수원지방법원 2025타경589. 시흥시 은행동 은계레이크파크 3층 311호 근린시설입니다. 감정가 280,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 137,200,000원입니다. 소유자는 최새암이며, 2023.09.12. 주식회사국민은행의 채권최고액 1,022,400,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 이 근저당은 같은 건물 309호·310호·312호와 공동담보로 설정돼 있습니다.
등기상 말소기준보다 앞선 시흥시 압류가 한때 존재했지만, 해당 압류는 2022.12.28. 해제·말소됐습니다. 따라서 그 압류를 매수인이 인수하는 구조로 볼 수 없습니다. 말소기준 이후 설정된 가압류·경매개시결정·후순위 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있으며, 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경589 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 은행동 606-1 은계레이크파크 3층 311호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 대상물건이 속한 3층 전체는 병원으로 이용예정으로 추정 |
| 소유자 | 최새암 · 2023.09.12. 소유권이전 · 거래가액 279,675,956원 |
| 감정가 / 최저가 | 280,000,000원 / 137,200,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사국민은행 / 879,586,019원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 임대관계 | 미상 |
① 권리 흐름 — 선순위 압류는 이미 말소, 기준권리 이후는 소멸
2022.10.13. 시흥시 압류는 말소기준권리보다 앞서 있었지만 2022.12.28. 해제로 등기 자체가 말소됐습니다. 이후 2023.09.12. 국민은행 근저당권이 말소기준권리가 되고, 그 뒤 서울보증보험·우리금융캐피탈·케이비국민카드·신한은행· 메리츠캐피탈·서울보증보험·하나은행의 가압류와 임의경매개시결정, 후순위 압류가 이어졌습니다. 배당 시뮬레이션상 이들 후순위 권리로 인한 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%지만 실거래 근거는 없다
현재 회차의 최저매각가는 137,200,000원으로 감정가 280,000,000원의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 96,040,000원(감정가 34%), 4회 유찰 시 67,228,000원(감정가 24%)입니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 137,200,000원 | 49% | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 96,040,000원 | 34% | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 67,228,000원 | 24% | 0원 |
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래·최근 추세 수치가 없습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 특히 아파트가 아니라 근린시설이고, 감정평가상 3층 전체가 병원으로 이용예정인 것으로 추정돼 실제 임대수익·공실·매매환금성을 별도로 점검해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 137,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,720,800원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 1,022,400,000원 | 134,479,200원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 24,851,301원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 50,645,542원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 20,960,459원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사신한은행 | 162,002,567원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 메리츠캐피탈주식회사 | 83,555,771원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 27,736,147원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 주식회사 하나은행 | 68,766,217원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 1,460,918,004원 중 현재 회차 예상배당은 134,479,200원, 미배당은 1,326,438,804원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세의 당해세 여부에 따라 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 은계중학교 남동측 인근이며 각종 근린생활시설과 아파트 단지가 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 대상물건이 속한 3층 전체는 병원으로 이용예정으로 추정되며 병원명은 미상입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하5층·지상8층 건물 내 3층이며 위생·급배수·소화전·승강기·지하주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남서측 약 12미터, 남동측 약 10미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며 토지면적 1,535.2㎡, 공시지가 3,399,000원/㎡, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 규제. 과밀억제권역·공공주택지구·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함되고 중로3류에 접합니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유자를 다시 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세가 있는지 확인해 실제 배당순위와 배당액을 점검해야 합니다.
- 공동담보 확인. 국민은행 근저당권은 309호·310호·312호와 공동담보입니다. 공동담보 물건의 매각·배당 진행상황을 함께 확인해야 합니다.
- 실거래·임대료 확인. 현재 자료에는 근린시설 실거래 비교값이 없어 감정가 49%만으로 적정 낙찰가를 판단하기 어렵습니다.
- 용도 확인. 감정평가상 3층 전체가 병원으로 이용예정으로 추정됩니다. 실제 사용 가능 업종과 현재 내부 상태를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·세금 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 시장가치다
현재 회차는 감정가 280,000,000원에서 두 번 유찰돼 137,200,000원까지 내려왔고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 등기상 선순위 압류 문제도 2022년 해제·말소돼 현재 인수권리로 남아 있지 않습니다.
하지만 이 물건의 핵심은 감정가 대비 할인율과 시세 할인율을 혼동하지 않는 것입니다. 비교 가능한 최근 실거래나 임대수익 자료가 없고 임대관계도 미상인 근린시설이므로, 137,200,000원이 실제 시장가치보다 싼지는 별도 검증이 필요합니다. 등기 권리는 비교적 정리돼 있지만, 세금 배당·점유·임대현황·근린시설 환금성까지 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 사건입니다.
