632,100,000원
대전지방법원 2026타경600320. 대전 유성구 지족동 사나래빌딩 2층 201호입니다. 공부상 용도는 노유자시설이고 현재는 경영이 중단된 상태로 조사됐습니다. 감정가는 1,290,000,000원이지만 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 632,100,000원입니다. 등기상 말소기준은 2023년 9월 12일 주식회사대구은행 근저당권 3,193,560,000원입니다. 그 뒤 설정된 근저당·압류·가압류· 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부의 후순위 권리가 아니라 점유관계입니다. 현황조사와 매각물건명세서에는 주식회사 지족요양원이 2층을 점유하고 있고 기준일이 2023.04.25로 기재돼 있습니다. 이는 말소기준권리보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 있음으로 단정할 수 없고, ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 합니다. 결국 낙찰자가 실제로 부담할 금액은 보증금 확인 전에는 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600320 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 지족동 1023-2 사나래빌딩 2층 201호 |
| 용도 / 이용상태 | 사건 용도표기 대지 · 공부상 노유자시설 · 현재 경영 중단 |
| 소유자 | 주식회사지족요양원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,290,000,000원 / 632,100,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권액 | 2,963,320,573원 |
| 말소기준권리 | 2023.09.12. 을구 2번 근저당권 · 주식회사대구은행 · 채권최고액 3,193,560,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 점유가 변수
② 점유자 분석 — ‘인수 0원’으로 확정하면 안 된다
| 점유자 | 점유부분 | 기준일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 지족요양원 | 2층 | 2023.04.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 점유자는 1명입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 항목은 없습니다. 기준일 2023.04.25가 말소기준권리 2023.09.12보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 점유자에게 얼마의 보증금이 존재하는지, 그 보증금 중 매각대금으로 배당되지 못하고 매수인에게 승계되는 금액이 있는지를 현재 자료만으로 계산할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 632,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,721,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사대구은행 | 3,193,560,000원 | 623,379,000원 |
| 3. 근저당 · 리비스주식회사 | 769,999,980원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 리비스주식회사 | 460,800,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 구숙자 | 450,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 근로복지공단 | 62,115,840원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 합계 4,936,475,820원 중 예상 배당은 623,379,000원, 미배당은 4,313,096,820원입니다. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산이며, 당해세 해당분이 있으면 선순위 차감으로 후순위 배당은 더 줄 수 있습니다. 특히 점유자 보증금이 미상이므로 이 배당표만으로 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다.
④ 가격 — 49% 할인율만으로 ‘싸다’고 판단할 수 없다
감정가 1,290,000,000원에서 현재 최저가 632,100,000원까지 내려와 감정가의 49%입니다. 3회 유찰 시 매각가는 442,470,000원, 4회 유찰 시 309,729,000원으로 내려가는 시나리오입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 632,100,000원 | 623,379,000원 | 4,313,096,820원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 442,470,000원 | 435,645,300원 | 4,500,830,520원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 309,729,000원 | 304,592,794원 | 4,631,883,026원 |
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 노은3동 행정복지센터 북서측 인근이며, 주변은 상업용건물·대규모 아파트단지·주상용건물 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 간선도로 접근성 및 버스승강장과의 거리 등을 감안한 교통사정은 보통으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 공부상 용도는 노유자시설이고 현재 경영 중단 상태입니다.
- 건물. 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕, 지하1층·지상7층 건물이며 사용승인은 2019.03.18입니다.
- 설비. 위생·전기·승강기·천정매립형 냉난방·소방 관련 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 간선도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지이며 상업용건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 북측 및 남측으로 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 대로3류와 소로1류에 접합니다. 공시지가는 2,932,000원/㎡입니다.
- 현장 확인. 폐문 및 이해관계인 부재로 내부조사가 이뤄지지 않았습니다. 내부 상태와 실제 운영 가능 여부는 현장 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 보증금 확인. 주식회사 지족요양원의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인하기 전에는 매수인 인수액을 0원으로 확정하지 마세요.
- 선순위 여부 재확인. 기준일 2023.04.25가 말소기준권리 2023.09.12보다 앞섭니다. 임대차의 실체와 점유 근거를 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 당해세 확인. 국·국민건강보험공단·유성구 압류가 존재합니다. 당해세 해당분이 있으면 선순위 차감으로 실제 배당구조가 달라질 수 있습니다.
- 노유자시설 운영상태. 현재 경영 중단 상태이므로 실제 내부 상태·설비 작동 여부·향후 이용 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 감정가 할인과 시세를 구분. 감정가의 49%라는 사실만으로 시장가 대비 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 실거래 자료가 없는 만큼 별도의 시세 검증이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서에서 점유관계와 인수조건을 직접 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 확인할 것은 점유 보증금
이 사건은 등기부만 보면 말소기준 이후의 근저당·압류·가압류가 매각으로 소멸해 구조가 명확합니다. 하지만 2023.04.25 기준의 2층 점유자가 말소기준권리보다 앞서 있고, 그 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 때문에 배당 계산상 인수 0원이라는 숫자를 그대로 매수인의 최종 부담으로 보면 안 됩니다.
현재 최저가는 632,100,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔지만 최근 실거래 시세도 없습니다. 결국 이 물건의 순서는 명확합니다. 첫째, 점유자의 임대차 실체와 보증금을 확인하고, 둘째, 그 인수 가능액을 최저가에 더한 실질취득비용을 계산한 뒤, 셋째, 실제 시장가격과 비교해야 합니다. 지금 단계의 결론은 “가격은 크게 내려왔지만, 인수액이 확정되지 않은 확인형 물건”입니다.
