57,804,000원
광주지방법원 2024타경9417. 나주시 빛가람동 게토333지식산업센터 나동 1층 에이-109호입니다. 감정평가상 기호 1호인 해당 호실은 문잠김(공실 추정)으로 조사됐고, 건물은 철근콘크리트구조 4층 건물입니다. 등기상 소유자는 최지현이며 2023.03.14 소유권을 취득했고 거래가액은 317,303,000원입니다. 같은 날 천지농업협동조합이 채권최고액 727,350,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 말소기준권리입니다.
말소기준 이후의 유한회사혜안도아 근저당권, 남서울농업협동조합·주식회사광주은행 가압류, 이정열의 상가건물임차권 등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 그러나 이 물건의 권리분석 핵심은 후순위 등기가 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 점유자입니다. 김미정은 2022.09.21, 정호성과 홍순찬은 2023.03.06 전입 기록이 있어 기준일보다 빠릅니다. 다만 이들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력이 있다고 확정할 수는 없고, ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경9417 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 우정로 10, 나동 1층 에이-109호 (빛가람동, 게토333지식산업센터) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 게토333지식산업센터 나동 1층 에이-109호 · 문잠김(공실 추정) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 |
| 소유자 | 최지현 · 2023.03.14 소유권 취득 · 거래가액 317,303,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 315,000,000원 / 57,804,000원 (7회 유찰 · 감정가 18.35%) |
| 신청채권자 / 청구 | 천지농업협동조합 / 633,245,735원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위보다 먼저 볼 것은 점유자
말소기준권리는 2023.03.14 천지농업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 유한회사혜안도아 근저당권, 남서울농업협동조합과 주식회사광주은행의 가압류, 2024.11.01 이정열의 상가건물임차권 등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 다만 2025.02.28 설정된 을구 2번 근저당권부채권 근질권은 등기 처리관계를 원본 서류에서 함께 대조할 필요가 있습니다.
② 임차·점유 현황 — 실제 5명, 보증기관 승계 없음
| 성명 | 전입·점유 기준 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김미정 | 2022.09.21 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 정호성 | 2023.03.06 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 홍순찬 | 2023.03.06 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 이신숙 | 2024.02.13 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정열 | 계약 2023.06.26 · 사업자등록신청 2023.06.01 · 점유개시 2023.07.01 · 임차권등기 2024.11.01 | 6,700,000원 | 없음 | 2024.11.01 | 판정 미상 | 미상 | 확인 필요 |
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 명의는 없으므로 실제 임차·점유자는 5명입니다. 이정열은 건물 전부에 대해 임차보증금 6,700,000원의 상가건물임차권이 등기돼 있으며, 이는 10,000,000원 중 반환되지 않은 금액입니다. 확정일자는 없고, 등기된 임차권 자체는 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 대항력 여부는 별도로 확정되지 않았으므로 승계 여부 역시 원본 서류 대조가 필요합니다.
③ 가격 — 18.35%만 보고 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 57,804,000원으로 감정가 315,000,000원의 18.35%입니다. 7회 유찰이라는 숫자만 보면 크게 할인된 것처럼 보이지만, 동일·유사 호실의 최근 실거래와 비교할 기준이 없어 현재 최저가가 시장가격보다 낮다고 단정할 근거가 없습니다.
더 중요한 것은 가격 비교의 기준 자체입니다. 선순위 대항력이 성립하는 임차인이 있고 그 미배당 보증금을 매수인이 인수하게 된다면, 실제 취득비용은 낙찰가만이 아니라 낙찰가 + 인수금액으로 봐야 합니다. 이 사건에서는 선순위 가능 점유자 3명의 보증금이 미상이므로 실질취득가를 계산할 수 없습니다. 따라서 57,804,000원만을 근거로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 57,804,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,440,472원 |
| 1. 근저당 · 천지농업협동조합 | 727,350,000원 | 56,363,528원 |
| 2. 근저당 · 유한회사혜안도아 | 326,612,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 남서울농업협동조합 | 283,712,050원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사광주은행 | 25,220,950원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 합계 1,362,895,000원 중 56,363,528원이 배당되고, 미배당은 1,306,531,472원입니다. 이 표의 매수인 인수 계산은 0원이지만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 특히 말소기준 이전 전입 점유자 3명의 미상 보증금 승계 가능성은 별도로 확인해야 합니다. 채권자 미배당액은 그 자체로 매수인이 승계하는 금액을 뜻하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 나주시 빛가람동 한국전력공사 남서측 인근이며, 주변은 공공기관·아파트단지·근린생활시설·주상용건물이 혼재합니다.
- 교통. 단지 내까지 차량 출입이 편리하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 대상인 나동 1층 에이-109호는 문잠김 상태로 공실 추정입니다.
- 토지. 장방형 평지이며 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이고, 단지 북측에서 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·산업복합구역·연구개발특구·혁신도시개발예정지구이며 공시지가는 535,800원/㎡입니다.
- 시설. 급배수설비·공용위생설비·소방설비·승강기설비·냉난방설비가 되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 가능 점유자 3명. 김미정·정호성·홍순찬의 실제 점유 여부, 임대차계약서, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 대항력이 확인되고 미배당 보증금이 발생하면 낙찰가에 그 인수액을 더해 실제 취득비용을 다시 계산해야 합니다.
- 이정열 임차권. 임차보증금 6,700,000원, 계약일 2023.06.26, 사업자등록신청일 2023.06.01, 점유개시일 2023.07.01, 확정일자 없음의 내용을 원본 명세서와 대조해야 합니다.
- 을구 2-1 근질권. 2025.02.28 유한회사혜안도아의 근저당권부채권에 설정된 한국남방개발주식회사 근질권의 처리관계를 원본 등기와 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 공실 여부. 감정평가에서는 문잠김으로 공실 추정됐지만 현황조사에는 여러 전입·점유자가 확인되므로 실제 인도 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 18.35%라는 비율만으로 저가라고 판단하지 말고 동일·유사 지식산업센터 호실의 최근 거래·임대 수요를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “18% 낙찰가보다 미상 보증금이 먼저다”
이 물건은 감정가 315,000,000원에서 7회 유찰돼 57,804,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준 이후의 주요 권리는 매각으로 정리되는 구조지만, 권리분석의 결론은 ‘인수 0원’이 아닙니다. 말소기준일보다 먼저 전입한 김미정·정호성·홍순찬 3명의 보증금과 확정일자가 미상이고, 이들이 대항력을 갖는지에 따라 실제 인수액이 달라질 수 있습니다.
따라서 현재 최저가만 보고 “감정가의 18%니 싸다”고 접근하는 것은 맞지 않습니다. 실질취득가 산정이 불가능한 상태에서 가격 메리트도 확정할 수 없습니다. 7회 유찰·지식산업센터라는 환금성 부담까지 겹친 만큼, 이 사건은 선순위 가능 점유자의 임대차 원본과 보증금이 확인되기 전까지는 보수적으로 접근해야 하는 고위험 확인형입니다.
