광주지방법원 2024타경9417. 나주시 빛가람동 게토333지식산업센터 나동 1층 에이-110호입니다. 감정평가 이용상태에서는 이 호실이 영업 중으로 조사됐고, 주변은 공공기관·아파트단지·근린생활시설·주상용건물이 혼재합니다. 등기상 소유자는 최지현이며 2023년 3월 14일 거래가액 317,303,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 천지농업협동조합의 채권최고액 727,350,000원 근저당이 설정됐고, 이것이 말소기준권리입니다.
등기부만 보면 말소기준 이후의 유한회사혜안도아 근저당, 남서울농업협동조합·광주은행 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기권리보다 점유·전입관계입니다. 김미정은 2022년 9월 21일, 정호성과 홍순찬은 2023년 3월 6일 전입해 모두 2023년 3월 14일 말소기준보다 빠릅니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 이들을 곧바로 ‘대항력 있음’으로 단정하기보다는 대항력 가능·미상으로 보고 보증금 승계 가능성을 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경9417 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 우정로 10, 나동 1층 에이-110호 (빛가람동, 게토333지식산업센터) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 지식산업센터 내 집합건물 · 에이-110호 영업 중 |
| 소유자 | 최지현 (2023.03.14 소유권이전 · 거래가액 317,303,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 315,000,000원 / 57,804,000원 (7회 유찰 · 감정가의 18.35%) |
| 신청채권자 / 청구 | 천지농업협동조합 / 633,245,735원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유관계가 핵심
말소기준은 2023년 3월 14일 천지농업협동조합 근저당입니다. 그 이후 설정된 유한회사혜안도아 근저당과 남서울농업협동조합·주식회사광주은행 가압류, 2024년 12월 20일 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 2025년 2월 28일에는 유한회사혜안도아의 근저당권부채권에 한국남방개발주식회사의 근질권도 설정돼 있습니다.
② 임차·점유 분석 — 실제 점유자 4명, 선순위 전입 3명
| 성명 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 김미정 | 2022.09.21 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 확인 필요 |
| 정호성 | 2023.03.06 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 확인 필요 |
| 홍순찬 | 2023.03.06 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 확인 필요 |
| 이신숙 | 2024.02.13 | 말소기준 후 | 미상 | 대항력 기준 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 위 4명은 중복된 보증기관 신고가 아니라 실제 점유·임차 조사 대상 4명입니다. 이 가운데 김미정·정호성·홍순찬 3명은 말소기준일보다 전입이 빠릅니다. 반면 이신숙은 2024년 2월 13일 전입으로 말소기준 이후입니다. 다만 네 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제액과 실제 배당·승계액은 확정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 82% 할인보다 먼저 볼 것
감정가 315,000,000원에서 7회 유찰돼 현재 최저매각가는 57,804,000원, 감정가의 18.35%입니다. 다음 회차 시나리오는 46,243,200원, 그 다음은 36,994,560원입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 하락했지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 현재 가격을 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 57,804,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,440,472원 |
| 1. 근저당 · 천지농업협동조합 | 727,350,000원 | 56,363,528원 |
| 2. 근저당 · 유한회사혜안도아 | 326,612,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 남서울농업협동조합 | 283,712,050원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사광주은행 | 25,220,950원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 청구액 1,362,895,000원 중 56,363,528원만 배당되고, 미배당액은 1,306,531,472원입니다. 이 배당모형의 등기권리 기준 매수인 인수액은 0원이지만, 선순위 전입자들의 보증금이 확인되지 않았으므로 실제 임차보증금 승계 여부와 금액은 별도로 확인해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 나주시 빛가람동 한국전력공사 남서측 인근. 공공기관·아파트단지·근린생활시설·주상용건물이 혼재합니다.
- 교통. 단지 내까지 차량 출입이 편리하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 대상 에이-110호는 감정평가 당시 영업 중으로 조사됐습니다. 건물은 철근콘크리트구조 4층 건물입니다.
- 토지. 장방형 평지로 지식산업센터 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 북측 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·산업복합구역·연구개발특구·혁신도시개발예정지구 등에 해당하며 공시지가는 535,800원/㎡입니다.
- 환금성. 주거용 아파트가 아니라 지식산업센터 내 물건이고 7회 유찰된 이력이 있어, 낮은 가격만으로 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 3명 보증금 확인. 김미정·정호성·홍순찬의 실제 임대차계약, 보증금, 점유 여부, 전입 유지 여부를 확인하는 것이 최우선입니다.
- 실질취득가 재계산. 승계 보증금이 확인되면 낙찰가에 해당 승계액을 더해 실질취득비용을 다시 계산해야 합니다.
- 영업점유 확인. 에이-110호가 감정 당시 영업 중이었던 만큼 실제 점유자와 사용관계, 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 천지농업협동조합·유한회사혜안도아 근저당에는 에이-109호, 씨-230호, 씨-231호 등이 공동담보로 기재돼 있으므로 배당관계 원본을 대조해야 합니다.
- 가격 비교 근거 확보. 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않은 사건이므로 감정가 대비 할인율만으로 ‘저가 매수’라고 판단하지 말고 주변 동일·유사 호실의 실제 거래와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차관계·배당요구 내용을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “18% 가격보다 미상 보증금이 먼저다”
이 사건은 감정가 315,000,000원에서 7회 유찰돼 57,804,000원까지 내려왔다는 숫자가 가장 먼저 눈에 들어옵니다. 그러나 권리분석의 결론은 할인율과 반대 방향입니다. 말소기준보다 먼저 전입한 사람이 3명이고, 그들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 및 승계액을 확정할 수 없습니다. 등기상 후순위 권리는 소멸하지만, 임차보증금 문제가 남으면 실제 취득비용은 낙찰가보다 커집니다. 여기에 지식산업센터 내 물건이라는 용도와 7회 유찰 이력까지 겹칩니다. 따라서 이 사건의 핵심은 ‘얼마나 싸게 낙찰받느냐’가 아니라 “선순위 점유자들의 보증금과 승계 여부를 얼마까지 확정할 수 있느냐”입니다.
