수원지방법원 2025타경589. 시흥시 은행동 은계레이크파크 3층 310호 근린시설입니다. 소유자 최새암은 2023년 매매를 원인으로 거래가액 276,205,956원에 소유권을 취득했고, 같은 날 주식회사국민은행 앞으로 채권최고액 1,022,400,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당은 309호·311호·312호와 공동담보로 묶인 권리이며, 이 사건의 말소기준권리입니다.
말소기준보다 앞선 2022년 시흥시 압류는 같은 해 12월 해제되어 등기 말소됐습니다. 이후 설정된 다수의 가압류와 경매개시결정, 후순위 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 배당표상 낙찰자가 승계하는 금액도 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류가 기재돼 있어 당해세 여부에 따라 채권자 배당순서는 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경589 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 은행동 606-1 은계레이크파크 3층 310호 |
| 도로명 | 경기도 시흥시 은계호수로 50 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 대상물건이 속한 3층 전체는 병원으로 이용예정으로 추정 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하5층 / 지상8층 · 3층 |
| 소유자 | 최새암 · 거래가액 276,205,956원 |
| 감정가 / 최저가 | 280,000,000원 / 137,200,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사국민은행 / 879,586,019원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 압류는 해제, 후순위 권리는 소멸
임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있어 실제 점유·사용관계는 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다. 권리상 핵심은 2023.09.12 국민은행 근저당입니다. 그 이전의 2022.10.13 시흥시 압류는 2022.12.28 해제·말소됐고, 근저당 이후의 가압류·경매개시결정·압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 가격 — 49%까지 내려왔지만 시세 할인으로 단정 금지
감정가는 280,000,000원, 현재 최저매각가는 137,200,000원으로 감정가의 49%입니다. 두 차례 유찰된 결과라 숫자만 보면 할인폭이 커 보입니다. 그러나 이 물건과 비교할 실거래 시세가 확인되지 않으므로 49%라는 비율만으로 시장가보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 137,200,000원 | 49% | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 96,040,000원 | 34% | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 67,228,000원 | 24% | 0원 |
현재 회차에서 실질취득액은 인수금이 없다는 전제에서 137,200,000원입니다. 하지만 근린시설은 아파트처럼 동일평형 거래를 단순 비교하기 어렵고, 실제 영업 가능성·임대수요·공실 위험이 가격에 직접 영향을 줍니다. 이미 2회 유찰됐다는 사실 자체도 현재까지 감정가 및 이전 회차 가격에서 매수자가 성립하지 않았다는 점을 보여줍니다.
③ 예상배당표 (매각가 137,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,720,800원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 1,022,400,000원 | 134,479,200원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 24,851,301원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 50,645,542원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 20,960,459원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사신한은행 | 162,002,567원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 메리츠캐피탈주식회사 | 83,555,771원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 27,736,147원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 주식회사 하나은행 | 68,766,217원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 137,200,000원 가정 시 집행비용 2,720,800원을 제외한 134,479,200원이 국민은행 근저당에 배당되고, 후순위 가압류에는 배당이 없습니다. 채권자 전체 미배당액은 1,326,438,804원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 은계중학교 남동측 인근으로 각종 근린생활시설과 아파트단지가 소재하는 지역이며 제반 입지여건은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 대상물건이 속한 3층 전체는 병원으로 이용예정인 것으로 추정되며 병원명은 확인되지 않았습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하5층·지상8층 건물로 외벽 석재붙임, 내벽 몰탈 위 페인팅 및 인테리어 마감, 샷시창호이며 관리상태는 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 지하주차장이 구비돼 있습니다.
- 토지. 인접지와 도로에 평탄한 사다리형 토지로 제1종근린생활시설·업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중이며, 남서측 약 12미터와 남동측 약 10미터 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역·공공주택지구·상대보호구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 3,399,000원/㎡입니다.
- 건축 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 정리돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 49%를 시세로 착각하지 않기. 현재 최저가 137,200,000원은 감정가의 49%지만, 실거래 비교 없이 시장가보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
- 실제 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 병원 이용예정 여부와 현재 점유자를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 세금 압류 재확인. 국세·지방세 압류가 기재돼 있으므로 매각기일까지 당해세 여부와 배당순서를 원본에서 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 국민은행 근저당은 309호·311호·312호와 공동담보입니다. 공동담보의 다른 물건 진행상황과 배당관계를 함께 확인하는 편이 안전합니다.
- 영업·임대수요 확인. 근린시설이고 병원 이용예정으로 추정되는 물건이므로 실제 병원 사용 가능성, 공실 위험, 임대수요를 가격 판단에 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 세금 관련 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”
이 물건은 권리관계만 보면 비교적 명확합니다. 말소기준은 2023.09.12 국민은행 근저당이고, 그 이전 시흥시 압류는 이미 해제됐으며 이후 권리들은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당분석에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
문제는 가격입니다. 두 차례 유찰돼 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이를 뒷받침할 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 게다가 주거용 아파트가 아니라 근린시설이고, 3층 전체가 병원으로 이용예정인 것으로 추정되는 만큼 실제 사용성·점유·임대수요가 가격을 좌우합니다. 따라서 이 사건은 “49%니까 싸다”가 아니라 “인수 0원의 권리구조를 확인한 뒤 실제 시장가와 사용가치를 별도로 검증해야 하는 물건”으로 보는 것이 핵심입니다.
