대전지방법원 2025타경503708. 유성구 하기동 송림빌리지두솔동 3층302호가 포함된 다세대 경매입니다. 감정가는 611,546,516원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 428,082,000원입니다. 감정평가상 이 건물은 2021년 6월 11일 사용승인을 받은 철근콘크리트조 지상 4층 건물이고, 복층형(3개층) 구조의 다세대주택으로 이용 중입니다.
권리분석의 기준점은 2024.07.24 북대전세무서 압류입니다. 2021년 설정된 대전대덕새마을금고 근저당은 등기상 이미 말소된 것으로 표시되어 있고, 이후 근저당권 이전과 근질권 설정 기록이 존재합니다. 그런데 현황조사상 전입자 김성우·서원희·양진모의 전입일은 모두 이 말소기준일보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 세 사람을 단순히 ‘인수 없음’으로 처리할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503708 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 하기동 348-14 송림빌리지두솔동 3층302호 |
| 도로명 | 대전광역시 유성구 노은로410번길 70-14 |
| 물건종류 | 다세대 · 복층형(3개층) 구조 |
| 소유자 | 주식회사엠풀 |
| 감정가 / 최저가 | 611,546,516원 / 428,082,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 2,038,537,998원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 목록8 토지는 지분매각 · 공유자 우선매수권 없음 · 목록8 토지는 현황 단지 내 도로 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심
2021.06.18 대전대덕새마을금고가 채권최고액 2,040,000,000원의 근저당을 설정했고, 2024.04.09 그 근저당권이 엠씨아이대부주식회사로 이전됐습니다. 2024.06.04에는 그 근저당권부채권에 느티나무제일차유한회사 명의의 채권최고액 2,040,000,000원 근질권이 설정됐습니다. 원 근저당은 현재 등기상 이미 말소로 표시되어 있습니다.
현재 권리분석상 말소기준은 2024.07.24 압류입니다. 그 뒤 2025.11.25 엠씨아이대부주식회사의 임의경매개시결정과 2025.12.19 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시됩니다. 다만 말소기준보다 앞선 전입자가 존재하므로, 등기상 후순위 권리의 소멸 여부만 보고 안전하다고 결론낼 수 없습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명, 모두 보증금 미상
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김성우 | 102호 | 2021.12.15 | 미상 | 미상 | 신청 2025.12.15 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 서원희 | 301호 | 2023.10.26 | 미상 | 미상 | 신청 2026.02.02 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 양진모 | 101호 | 2022.01.25 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
김성우는 2021.12.15, 양진모는 2022.01.25, 서원희는 2023.10.26 전입했습니다. 모두 말소기준 2024.07.24보다 앞섭니다. 김성우와 서원희는 배당요구 사실이 확인되지만, 세 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위와 배당 후 미회수 보증금을 계산할 수 없습니다.
③ 가격 — 70% 유찰가만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 428,082,000원으로 감정가 611,546,516원의 70% 회차입니다. 2회 유찰 시 299,657,400원, 3회 유찰 시 209,760,180원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.
하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않습니다. 송림빌리지(두솔동)는 총 4세대, 사용승인일은 2021.06.11이고, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다. 실거래 시세가 없는 상태에서 단순히 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여할 근거는 부족합니다.
더 중요한 것은 임차인 보증금입니다. 대항력 가능성이 있는 임차인의 미배당 보증금이 생기면 매수인의 실질취득액은 낙찰가 + 인수액이 됩니다. 현재는 보증금 자체가 미상이므로, 428,082,000원을 실질취득액으로 놓고 가격을 비교해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 428,082,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,680,820원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 421,401,180원 |
현재 배당 계산에는 집행비용 6,680,820원과 소유자 잔여 421,401,180원이 표시됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 임차인 3명의 보증금도 확인되지 않았습니다. 따라서 이 표의 잔여액이나 매수인 인수 0원 표시를 실제 무인수 결론으로 사용하면 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 유성구 하기동 소재 송림초등학교 서측 인근. 단독주택·다세대주택·아파트·학교·근린생활시설 등이 형성된 주택지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 통행이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지상 4층, 2021.06.11 사용승인. 위생·급배수·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도. 복층형(3개층) 구조의 다세대주택으로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 자연녹지지역·도시지역·제1종지구단위계획구역. 토지면적 283.0㎡, 공시지가 729,000원/㎡입니다.
- 도로. 단지 내부도로를 통해 출입하며 목록8 토지는 현황 단지 내 도로로 이용 중입니다. 목록8은 지분매각이나 공유자 우선매수권은 없습니다.
- 환금성. 송림빌리지(두솔동)는 총 4세대 규모이며 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다. 확인 가능한 최근 낙찰금액과 실거래 비교가격이 없어 가격대별 환금성 판단에는 보수적인 접근이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인이 최우선. 김성우·서원희·양진모의 보증금과 계약관계, 확정일자, 실제 점유 여부를 매각물건명세서와 임대차계약 자료로 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 101호·102호·301호 전입자가 본건 일괄매각 대상 중 어느 부동산을 점유하는지 목록별로 대조해야 합니다.
- 실질취득액 기준으로 판단. 미배당 보증금이 확인되면 낙찰가에 그 인수액을 더한 금액을 기준으로 입찰가를 다시 계산해야 합니다.
- 등기 효력 재확인. 2021.06.18 근저당은 등기상 이미 말소로 표시되는 반면 근저당권 이전·근질권 기록이 함께 존재하므로 최신 등기부 원본에서 현재 효력관계를 확인해야 합니다.
- 세금·최우선변제 확인. 2024.07.24 북대전세무서 압류와 2025.12.19 국민건강보험공단 압류가 존재하므로 배당순위와 당해세 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 가격자료 확보. 현재 확인되는 실거래 가격이 없으므로 감정가 대비 70%라는 이유만으로 할인 메리트를 부여하지 말고 인근 다세대 실거래와 개별 감정평가 내역을 추가 대조해야 합니다.
맺으며 — “4.28억이 아니라, 미상 보증금이 먼저다”
현재 회차의 숫자만 보면 감정가 611,546,516원에서 1회 유찰돼 428,082,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 말소기준 2024.07.24보다 앞서 전입한 실제 임차인 3명이 있고, 그들의 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않습니다.
따라서 지금 단계에서는 매수인 인수를 0원으로 확정할 수 없고, 실질취득액 역시 산정 불가입니다. 확인 가능한 실거래 가격도 없어 감정가 대비 70%라는 숫자 자체에 가격 가점을 줄 근거도 부족합니다. 권리 확인 전에는 가격 판단도 보류. 이 사건은 입찰가를 정하기 전에 임차보증금과 일괄매각 범위부터 확정해야 하는 유형입니다.
