대전지방법원 2025타경503708. 대전 유성구 하기동 송림빌리지두솔동 3층 301호를 포함한 복층형 다세대주택입니다. 감정평가 이용상태는 복층형(3개층) 구조의 다세대주택이고, 건물은 2021.06.11 사용승인된 철근콘크리트조 지상 4층입니다. 현재 최저매각가는 감정가의 70%인 428,082,000원이지만, 권리분석의 중심은 할인율이 아닙니다.
계산상 말소기준은 2024.07.24 북대전세무서 압류입니다. 그런데 현황조사 등에 확인된 임차인 세 명의 전입일이 모두 그보다 빠릅니다. 김성우는 2021.12.15, 양진모는 2022.01.25, 서원희는 2023.10.26 전입입니다. 서원희는 확정일자 2023.09.21과 배당요구 2026.02.02가 확인되지만 보증금 자체가 미상이고, 김성우와 양진모는 보증금뿐 아니라 확정일자도 확인되지 않습니다. 따라서 이 사건은 낙찰가 428,082,000원만 보고 실질취득가를 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503708 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 하기동 348-14 송림빌리지두솔동 3층301호 |
| 도로명주소 | 대전광역시 유성구 노은로410번길 70-14 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 복층형(3개층) 구조의 다세대주택 |
| 소유자 | 주식회사엠풀 |
| 감정가 / 최저가 | 611,546,516원 / 428,082,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 2,038,537,998원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 4층 · 2021.06.11 사용승인 |
| 비고 | 일괄매각 · 목록6 토지 지분매각(공유자 우선매수권 없음) · 목록6 토지는 현황 단지 내 도로 · 복층형 구조 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인 전입이 핵심
등기 흐름은 단순하지 않습니다. 2021.06.18 대전대덕새마을금고의 채권최고액 2,040,000,000원 근저당이 설정됐고, 2024.04.09 엠씨아이대부주식회사로 근저당권 이전, 2024.06.04에는 느티나무제일차유한회사의 근질권 설정이 등기돼 있습니다. 원 근저당은 등기부상 이미 말소로 표시돼 있으므로, 이전·근질권 항목과의 말소관계는 입찰 전 등기 원문에서 다시 대조할 필요가 있습니다.
② 임차인 — 실제 3명, 보증금은 모두 미상
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김성우 | 102호 | 2021.12.15 | 미상 | 2025.12.15 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 서원희 | 301호 | 2023.10.26 | 2023.09.21 | 2026.02.02 | 있음 | 행사 가능 | 해당 없음 |
| 양진모 | 101호 | 2022.01.25 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
세 사람 모두 보증금이 확인되지 않습니다. 특히 김성우와 양진모는 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않아 “대항력 있음”으로 단정하지 않고 “대항력 가능·미상”으로 보는 것이 안전합니다. 서원희는 전입일이 말소기준보다 빠르고 확정일자와 배당요구까지 확인돼 우선변제권 행사 가능성이 표시돼 있습니다. 다만 이 경우에도 보증금이 얼마인지 알 수 없으므로 낙찰 후 미배당 인수액을 계산할 수 없습니다.
③ 가격 — 30% 할인만으로 메리트를 판단할 수 없다
감정가는 611,546,516원, 현재 최저가는 428,082,000원으로 감정가의 70%입니다. 다음 회차 가정은 299,657,400원(49%), 그 다음은 209,760,180원(34.3%)입니다. 하지만 동일 면적 실거래 비교자료가 확인되지 않고, 무엇보다 임차보증금이 미상이므로 현재 70% 할인율 자체를 가격 가점으로 사용할 수 없습니다.
송림빌리지(두솔동)는 총 4세대, 2021.06.11 준공이며, 비교 대상 면적은 96.3316㎡로 표시돼 있지만 해당 물건과 면적 일치가 확인되지 않았습니다. 경매 통계상 평균 유찰횟수는 1.0회, 낙찰률은 0.0%로 나타납니다. 실거래가가 없는 상황에서는 낙찰가를 주변 시세보다 싸다고 단정할 근거가 부족합니다.
④ 예상배당표 (매각가 428,082,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 6,680,820원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 421,401,180원 |
현재 배당 가정표에는 집행비용과 잔여액만 반영돼 있습니다. 임차보증금·세금·담보권 배당관계를 확정한 표로 볼 수 없으며, 특히 세 임차인의 보증금이 미상이므로 실제 배당 및 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송림초등학교 서측 인근. 주변은 단독주택·다세대주택·아파트·학교·근린생활시설 등으로 형성된 주택지대이며 주위 환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 통행 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 이용상태. 복층형(3개층) 구조의 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·난방시설이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 대체로 일단의 장방형 토지이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 283.0㎡, 공시지가는 729,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·자연녹지지역·제1종지구단위계획구역이며 가축사육제한구역·상대보호구역 등이 포함됩니다.
- 도로. 단지 내부도로를 통해 진출입합니다. 목록6 토지는 현황 단지 내 도로로 이용 중입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 총 4세대의 소규모 다세대주택으로, 대단지 공동주택보다 거래 비교표본과 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 3건 확인. 김성우·서원희·양진모의 보증금이 얼마인지 확인하기 전에는 실질취득가를 계산할 수 없습니다.
- 서원희 배당순위 확인. 전입 2023.10.26, 확정일자 2023.09.21, 배당요구 2026.02.02가 확인돼 우선변제권 행사 가능성이 있으므로 보증금·배당예상액을 함께 대조해야 합니다.
- 김성우·양진모 대항력 확인. 두 사람은 말소기준 이전 전입이지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 실제 점유 및 임대차계약 내용을 확인해야 합니다.
- 등기 말소관계 재검증. 2021.06.18 근저당은 이미 말소로 표시되지만 이후 근저당권 이전·근질권 설정 등기가 남아 있으므로 등기 원문과 말소관계를 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 목록6 토지는 지분매각이며 현황 단지 내 도로입니다. 공유자 우선매수권 없음이 명시돼 있습니다.
- 가격 판단 보류. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 실거래 비교자료가 없고 임차인 인수액도 미상입니다. 할인율만으로 응찰가 상한을 정하지 않는 것이 안전합니다.
맺으며 — “70% 최저가보다 보증금 확인이 먼저”
겉으로 보면 감정가 611,546,516원에서 한 번 유찰돼 428,082,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 이 사건은 유찰 할인보다 임차권리가 훨씬 중요합니다. 실제 임차인 3명이 확인되고, 세 사람 모두 전입일이 계산상 말소기준 2024.07.24보다 빠릅니다. 그중 서원희는 확정일자와 배당요구까지 갖췄고, 세 사람 모두 보증금은 확인되지 않았습니다.
따라서 현재 단계에서 “최저가가 감정가의 70%라 싸다”, “매수인 인수는 0원”이라고 단정하면 안 됩니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 임차가 존재하면 낙찰가가 더 내려가도 미배당 인수가 늘어 실질취득가가 보증금 수준에 묶이는 구조가 될 수 있습니다. 이 물건은 가격보다 임차보증금·배당순위 확인이 선행돼야 하는 C급 난도입니다.
