광주지방법원 2024타경9417. 나주시 빛가람동 게토333지식산업센터 나동 2층 C-231호입니다. 감정가 173,000,000원에서 7회 유찰되어 현재 최저매각가는 31,748,000원입니다. 표면적으로는 감정가의 18.35% 수준까지 떨어졌지만, 권리분석의 기준점은 2023.03.14 설정된 천지농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 727,350,000원이고, 이 권리 이후의 근저당권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기보다 점유관계입니다. 현황조사에는 김미정이 2022.09.21, 정호성과 홍순찬이 2023.03.06 전입한 것으로 조사되어 모두 말소기준권리보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부를 확정할 자료가 없어 이들을 단순히 “대항력 있음”으로 결론내릴 수는 없습니다. 정확한 표현은 대항력 가능·미상이며, 보증금 규모에 따라 낙찰자가 떠안을 금액이 최저가를 크게 웃돌 수도 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경9417 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 우정로 10, 나동 2층씨-231호 (빛가람동,게토333지식산업센터) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 지식산업센터 · 나동 2층 씨-231호 · 문잠김(공실 추정) |
| 소유자 | 최지현 · 2023.03.14 소유권이전 · 거래가액 174,180,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 173,000,000원 / 31,748,000원 (7회 유찰) |
| 청구액 | 633,245,735원 |
| 말소기준권리 | 2023.03.14 천지농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 727,350,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 등기는 후순위 소멸, 점유는 별도 검증
말소기준권리는 2023.03.14 천지농업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤 2023.05.09 유한회사혜안도아 근저당권 326,612,000원, 2024.08.08 남서울농업협동조합 가압류 283,712,050원, 2024.12.20 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2025.02.28에는 유한회사혜안도아의 근저당권부채권에 한국남방개발주식회사 근질권이 설정되어 있습니다.
② 임차인·점유자 — 선순위 전입 3명이 핵심
| 성명 | 전입일 | 사용 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김미정 | 2022.09.21 | 알수없음 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 정호성 | 2023.03.06 | 알수없음 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 홍순찬 | 2023.03.06 | 알수없음 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 이신숙 | 2024.02.13 | 알수없음 | 미상 | 기준권리 후 전입 | 미상 | 보증기관 승계 아님 |
실제 임차인·점유자로 조사된 사람은 4명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 김미정·정호성·홍순찬은 말소기준일보다 먼저 전입했지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 이신숙은 2024.02.13 전입으로 말소기준권리보다 뒤입니다.
③ 예상배당표 (매각가 31,748,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 971,464원 |
| 1. 근저당 · 천지농업협동조합 | 727,350,000원 | 30,776,536원 |
| 2. 근저당 · 유한회사혜안도아 | 326,612,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 남서울농업협동조합 | 283,712,050원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,337,674,050원 중 채권자 배당은 30,776,536원으로 계산되며, 미배당은 1,306,897,514원입니다. 이 배당 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값이며, 선순위 전입자의 보증금 승계 가능성까지 0원으로 확정하는 자료는 아닙니다.
④ 유찰 시나리오 — 싸지는 것은 낙찰가, 권리불확실성은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 · 감정가 18% | 31,748,000원 | 30,776,536원 | 1,306,897,514원 |
| 8회 유찰 시 · 감정가 15% | 25,398,400원 | 24,541,229원 | 1,313,132,821원 |
| 9회 유찰 시 · 감정가 12% | 20,318,720원 | 19,552,983원 | 1,318,121,067원 |
7회 유찰로 최저가는 크게 내려왔지만, 추가 유찰이 선순위 전입자의 보증금 불확실성을 해결해 주지는 않습니다. 특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 웃도는 경우에는 최저가가 더 내려가도 매수인이 떠안을 미배당액이 증가할 수 있으므로 실질취득가 기준으로 판단해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 나주시 빛가람동 한국전력공사 남서측 인근. 공공기관·아파트단지·근린생활시설·주상용건물이 혼재합니다.
- 교통. 단지 내 차량 출입이 편리하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 나동 2층 C-231호는 문이 잠겨 있어 공실로 추정됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 4층 건물이며 급배수·공용위생·소방·승강기·냉난방 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 장방형 평지로 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 북측 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·산업복합구역·연구개발특구·혁신도시개발예정지구 등에 해당합니다.
- 공시지가. 535,800원/㎡이며 토지면적은 25,455.4㎡입니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 전입 3명부터 확인. 김미정·정호성·홍순찬의 실제 점유 부분, 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 인수액 0원으로 단정 금지. 배당 시뮬레이션의 assumed 배당 계산과 임차보증금의 실제 승계 여부는 별개의 문제입니다.
- 실질취득가 재계산. 선순위 임차인의 대항력과 보증금이 확인되면 낙찰가에 미배당 승계액을 더해 실질취득비용을 다시 산정해야 합니다.
- 시세 확인. 동일 호실 또는 유사 지식산업센터 실거래 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 저가 여부를 판단하면 안 됩니다.
- 7회 유찰 원인 점검. 반복 유찰 자체가 환금성·수요·점유·권리 문제를 재검토해야 한다는 신호입니다.
- 현장 점유 확인. 감정 당시 C-231호는 문잠김·공실 추정이지만 현황조사에는 4명의 전입자가 있으므로 실제 점유 상태를 현장에서 대조해야 합니다.
맺으며 — “18%”보다 먼저 확인할 숫자는 보증금이다
이 사건은 최저가가 감정가 173,000,000원에서 31,748,000원까지 내려왔다는 사실만 보면 강한 할인 물건처럼 보입니다. 그러나 권리분석의 핵심은 할인율이 아닙니다. 김미정은 2022.09.21, 정호성과 홍순찬은 2023.03.06 전입해 2023.03.14 말소기준권리보다 앞서고, 세 사람의 보증금은 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 단계에서는 매수인 인수액과 실질취득가를 확정할 수 없습니다.
후순위 등기는 대부분 매각으로 정리되지만, 선순위 전입자의 임대차보증금은 별도입니다. 특히 실제 대항력이 성립하고 보증금이 낙찰가를 초과한다면 낮아진 낙찰가만큼 인수 부담이 커져 실질취득비용이 보증금 수준에 묶일 수 있습니다. 등기는 정리 가능, 임차관계는 미확정. 이 물건은 보증금과 점유관계가 확인된 뒤에야 가격 판단을 시작할 수 있는 사건입니다.
