111,935,000원
청주지방법원 2025타경30372. 충북혁신도시 내 교육타워2에 위치한 제1·2종근린생활시설입니다. 감정평가상 이 사건은 1층 101호 외 10개 구분점포로 구성되며, 표시 주소인 1층 105호의 이용상태는 소매점입니다. 소유자는 주식회사미래컴퍼니이고, 2017년 음성농업협동조합이 설정한 채권최고액 3,250,000,000원의 근저당권이 말소기준권리입니다.
해당 근저당권은 2024년 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 같은 회사가 2025년 임의경매를 신청했습니다. 이후 점유를 시작한 임차인들은 모두 말소기준일보다 전입·점유일이 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 임차보증금이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아니지만, 실제 점유자가 여러 호실에 존재하고 일부 시설이 매각에서 제외되므로 명도와 시설 인수 범위는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30372 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 맹동면 동성리 463, 사예2길 10, 1층 105호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 제1·2종근린생활시설 · 1층 105호 소매점 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지상 4층 · 2017.01.16 사용승인 |
| 소유자 | 주식회사미래컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 427,000,000원 / 111,935,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 1,782,979,345원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2017.02.24. 설정된 음성농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 3,250,000,000원이며 공동담보목록 제2017-135호가 기재돼 있습니다. 이 근저당권은 2024.10.14. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 2025.02.19. 같은 회사의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다. 매각이 완료되면 말소기준 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 5명, 모두 대항력 없음
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 조사된 5명 모두 실제 점유 임차인입니다. 전입·점유일이 말소기준일인 2017.02.24.보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상이며, 배당요구가 확인된 임차인은 이은숙과 강태묵입니다.
| 임차인 / 점유 | 전입·점유일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이은숙 · 101호 | 2018.01.04 | 30,000,000원 1,500,000원 | 2025.04.25 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박진현 · 103호 | 2024.08.05 | 20,000,000원 500,000원 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박지우 · 105호 | 2019.12.06 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 강태묵 · 301호 교육시설 | 2023.03.28 | 20,000,000원 1,200,000원 | 2025.05.20 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| (주)피데즈컴퍼니 · 401호 | 2025.02.20 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가의 26.2%지만 저가로 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 111,935,000원으로 감정가 427,000,000원의 26.2%입니다. 수치만 보면 할인 폭이 크지만 이미 6회 유찰됐다는 사실은 감정가와 실제 수요 사이에 간극이 있음을 보여줍니다. 인근에는 구분점포 공급이 많고 공실도 많은 상태로 조사됐습니다.
동일 점포의 최근 실거래 시세가 제시되지 않았기 때문에 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 평가할 근거는 부족합니다. 특히 여러 구분점포가 포함된 상업용 부동산은 호실별 위치, 공실, 임대료, 관리비, 전용면적과 시설 상태에 따라 가치 차이가 크게 발생할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 111,935,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,367,090원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 음성농업협동조합 | 3,250,000,000원 | 109,567,910원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 집행비용을 제외한 금액 전부가 선순위 근저당권 배당에 사용됩니다. 근저당권 채권최고액 대비 미배당액은 3,140,432,090원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충북혁신도시 음성군 맹동면 동성리, 동성초등학교 남동측 인근입니다. 주변은 근린생활시설, 후면 아파트단지와 나지 등으로 형성돼 있습니다.
- 상권. 상업용 부동산으로서 입지 여건은 보통이나, 인근 지역에 구분점포 공급이 많아 공실이 많은 상태입니다.
- 교통. 점포까지 차량 접근이 용이하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 교통 여건은 무난합니다.
- 도로. 교육타워2는 남동측 왕복 4차선, 북서측 왕복 2차선 도로와 접합니다. 차량은 북서측 도로를 이용합니다.
- 건물. 2017.01.16. 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 4층 건물이며 승강기와 전기설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 토지는 정방형 평지의 상업용 부지이며 면적은 724.9㎡, 공시지가는 1,241,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구이며, 교육환경 절대보호구역과 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 건축 상태. 위반건축물은 확인되지 않았습니다. 다만 일부 호실은 천장·바닥이 미마감된 콘크리트와 시멘트벽돌 상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄 매각 범위 확인. 감정평가상 1층 101호 외 10개 구분점포가 언급됩니다. 매각목록과 호실별 전유면적·대지권을 원본에서 대조해야 합니다.
- 호실별 점유 확인. 101호·103호·105호·301호·401호의 점유자와 실제 영업 여부, 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 매각 제외 시설 확인. 임차인이 설치한 인테리어와 개별 시스템 냉난방설비의 소유권, 철거 범위와 재설치 비용을 확인해야 합니다.
- 공실과 임대료 검증. 주변 공실이 많은 상권입니다. 호실별 현재 임대료, 공실기간과 신규 임차 수요를 중개업소에서 확인해야 합니다.
- 관리비·공용비용. 여러 구분점포가 포함될 경우 호실별 체납 관리비와 공용부분 부담액을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 최우선변제 검토. 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 사업자등록, 점유, 보증금과 확정일자 원본을 다시 대조해야 합니다.
- 가격 상한 설정. 감정가 대비 26.2%라는 할인율만 사용하지 말고, 예상 임대수익에서 공실, 명도, 철거·복구비와 취득비용을 차감해 응찰 상한을 정해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만 상가는 운영으로 평가한다”
이 사건은 말소기준 이후 임차인만 존재해 확인된 매수인 인수액이 0원이라는 점에서는 권리구조가 명확합니다. 하지만 상업용 부동산의 성패는 등기보다 임대수요와 공실, 시설 상태에서 갈립니다. 감정가 427,000,000원에서 111,935,000원까지 내려왔다는 사실은 큰 할인인 동시에 6번의 시장 거절을 뜻합니다.
인근 구분점포 공급과 공실이 많고, 임차인 설치 인테리어와 냉난방설비가 매각에서 제외되며, 실제 점유자도 5명입니다. 따라서 결론은 권리는 인수 0원으로 정리되지만, 가격은 공실·명도·복구비를 확인하기 전까지 보수적으로 평가해야 하는 근린시설입니다.
