대전지방법원 2025타경503708. 이 사건은 다세대주택과 토지가 함께 매각되는 물건입니다. 감정평가상 건물은 복층형(3개층) 구조의 다세대주택으로 이용 중이고, 2021.06.11 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 4층 건물입니다. 사건 표시 주소는 대전광역시 유성구 하기동 348-25이고, 등기 부동산 표시는 하기동 348-14·348-15 송림빌리지두솔동, 도로명주소는 대전광역시 유성구 노은로410번길 70-14입니다.
매각조건도 단순한 한 세대 아파트와 다릅니다. 일괄매각이고, 목록1 토지는 지분매각이며 공유자 우선매수권은 없습니다. 그 토지는 현재 단지 내 도로로 이용 중입니다. 따라서 건물의 임차관계뿐 아니라 토지 지분과 진출입 구조를 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503708 |
|---|---|
| 사건 표시 주소 | 대전광역시 유성구 하기동 348-25 |
| 등기 부동산 | 대전광역시 유성구 하기동 348-14, 348-15 송림빌리지두솔동 · 노은로410번길 70-14 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 + 토지 · 복층형(3개층) 구조의 다세대주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 4층 · 2021.06.11 사용승인 · 1층 102호 등 4개호 |
| 소유자 | 주식회사엠풀 |
| 감정가 / 최저가 | 706,073,114원 / 494,251,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 청구액 | 2,038,537,998원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 목록1 토지 지분매각 · 공유자 우선매수권 없음 · 목록1 토지는 단지 내 도로로 이용 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
이 사건의 말소기준은 2024.07.24 국의 압류로 잡힙니다. 2021.06.18 대전대덕새마을금고 근저당권은 채권최고액 2,040,000,000원으로 설정되었고, 2024.04.09 엠씨아이대부주식회사로 확정채권양도에 따른 근저당권이전이 등기됐으며, 2024.06.04에는 느티나무제일차유한회사 명의의 근질권설정이 이어졌습니다. 기존 2024.01.23 임의경매개시결정은 2025.07.29 취하되어 2025.08.01 말소되었고, 현재 사건의 임의경매개시결정은 2025.11.25 등기됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명, 보증금이 모두 미상
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김성우 | 102호 | 2021.12.15 | 2025.12.15 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·금액 미상 |
| 서원희 | 301호 | 2023.10.26 | 2026.02.02 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·금액 미상 |
| 양진모 | 101호 | 2022.01.25 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·금액 미상 |
김성우·서원희·양진모는 모두 실제 임차인으로 조사됐고 보증기관 대위·승계 신고는 아닙니다. 따라서 보증금을 서로 중복 합산할 문제는 없지만, 반대로 각 임차인의 보증금 자체가 확인되지 않아 낙찰자의 실질 인수액을 확정할 수 없습니다. 김성우와 서원희는 배당요구 사실이 확인되지만 확정일자와 보증금이 미상이고, 양진모는 전입일만 확인됩니다.
③ 가격 구조 — 1회 유찰, 그러나 ‘싼지’는 아직 판단 불가
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 494,251,000원 | 486,908,490원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 345,975,700원 | 340,332,040원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 242,182,989원 | 237,992,427원 |
현재 최저가는 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 다만 실거래 시세를 기준으로 한 비교값이 없고, 무엇보다 임차인 보증금이 미상입니다. 따라서 2회·3회 유찰 시 최저가가 더 낮아지더라도 낙찰가 하락만큼 실질취득가가 반드시 내려간다고 볼 수 없습니다. 먼저 각 임차인의 보증금과 배당 후 미회수액을 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 494,251,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,342,510원 |
| 신청채권자 청구 | 2,038,537,998원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 486,908,490원 |
현재 계산상 집행비용 7,342,510원과 소유자 잔여 486,908,490원으로 표시되고, 신청채권자 청구액 2,038,537,998원에 대한 지급액은 0원으로 잡혀 있습니다. 임차인 보증금·우선변제와 실제 채권배당이 반영된 최종 배당관계는 반드시 법원 서류로 재확인해야 합니다.
⑤ 입지·물건 특성 (감정요항표 기준)
- 입지. 송림초등학교 서측 인근. 단독주택·다세대주택·아파트 등 공동주택과 학교·근린생활시설이 형성된 주택지대이며 주위 환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 통행이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상 4층, 2021.06.11 사용승인. 복층형(3개층) 구조의 다세대주택으로 이용 중이며 위생·급배수·승강기·난방시설이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 대체적으로 일단의 장방형 토지로 다세대주택 건부지로 이용되며, 단지 내부 도로를 통해 진출입합니다.
- 목록1 토지. 지분매각이고 공유자 우선매수권은 없으며, 현황은 단지 내 도로입니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·제1종지구단위계획구역·소로3류(폭 8m 미만) 접합, 가축사육제한구역·상대보호구역 등이 적용됩니다.
- 토지 공시지가. 240,500원/㎡. 지목은 도로, 토지이용상황은 도로등입니다.
- 공부 차이. 없음. 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금부터 확인. 김성우·서원희·양진모의 계약서, 보증금, 확정일자와 배당요구 내용을 확인해 미배당 보증금이 얼마 남는지 계산해야 합니다.
- 실질취득가 계산. 입찰가가 아니라 ‘낙찰가 + 승계하는 임차보증금’을 기준으로 상한가를 정해야 합니다.
- 양진모 배당요구 여부 확인. 101호 양진모는 전입일이 2022.01.25로 말소기준보다 빠르므로 특히 배당요구·보증금·확정일자 확인이 중요합니다.
- 등기 원본 대조. 2021년 근저당 설정, 2024년 근저당권이전·근질권설정, 2024년 압류, 2025년 경매 취하·재개 흐름을 최신 등기사항전부증명서와 대조해야 합니다.
- 토지 지분 확인. 목록1 토지는 지분매각이면서 단지 내 도로로 이용 중입니다. 매각지분 범위와 향후 도로 이용관계를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 다세대 건물과 토지가 일괄매각되므로 목록별 면적·지분 및 매각대상 전부를 매각물건명세서에서 대조해야 합니다.
- 배당표 재검산. 현재 계산에서 신청채권자 청구 2,038,537,998원에 대한 지급액이 0원으로 표시되므로 실제 채권계산서·배당요구종기·조세채권을 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가보다 미상 임차보증금이 먼저”
감정가 706,073,114원에서 한 차례 유찰돼 494,251,000원까지 내려온 숫자만 보면 할인폭이 커 보입니다. 하지만 이 사건은 최저가가 핵심이 아닙니다. 2021.12.15 김성우, 2022.01.25 양진모, 2023.10.26 서원희의 전입일이 모두 2024.07.24 말소기준보다 앞서고, 세 사람 모두 보증금과 확정일자가 명확하지 않습니다.
따라서 현재 단계에서 매수인의 실질취득가는 산정 불가입니다. 494,251,000원에 낙찰받는다고 해도 미배당 보증금을 추가 인수한다면 총 취득부담은 더 커질 수 있습니다. 여기에 일괄매각, 토지 지분매각, 단지 내 도로 이용까지 겹칩니다. 가격은 내려왔지만 권리가 닫히지 않은 물건. 보증금과 배당결과를 숫자로 확정하기 전에는 최저가 70% 자체를 투자 메리트로 평가하기 어렵습니다.
