수원지방법원 2025타경589. 시흥 은계레이크파크 3층 312호의 근린시설입니다. 감정가 285,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 139,650,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준권리는 2023.09.12 주식회사국민은행 근저당권이며, 채권최고액은 1,022,400,000원입니다. 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
말소기준보다 앞선 2022.10.13 시흥시 압류가 한 차례 있었지만, 2022.12.28 해제로 말소되었습니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션에서 계산된 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 별도로 국세·지방세 압류가 다수 존재하고, 당해세에 해당하면 배당에서 선차감될 수 있으므로 배당액과 후순위 미배당 규모는 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경589 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 은행동 606-1 은계레이크파크 3층312호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 3층 전체는 병원으로 이용예정으로 추정 |
| 소유자 | 최새암 · 2023.09.12 소유권이전 · 거래가액 285,964,045원 |
| 감정가 / 최저가 | 285,000,000원 / 139,650,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사국민은행 / 879,586,019원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2022.10.13 시흥시 압류는 말소기준보다 앞서지만 2022.12.28 해제로 말소되었습니다. 이후 2023.09.12 최새암에게 소유권이 이전되고 같은 날 주식회사국민은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준이며, 이후 서울보증보험주식회사·우리금융캐피탈 주식회사·주식회사 케이비국민카드· 주식회사신한은행·메리츠캐피탈주식회사·서울보증보험 주식회사·주식회사 하나은행의 가압류와 시흥시·국·국민건강보험공단의 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임대관계 — 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상
임차인으로 등록된 내역은 없으며 배당 계산에도 임차인 인수액은 반영되지 않았습니다. 다만 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 이용상태는 대상 물건이 속한 3층 전체가 병원으로 이용예정으로 추정된다고 되어 있어, 실제 점유자·사용자와 인도 조건은 현장 및 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 실거래 비교자료는 없다
현재 최저매각가 139,650,000원은 감정가 285,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 97,755,000원, 4회 유찰 시 68,428,500원으로 계산됩니다. 하지만 동일 건물 또는 유사 근린시설의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 139,650,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,755,100원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 1,022,400,000원 | 136,894,900원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 24,851,301원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 50,645,542원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 20,960,459원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사신한은행 | 162,002,567원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 메리츠캐피탈주식회사 | 83,555,771원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 27,736,147원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 주식회사 하나은행 | 68,766,217원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 139,650,000원 가정 시 집행비용 2,755,100원을 제외한 136,894,900원이 주식회사국민은행 근저당에 배당되고, 후순위 가압류는 배당되지 않는 계산입니다. 전체 채권 미배당액은 1,324,023,104원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 139,650,000원 | 136,894,900원 | 1,324,023,104원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 97,755,000원 | 95,595,410원 | 1,365,322,594원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 감정가 24% | 68,428,500원 | 66,796,787원 | 1,394,121,217원 | 0원 |
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 은계중학교 남동측 인근이며 각종 근린생활시설과 아파트 단지가 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 이용상태. 대상 물건이 속한 3층 전체는 층별 평면도와 같이 병원으로 이용예정으로 추정되며 병원명은 미상입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하5층·지상8층 건물이며 위생·급배수·소화전·승강기·지하주차장 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 남서측 약 12미터 내외, 남동측 약 10미터 내외 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 토지는 상업용으로 이용 중입니다.
- 토지. 평지의 사다리형 토지이며 공시지가는 3,399,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실제 시세 확인. 현재 최저가는 감정가의 49%지만 최근 실거래 자료가 없어 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 점유관계 확인. 임대관계가 미상이고 3층 전체가 병원으로 이용예정으로 추정되므로 현장 점유자와 인도조건을 확인해야 합니다.
- 세금 법정기일 확인. 국세·지방세 압류 중 당해세 해당 여부에 따라 배당순서가 달라질 수 있습니다.
- 공동담보 확인. 국민은행 근저당은 309호·310호·311호와 공동담보로 기재되어 있으므로 원본 등기와 배당관계를 대조해야 합니다.
- 용도·수익성 확인. 근린시설이므로 실제 사용 가능 업종, 병원 이용계획, 관리비와 임대조건을 함께 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리 인수는 0원, 가격은 별도 검증
이 물건은 2023.09.12 국민은행 근저당을 말소기준으로 이후 권리가 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준 이전 시흥시 압류 역시 2022.12.28 이미 해제됐습니다. 권리 구조만 보면 핵심 인수위험은 크지 않습니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 두 차례 유찰로 285,000,000원에서 139,650,000원까지 내려왔지만 동일·유사 근린시설의 최근 거래자료가 없어 현재 가격이 실제 시세보다 낮다고 단정할 수 없습니다. 여기에 국세·지방세 압류의 배당순서, 임대관계 미상, 병원 이용예정이라는 현황까지 확인해야 합니다. 따라서 이 사건은 권리보다 실제 시세·점유·세금 확인이 입찰 판단의 중심입니다.
