광주지방법원 2024타경9417. 나주 빛가람동 게토333지식산업센터 나동 2층 씨-230호입니다. 감정평가 이용상태상 해당 호실은 문잠김·공실 추정으로 기재돼 있습니다. 등기상 소유자는 최지현이며, 2023.03.14 거래가액 126,726,000원으로 소유권을 취득한 날 천지농업협동조합이 채권최고액 727,350,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
등기만 놓고 보면 말소기준 이후의 유한회사혜안도아 근저당, 남서울농업협동조합 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건은 등기보다 점유관계가 핵심입니다. 현황조사 및 매각물건명세서에 잡힌 실제 임차인·점유자는 4명이고, 이 중 3명의 전입일이 말소기준권리보다 빠릅니다. 다만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 이들을 곧바로 “대항력 확정”으로 볼 수는 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경9417 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 우정로 10, 나동 2층 씨-230호 (빛가람동, 게토333지식산업센터) |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 지식산업센터 나동 2층 씨-230호 · 문잠김(공실 추정) |
| 소유자 | 최지현 (2023.03.14 소유권이전, 거래가액 126,726,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 126,000,000원 / 23,123,000원 (7회 유찰, 감정가의 18.35%) |
| 신청채권자 / 청구 | 천지농업협동조합 / 633,245,735원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유는 별도 확인
말소기준은 2023.03.14 천지농업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 유한회사혜안도아 근저당권과 남서울농업협동조합 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2025.02.28에는 유한회사혜안도아의 근저당권부채권에 한국남방개발주식회사의 근질권이 설정돼 있습니다. 이 사건에서 매수인이 특히 확인해야 할 부분은 등기 후순위보다 말소기준일 전 전입한 점유자들의 보증금·확정일자·배당 여부입니다.
② 임차인·점유자 — 실제 4명, 선순위 전입 3명
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김미정 | 2022.09.21 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 있음 |
| 정호성 | 2023.03.06 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 있음 |
| 홍순찬 | 2023.03.06 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 있음 |
| 이신숙 | 2024.02.13 | 미상 | 미상 | 말소기준 이후 | 미상 | 선순위 아님 |
③ 예상배당표 (매각가 23,123,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 816,214원 |
| 1. 근저당 · 천지농업협동조합 | 727,350,000원 | 22,306,786원 |
| 2. 근저당 · 유한회사혜안도아 | 326,612,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 남서울농업협동조합 | 283,712,050원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
등록된 채권 기준 총 청구액은 1,337,674,050원, 현재 회차 예상 배당액은 22,306,786원이며 미배당은 1,315,367,264원입니다. 이 배당표에는 보증금이 확인되지 않은 점유자들의 임차보증금 및 우선변제 범위가 반영돼 있지 않으므로, 표상 매수인 인수액 0원만으로 실제 인수 위험이 없다고 볼 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 나주시 빛가람동 한국전력공사 남서측 인근의 게토333지식산업센터로, 주변에는 공공기관·아파트단지·근린생활시설·주상용건물이 혼재합니다.
- 교통. 단지 내까지 차량 출입이 편리하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 분석 대상 씨-230호는 문이 잠겨 있어 공실로 추정됐습니다. 건물은 철근콘크리트구조 4층 건물이며 급배수·공용위생·소방·승강기·냉난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 장방형 평지, 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이며 북측 아스팔트 포장도로와 접합니다. 공시지가는 535,800원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·산업복합구역·연구개발특구·혁신도시개발예정지구 등에 포함되고 중로1류에 접합니다.
- 환금성. 주거용 아파트가 아니라 지식산업센터 호실이며, 7회 유찰이 이미 진행됐습니다. 현재 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없어 가격 매력도를 최저가만으로 평가하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 전입 3명 확인이 최우선. 김미정·정호성·홍순찬의 보증금, 실제 점유 여부, 확정일자, 배당요구 여부 및 배당 가능액을 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 실질취득가를 다시 계산. 인수할 미배당 보증금이 확인되면 최저가 23,123,000원에 합산해 실제 취득원가를 산정해야 합니다.
- 점유관계 현장 확인. 감정평가에서는 씨-230호를 문잠김·공실 추정으로 봤지만, 현황조사상 전입자가 존재하므로 현재 점유상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 7회 유찰의 의미. 감정가의 18.35%까지 떨어졌다는 숫자 자체보다 반복 유찰의 원인과 지식산업센터의 실제 수요·처분 가능성을 함께 점검해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 배당 시뮬레이션은 등록채권 중심이며, 임차보증금·당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 주는 항목에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “18% 낙찰가”보다 먼저 볼 것은 인수금이다
이 물건은 감정가 126,000,000원에서 7회 유찰돼 최저가가 23,123,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준 이후 권리는 대부분 매각으로 정리되는 구조지만, 실제 판단을 어렵게 만드는 것은 김미정·정호성·홍순찬 3명의 선순위 전입입니다. 보증금과 확정일자가 미상인 상태에서는 대항력과 미배당 보증금 승계액을 확정할 수 없고, 따라서 실질취득가도 계산할 수 없습니다.
비교 가능한 실거래 시세도 제공되지 않아 현재 가격을 시장 대비 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 여기에 7회 유찰, 지식산업센터라는 용도, 선순위 점유관계 미확정이 겹칩니다. 이 사건의 결론은 “최저가는 낮지만 권리·가격 모두 아직 확정되지 않았다”입니다. 입찰 판단의 출발점은 2,312만원이라는 숫자가 아니라 선순위 전입 3명의 실제 보증금과 배당 후 잔액 확인입니다.
