역 · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 정방형 · 공시지가 1,241,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2017.02.24 음성농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,250,000,000원이며 공동담보목록 제2017-135호가 기재돼 있습니다. 이후 2024.10.14 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 2025.02.19 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 경매개시결정은 말소기준권리 이후여서 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차 — 전입은 모두 말소기준 이후
| 점유자 | 호수 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이은숙 | 101호 | 2018.01.04 | 30,000,000원 | 1,500,000원 | 없음 | 2025.04.25 |
| 박진현 | 103호 | 2024.08.05 | 20,000,000원 | 500,000원 | 없음 | 해당 없음 |
| 박지우 | 105호 | 2019.12.06 | 미상 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 강태묵 | 301호 · 교육시설 | 2023.03.28 | 20,000,000원 | 1,200,000원 | 없음 | 2025.05.20 |
| (주)피데즈컴퍼니 | 401호 | 2025.02.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
확인된 점유자들의 전입일은 모두 말소기준일인 2017.02.24 이후입니다. 따라서 기재된 판단상 모두 대항력 없음입니다. 대상 105호에는 박지우가 2019.12.06 전입한 것으로 조사됐으며 보증금은 미상입니다. 다만 전입 자체가 말소기준권리보다 늦어 대항력 있는 선순위 임차인으로 보지는 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 89,548,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,011,864원 |
| 2. 근저당 · 음성농업협동조합 | 3,250,000,000원 | 87,536,136원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 근저당 채권 중 87,536,136원이 배당되고 3,162,463,864원의 미배당이 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 싸졌다는 사실과 싸다는 판단은 다르다
| 시나리오 | 감정가 비율 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 21% | 89,548,000원 | 87,536,136원 | 3,162,463,864원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 17% | 71,638,400원 | 69,948,909원 | 3,180,051,091원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 | 13% | 57,310,720원 | 55,879,127원 | 3,194,120,873원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충북혁신도시의 음성군 맹동면 동성리, 동성초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설·후면 아파트단지·나지 등이 형성돼 있습니다.
- 상권. 상업용부동산으로서 제반 입지여건은 보통이나, 인근지역에 구분점포 공급이 많아 공실이 많은 상태로 평가됐습니다.
- 교통. 점포까지 차량 접근이 용이하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 교통사정은 무난합니다. 교육타워2는 남동측 왕복4차선, 북서측 왕복2차선 도로와 접합니다.
- 대상 호실. 1층 105호는 소매점으로 이용 중입니다. 건물은 2017.01.16 사용승인된 철근콘크리트구조 지상4층 제1·2종근린생활시설입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구, 가축사육제한구역·상대보호구역·절대보호구역·중점경관관리구역 등이 기재돼 있습니다.
- 위반사항. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 105호 점유관계 재확인. 박지우가 2019.12.06 전입한 것으로 조사됐고 보증금은 미상입니다. 대항력은 없지만 실제 인도·명도 조건과 점유 형태를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 임차인 설치물 구분. 내부 인테리어와 개별 시스템 냉난방설비 등은 임차인 설치물로 매각 제외됩니다. 인수 후 실제 남는 시설 범위를 구분해 확인해야 합니다.
- 공실 리스크 확인. 감정평가상 인근 구분점포 공급이 많고 공실이 많습니다. 동일 건물과 주변 점포의 실제 공실·임대조건을 확인해야 합니다.
- 실거래 없는 할인율 경계. 현재 최저가는 감정가의 21%지만 실거래 비교자료가 없습니다. 감정가 대비 낙폭 자체를 시세차익으로 해석하면 안 됩니다.
- 추가 유찰 시나리오. 8회 유찰 시 71,638,400원, 9회 유찰 시 57,310,720원으로 낮아지지만 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 가격보다 운영·임대·재매각 가능성을 함께 판단해야 합니다.
맺으며 — 권리는 가볍지만, 7회 유찰의 이유를 먼저 본다
이 물건은 권리만 보면 비교적 단순합니다. 2017.02.24 근저당이 말소기준이고, 확인된 점유자들의 전입은 모두 그 이후입니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수는 0원입니다.
그러나 근린시설 경매에서는 권리가 깨끗하다는 사실만으로 충분하지 않습니다. 현재 가격은 감정가 427,000,000원에서 89,548,000원까지 내려와 7회 유찰·감정가 21% 상태입니다. 동시에 감정평가서는 주변 구분점포 공급이 많고 공실이 많다고 평가합니다. 실거래 비교자료도 없어 현재 최저가가 실제 시장가보다 낮은지 확인할 근거가 없습니다. 따라서 결론은 권리는 안전형, 가격 판단은 보류, 환금성은 경계입니다. 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 105호의 실제 임대수요와 공실·명도·시설 인수 범위를 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
