대전지방법원 2025타경503708. 대전 유성구 하기동 송림빌리지두솔동 1층101호 다세대 물건입니다. 등기상 소유자는 주식회사엠풀이고, 2021.06.18 소유권보존과 같은 날 대전대덕새마을금고 명의 채권최고액 2,040,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 등기된 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
2024.04.09에는 위 1번 근저당권이 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 2024.06.04에는 해당 근저당권부채권에 느티나무제일차유한회사의 근질권이 설정됐습니다. 현재 경매개시결정 채권자 역시 엠씨아이대부주식회사이며 청구액은 2,038,537,998원입니다. 권리관계 자체가 단순한 단일 근저당보다 한 단계 복잡하므로 배당기일에는 실제 배당권자와 채권관계를 원본으로 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503708 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 하기동 348-14 송림빌리지두솔동 1층101호 |
| 도로명주소 | 대전광역시 유성구 노은로410번길 70-14 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 복층형(3개층) 구조의 다세대주택 |
| 소유자 | 주식회사엠풀 |
| 감정가 / 최저가 | 706,073,144원 / 494,251,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 엠씨아이대부주식회사 / 2,038,537,998원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 4층 · 2021.06.11 사용승인 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2021.06.18 접수된 대전대덕새마을금고 근저당입니다. 이후 2024.05.31 유성구 압류, 2024.07.24 북대전세무서 관련 국세 압류, 2025.12.19 국민건강보험공단 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 국세·지방세가 당해세에 해당하면 배당 단계에서 선순위 차감될 수 있어 근저당권자의 미배당액은 더 커질 수 있습니다.
2024.01.23에는 대전대덕새마을금고의 종전 임의경매개시결정이 있었으나 2025.07.29 경매 취하를 원인으로 2025.08.01 해당 경매개시결정 등기가 말소됐습니다. 이후 2025.11.25 엠씨아이대부주식회사 채권자로 현재 사건의 임의경매개시결정이 다시 등기됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 신고 부위 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김성우 | 102호 | 2021.12.15 | 미상 | 미상 | 2025.12.15 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 서원희 | 301호 | 2023.10.26 | 미상 | 미상 | 2026.02.02 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 양진모 | 101호 | 2022.01.25 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인은 3명입니다. 세 사람의 전입일은 모두 말소기준일인 2021.06.18보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리됩니다. 따라서 현재 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다.
③ 가격 — 1회 유찰로 70%, 그러나 시세 비교 자료는 없다
감정가는 706,073,144원, 현재 최저매각가는 494,251,000원으로 1회 유찰 후 감정가의 70% 수준입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 345,975,700원, 3회 유찰 시에는 242,182,989원입니다.
다만 이 물건에는 동일 조건의 최근 실거래 평균·최신 거래가격이 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단할 수 없습니다. 송림빌리지(두솔동)는 총 4세대로 확인되며, 개별 거래자료가 없는 상태에서는 다세대 특성상 실제 환금성과 적정 응찰가격을 별도로 검증해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 494,251,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.5% 추정) | - | 7,342,510원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 대전대덕새마을금고 | 2,040,000,000원 | 486,908,490원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권 2,040,000,000원 중 486,908,490원만 배당되어 1,553,091,510원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 국세·지방세 당해세 및 임차인 최우선변제가 발생하면 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
등기상 1번 근저당권은 2024.04.09 엠씨아이대부주식회사로 이전되어 있습니다. 예상배당표에는 대전대덕새마을금고 명의 근저당으로 표시되어 있으므로 실제 배당권자와 배당순위는 배당표 원본에서 최종 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송림초등학교 서측 인근이며, 주변은 단독주택·다세대주택·아파트 등 공동주택과 학교·근린생활시설이 혼재한 주택지대입니다. 주위 환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 통행이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상 4층, 2021.06.11 사용승인. 위생·급배수·승강기·난방시설이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 대체적으로 일단의 장방형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 단지 내부도로를 통해 진출입합니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·제1종지구단위계획구역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 729,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 송림빌리지(두솔동)는 총 4세대이며 최근 실거래 자료가 확인되지 않아, 응찰 전 인근 다세대 실거래를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각대상 전체 확인. 일괄매각이며 목록7 토지는 지분매각·단지 내 도로로 이용 중입니다. 목록별 지분과 포함 범위를 원문으로 대조하세요.
- 임차인 서류 확인. 김성우·서원희·양진모 모두 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 특히 최우선변제 가능 자료를 확인해야 합니다.
- 양진모 배당요구 확인. 101호 신고 임차인 양진모는 배당요구 여부를 최종 문건으로 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 유성구·국·국민건강보험공단 압류가 존재합니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하는지 확인하세요.
- 근저당 이전·근질권 확인. 1번 근저당은 엠씨아이대부로 이전됐고 해당 채권에 느티나무제일차유한회사의 근질권이 설정돼 있습니다. 실제 배당권자 관계를 확인하세요.
- 가격 검증. 최저가 494,251,000원은 감정가의 70%지만 최근 실거래가가 없어 시세 대비 저가 여부는 확인되지 않습니다.
- 현장 확인. 복층형(3개층) 구조와 실제 이용상태, 내부 상태, 점유 범위를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개의 문제
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2021.06.18 근저당이 말소기준이고, 확인된 임차인 3명은 모두 그 이후 전입해 대항력이 없으며 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 후순위 압류도 매각으로 소멸합니다.
그러나 보증금·확정일자 미상 임차인이 존재하고, 국세·지방세 등 압류와 근저당 이전·근질권, 일괄매각 및 지분 토지까지 함께 확인해야 합니다. 게다가 최근 실거래가 없어 최저가 494,251,000원이 실제 시세보다 싼지는 판단할 근거가 부족합니다. 따라서 이 물건은 인수 위험은 낮지만, 서류와 가격 검증을 마친 뒤 접근해야 하는 다세대 경매로 보는 것이 적절합니다.
