의정부지방법원 2026타경60639. 파주시 파주읍 봉암리 519-37, 2층 201호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류되어 있으나 감정평가 이용상태에서는 해당 2층 201호가 공부 및 현황상 다세대주택으로 조사되었습니다. 등기부에는 근저당권이 없고, 2020년 더스페이스 주식회사의 가압류가 말소기준이 되며, 이후 2026년 그 가압류가 본압류로 이행되어 강제경매가 개시됐습니다. 경매 매각으로 소멸하는 구조라 매수인이 승계할 등기상 금액은 0원입니다.
다만 이 사건은 권리보다 물건 확인이 중요합니다. 현황은 공실이고 호실표시가 없으며, 옥상에는 공부 및 건축물 현황도면과 달리 증축된 제시외 건물인 다락 약 15.6㎡가 있습니다. 제시외 건물은 매각에 포함된다고 명시돼 있으므로, 현장에서는 해당 201호의 정확한 위치·출입구·옥상 다락의 이용관계와 상태를 맞춰 보는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60639 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 파주읍 봉암리 519-37 2층201호 · 도로명 경기도 파주시 파주읍 주라위길 60-16 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 분류 · 감정평가상 2층 201호는 공부 및 현황 다세대주택 |
| 소유자 | 백지온 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 239,000,000원 / 117,110,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 735,404,259원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 점유 현황 | 공실 · 호실표시 없음 |
| 제시외 건물 | 옥상 다락 약 15.6㎡ · 공부 및 현황도면과 달리 증축 · 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 가압류가 말소기준, 매수인 인수 0원
말소기준은 2020.05.06. 갑구 2번 더스페이스 주식회사 가압류입니다. 청구금액은 643,867,613원이고, 2026.03.12. 갑구 3번 강제경매개시결정이 같은 가압류의 본압류 이행으로 들어왔습니다. 두 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있으며, 매각물건명세서에도 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 명시돼 있습니다.
② 가격 판단 — 49%까지 내려왔지만 시세 판단은 보류
감정가는 239,000,000원이고 현재 최저매각가는 117,110,000원으로 감정가의 49%입니다. 3회 유찰 시 81,977,000원, 4회 유찰 시 57,383,900원까지 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.
하지만 동일 물건 또는 인근 비교 실거래 자료가 없으므로, “감정가의 절반이니 싸다”는 결론은 낼 수 없습니다. 특히 이용상태가 다세대주택이고 주변도 단독주택·다세대주택·근린생활시설·소규모 창고가 혼재하는 지역인 만큼, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가하면 위험합니다.
③ 예상배당표 (매각가 117,110,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,439,540원 |
| 2. 가압류 · 더스페이스 주식회사 | 643,867,613원 | 114,670,460원 |
| 3. 가압류 · 더스페이스주식회사 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 더스페이스 주식회사 청구금액 643,867,613원 중 114,670,460원 배당, 미배당은 529,197,153원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경의중앙선 파주역 남동측 인근. 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 및 소규모 창고 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 근거리에 노선버스정류장과 경의중앙선 파주역이 있어 교통상황은 양호한 편입니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 인접지 대비 등고·평탄한 사다리형 토지로 다세대주택 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.
- 지역·규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 일반산업단지에 해당합니다.
- 이용상태. 감정평가서상 기호 ‘가, 나’는 공부 및 현황 다세대주택, 기호 ‘다, 라’는 공부 및 현황 근린생활시설로 이용 중이며 201호는 기호 ‘나’에 해당합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 201호 현장 특정. 공실이고 호실표시가 없으므로 실제 201호의 위치와 출입구를 현장에서 확인해야 합니다.
- 제시외 다락 15.6㎡. 옥상에 공부·건축물 현황도면과 달리 증축된 다락이 있고 매각에 포함됩니다. 이용상태와 현황을 직접 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 분류는 근린시설이지만 감정평가 이용상태상 해당 201호는 다세대주택입니다. 실제 이용과 관련 공부를 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가 117,110,000원은 감정가의 49%이나 실거래 비교자료가 없습니다. 파주읍 봉암리 일대 유사 다세대·근린 혼합물건 시세를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 미배당 529,197,153원은 채권자의 부족분이며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 현물과 가격
이 사건은 등기상으로는 비교적 명료합니다. 2020년 더스페이스 주식회사 가압류가 말소기준이고, 이후 강제경매까지 매각으로 소멸하며 매수인 인수는 0원입니다. 임차인 신고도 없고, 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없습니다.
반면 물건 자체에는 확인할 부분이 분명합니다. 공실인데 호실표시가 없고, 옥상에는 공부와 다른 제시외 다락 15.6㎡가 있습니다. 현재 최저가는 감정가의 49%지만 실거래 자료가 없어 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 “권리가 복잡해서 피할 물건”이 아니라, 권리는 통과하되 현장 특정·제시외 부분·실제 시세를 확인한 뒤 가격을 정해야 하는 물건으로 보는 것이 맞습니다.
