의정부지방법원 2026타경60639. 경기도 파주시 파주읍 봉암리 519-37의 1층 106호로, 공부 및 현황상 근린생활시설입니다. 등기상 소유자는 백지온이며, 2020년 더스페이스 주식회사의 가압류 643,867,613원이 설정된 뒤 2026년 같은 채권자의 강제경매개시결정이 이어졌습니다. 이 가압류가 사실상 경매 권리관계의 기준점이며 매각으로 소멸하는 구조여서, 매수인이 떠안을 등기상 인수액은 0원으로 계산됩니다.
다만 이 사건의 핵심은 등기보다 현황에 있습니다. 감정평가 및 매각물건명세서에는 106호가 인접한 105호와 벽체 구분 없이 사용 중인 것으로 조사됐고, 호실표시도 없음이 명시돼 있습니다. 평가목적상 정상평가가 이뤄졌지만, 실제 취득 후 독립된 106호로 어떻게 경계를 복원·확인할 수 있는지는 입찰 전에 반드시 현장에서 확인해야 할 사안입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60639 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 파주읍 봉암리 519-37 1층106호 · 도로명 경기도 파주시 파주읍 주라위길 60-16 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린생활시설) · 공부 및 현황 근린생활시설 |
| 소유자 | 백지온 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 98,000,000원 / 48,020,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 더스페이스주식회사 / 735,404,259원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 현황 핵심 | 공실 · 호실표시 없음 · 인접 105호와 벽체 구분 없이 사용 중 |
① 권리 흐름 — 인수권리는 없다
임차인 없음. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다. 2020년 더스페이스 주식회사의 가압류는 2026년 강제경매개시결정에서 본압류로 이행됐고, 매각으로 소멸하는 구조입니다. 근저당권은 없으며, 배당표상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
② 가격 판단 — 49%까지 내려왔지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
감정가는 98,000,000원, 현재 최저매각가는 48,020,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 49% 수준입니다. 추가 유찰 시 제시된 시나리오는 33,614,000원(감정가 34%), 23,529,800원(감정가 24%)입니다.
그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다. 따라서 최저가가 감정가의 절반 수준이라는 사실만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 평가해서는 안 됩니다. 특히 근린생활시설은 개별 점포의 위치·가시성·독립출입·호실 경계·실사용 가능성이 가격과 환금성에 직접 영향을 주므로, 이 물건은 할인율보다 현장 상태와 독립 호실성이 먼저입니다.
③ 예상배당표 (매각가 48,020,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,264,360원 |
| 2. 가압류 · 더스페이스 주식회사 | 643,867,613원 | 46,755,640원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 더스페이스주식회사 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 48,020,000원 가정 시 집행비용 1,264,360원을 제외한 46,755,640원이 가압류 채권에 배당되고, 미배당액은 597,111,973원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 본건 106호는 공부 및 현황 모두 근린생활시설로 이용 중인 것으로 평가됐습니다.
- 입지. 경의중앙선 파주역 남동측 인근으로, 주위는 단독주택·다세대주택·근린생활시설·소규모 창고 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 근거리에 노선버스정류장과 파주역이 소재해 교통상황은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 경사지붕 지상3층 건물의 1층 106호이며, 외벽은 드라이비트 및 징크판넬, 내벽은 몰탈 위 페인팅 및 일부 타일, 창호는 새시입니다. 기본적인 위생·급배수·소화설비가 구비돼 있습니다.
- 토지 이용. 인접지 대비 등고·평탄한 사다리형 토지로 다세대주택 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 일반산업단지에 해당합니다.
- 현황 리스크. 106호는 인접한 105호와 벽체 구분 없이 사용 중인 것으로 조사됐으며, 평가목적 등을 고려해 정상평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 106호 경계 확인. 105호와 벽체 구분 없이 사용 중이라는 현황이 가장 중요합니다. 현장에서 출입구·내부 경계·호실 식별 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 호실표시 확인. 매각물건명세서에 호실표시 없음이 명시돼 있으므로, 현황과 공부상 106호의 대응 관계를 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보수적으로. 최저가가 감정가 49%이지만 실거래 비교자료가 없으므로 단순 할인율만으로 시세 메리트를 판단하지 않는 것이 안전합니다.
- 공실 상태 확인. 조사 당시 공실이므로 실제 점유가 변하지 않았는지 매각기일 전 재확인이 필요합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자에게 큰 미배당이 남더라도 현재 자료상 그 미배당액을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 대조하고, 105호와의 경계 상태에 변동이 없는지 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘독립된 106호인가’가 승부처
이 물건은 등기상으로는 비교적 단순합니다. 임차인이 없고, 인수권리와 법정지상권도 해당 없으며, 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 물리적 현황은 단순하지 않습니다. 호실표시가 없고 105호와 벽체 구분 없이 사용 중이라는 점은 근린생활시설의 사용성·임대성·재매각성에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
감정가 98,000,000원에서 2회 유찰돼 48,020,000원까지 내려왔다는 숫자는 눈에 띄지만, 실거래 근거가 없는 만큼 이를 곧바로 ‘싸다’고 읽어서는 안 됩니다. 이 사건은 권리는 통과, 가격은 검증 필요, 현황은 반드시 현장 확인으로 정리하는 것이 적절합니다.
