수원지방법원 2025타경589. 시흥시 은행동 은계레이크파크 3층 309호 근린시설입니다. 소유자 최새암은 2023.09.12. 소유권이전 등기를 마쳤고 거래가액은 290,496,099원입니다. 같은 날 주식회사국민은행이 채권최고액 1,022,400,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 해당 근저당은 310호·311호·312호도 함께 묶인 공동담보입니다.
말소기준보다 앞선 2022.10.13. 시흥시 압류가 한 차례 있었지만 2022.12.28. 해제로 말소됐습니다. 2022.02.24. 우리자산신탁주식회사 명의의 신탁 역시 이후 신탁재산 귀속 과정에서 말소됐습니다. 따라서 현재 시뮬레이션상 낙찰자가 인수하는 금액은 0원입니다. 다만 임차관계는 감정요항표상 미상으로 기재돼 있어, 확인된 임차인은 없지만 대항력 여부까지 확정해 단정할 단계는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경589 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 은행동 606-1 은계레이크파크 3층 309호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 3층 전체는 병원으로 이용예정으로 추정 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하5층/지상8층 · 3층 309호 |
| 소유자 | 최새암 · 거래가액 290,496,099원 |
| 감정가 / 최저가 | 284,000,000원 / 139,160,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사국민은행 / 879,586,019원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 압류는 이미 말소, 기준권리는 국민은행
핵심은 2023.09.12. 설정된 주식회사국민은행 근저당권입니다. 이후 서울보증보험주식회사·우리금융캐피탈 주식회사·주식회사 케이비국민카드·주식회사신한은행· 메리츠캐피탈주식회사·서울보증보험 주식회사·주식회사 하나은행의 가압류와 경매개시결정, 후순위 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 정리돼 있습니다. 현재 배당표에서 매수인 인수는 0원으로 산정됩니다.
② 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로는 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 139,160,000원으로 감정가 284,000,000원의 49% 수준입니다. 그러나 최근 12개월 평균, 최신 실거래, 최근 가격 추세 등 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 저렴하다고 판단하는 것은 피해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 139,160,000원 | 136,411,760원 | 1,324,506,244원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 97,412,000원 | 95,258,584원 | 1,365,659,420원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 68,188,400원 | 66,561,009원 | 1,394,356,995원 | 0원 |
유찰이 진행되면 매각가는 내려가지만 현재 시나리오에서는 매수인 인수액이 모두 0원입니다. 반대로 채권자 미배당액은 2회 유찰 현재 1,324,506,244원에서 4회 유찰 시 1,394,356,995원으로 커집니다. 이는 가격이 내려가는 만큼 담보채권과 후순위 채권이 더 많이 미회수되는 구조라는 뜻입니다.
③ 예상배당표 (매각가 139,160,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,748,240원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 1,022,400,000원 | 136,411,760원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 24,851,301원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 50,645,542원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 20,960,459원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사신한은행 | 162,002,567원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 메리츠캐피탈주식회사 | 83,555,771원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 27,736,147원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 주식회사 하나은행 | 68,766,217원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,748,240원을 제외한 136,411,760원이 국민은행 근저당에 배당되고 후순위 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 총 채권액 1,460,918,004원 중 1,324,506,244원이 미배당으로 남습니다. 국세·지방세의 당해세 여부에 따라 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 은계중학교 남동측 인근이며, 주위에는 각종 근린생활시설과 아파트 단지가 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용상태는 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 대상 물건이 속한 3층 전체는 층별 평면도와 같이 구획돼 있으며 병원으로 이용예정인 것으로 추정됩니다. 병원명은 미상입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 지하주차장이 구비돼 있습니다.
- 도로. 남서측 약 12미터, 남동측 약 10미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 3,399,000원/㎡, 토지면적은 1,535.2㎡입니다.
- 규제. 공공주택지구·상대보호구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함돼 있습니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 284,000,000원과 최저가 139,160,000원의 차이만으로 저가 여부를 판단하지 않습니다.
- 임대·점유 확인. 확인된 임차인 내역은 없지만 감정요항표의 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 임대차관계를 확인합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 5건 이력이 있어 당해세 여부와 실제 배당 우선순위를 확인합니다.
- 공동담보 확인. 국민은행 근저당은 309호뿐 아니라 310호·311호·312호도 공동담보로 묶여 있으므로 관련 공동담보의 매각·배당 진행상황을 함께 확인합니다.
- 용도·현황 확인. 근린시설이며 3층 전체가 병원으로 이용예정인 것으로 추정됩니다. 실제 내부구획과 사용상태를 현장에서 대조합니다.
- 유찰 시나리오. 현재 2회 유찰 최저가는 139,160,000원이며, 3회 유찰 시 97,412,000원, 4회 유찰 시 68,188,400원으로 제시돼 있습니다.
맺으며 — 권리 인수 0원과 ‘가격이 싸다’는 별개
이 물건은 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액 0원이고, 2023.09.12. 국민은행 근저당 이후의 다수 가압류·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 선순위였던 2022년 시흥시 압류도 이미 해제로 말소돼 등기 흐름 자체는 정리돼 있습니다.
그러나 시세 자료가 없고 임대관계가 미상이라는 점은 별개의 문제입니다. 현재 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔어도 이를 곧바로 시세보다 싸다는 근거로 사용할 수 없습니다. 여기에 국세·지방세 압류 이력과 공동담보 구조가 있어 실제 입찰에서는 가격보다 먼저 점유·임대차·세금·공동담보 배당관계를 확인하는 것이 핵심입니다.
