대전지방법원 2026타경600320. 대전 유성구 지족동 사나래빌딩 4층 401호입니다. 사건상 용도는 대지로 분류돼 있고, 감정평가 이용상태는 공부상 노유자시설이며 현재는 경영 중단 상태로 조사됐습니다. 말소기준권리는 2023년 9월 12일 설정된 주식회사대구은행의 근저당권 3,193,560,000원입니다. 이후 설정된 근저당권과 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기상 담보채권 규모가 매각가보다 매우 큽니다. 현재 최저가 465,500,000원을 기준으로 한 배당 시뮬레이션에서는 집행비용 7,055,000원을 제외한 458,445,000원이 선순위 근저당권에 배당되고, 뒤의 근저당권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 0원으로 계산됩니다. 권리 자체는 후순위가 정리되는 구조지만, 점유관계는 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600320 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 지족동 1023-2 사나래빌딩 4층 401호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 노유자시설 · 현재 경영 중단 상태 |
| 소유자 | 주식회사지족요양원 (2023.09.12 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 950,000,000원 / 465,500,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 아이엠뱅크 / 2,963,320,573원 |
| 말소기준권리 | 2023.09.12 주식회사대구은행 근저당권 · 채권최고액 3,193,560,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 점유관계는 확인 필요
2019년 설정됐던 대전중부새마을금고·서대전새마을금고 근저당권은 2023년 9월 12일 말소됐습니다. 같은 날 주식회사지족요양원이 소유권을 취득하고 주식회사대구은행의 근저당권이 설정됐으며, 이것이 현재의 말소기준권리입니다. 이후 리비스주식회사 근저당권 2건, 구숙자 근저당권, 국과 국민건강보험공단의 압류, 2026년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
임차인·점유 현황
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 지족요양원 | 2층 | 2023.04.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
특히 전입일 자체는 말소기준권리인 2023.09.12보다 앞서지만, 보증금·확정일자 및 본건 401호와의 직접적인 점유관계가 확인되지 않았습니다. 따라서 현 단계에서 “대항력 있음” 또는 “인수 0원”으로 확정해 계산하는 것은 위험합니다. 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있지만, 실제 입찰 판단에서는 점유관계를 별도로 검증해야 합니다.
② 가격 구조 — 감정가 49%만으로 ‘저렴’ 판정 금지
현재 최저가는 465,500,000원으로 감정가 950,000,000원의 49%입니다. 다음 유찰 시 시나리오는 325,850,000원, 그 다음은 228,095,000원으로 제시돼 있습니다. 숫자만 보면 할인 폭은 크지만, 본건과 비교할 실거래 시세가 확인되지 않아 현재 최저가가 실제 시장가보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 465,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,055,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사대구은행 | 3,193,560,000원 | 458,445,000원 |
| 2. 근저당 · 리비스주식회사 | 769,999,980원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 리비스주식회사 | 460,800,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 구숙자 | 450,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 담보채권 기준액 4,874,359,980원 중 458,445,000원이 배당되고, 미배당액은 4,415,914,980원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 점유자의 실제 인수 여부는 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 노은3동 행정복지센터 북서측 인근으로, 주변은 상업용건물·대규모 아파트단지·주상용건물이 혼재하며 제반 입지여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 간선도로 접근성 및 버스승강장과의 거리를 감안한 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 노유자시설이며 현재 경영 중단 상태입니다. 일반 주거용과 다른 사용·재매각 조건을 확인해야 합니다.
- 건물. 일반철골구조, 철근콘크리트지붕, 지하 1층·지상 7층 건물이며 사용승인은 2019.03.18입니다. 위생·전기·승강기·천정매립형 냉난방·소방 관련 설비가 기재돼 있습니다.
- 토지. 733.7㎡, 지목 대, 상업용 이용, 평지의 사다리형 토지입니다. 북측 및 남측 포장도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며 대로3류와 소로1류에 접합니다. 공시지가는 2,932,000원/㎡입니다.
- 현장 확인. 폐문 및 이해관계인 부재로 내부조사가 이뤄지지 않아 내부상태는 표준적인 설비·이용상황과 감정평가 전례 등을 참고해 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 401호 실제 점유 확인. 조사된 점유자는 2층으로 기재돼 있습니다. 본건 4층 401호의 실제 점유자가 누구인지 먼저 대조해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 주식회사 지족요양원의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력과 인수액을 확정하지 마세요.
- 실질취득액 재산정. 실제로 본건과 연결되는 선순위 점유관계가 확인될 경우 배당 후 미회수 보증금까지 포함해 취득비용을 다시 계산해야 합니다.
- 가격 비교. 감정가의 49%라는 할인율만으로 저렴하다고 판단하지 말고 동종 노유자시설·상업용 물건의 실제 거래가격과 비교해야 합니다.
- 시설 이용 가능성 확인. 현재 경영 중단 상태이므로 현황과 시설 유지상태를 확인한 뒤 사용 가능성과 재매각 가능성을 판단해야 합니다.
- 배당 우선순위 확인. 현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 금액 전부가 선순위 근저당권에 배당되고 후순위 근저당권과 소유자에게는 배당이 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서에서 본건 401호의 점유 및 임대차 관계를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “49%까지 내려왔다”보다 “무엇을 인수하는가”가 먼저다
최저가 465,500,000원은 감정가 950,000,000원의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 이 물건을 단순한 반값 경매로 보는 것은 위험합니다. 실거래 시세가 확인되지 않고, 노유자시설의 경영이 중단돼 있으며, 2회 유찰됐고, 점유정보도 본건 4층이 아닌 2층으로 기재돼 있습니다. 등기상 후순위 권리는 말소되는 구조지만 실질취득액은 점유관계를 확인하기 전까지 확정할 수 없습니다.
따라서 이 사건의 결론은 “등기권리는 정리되지만, 가격과 점유는 보류”입니다. 본건 401호의 실제 점유상태와 보증금 관계가 정리되고, 동종 물건의 실제 시장가격과 비교한 뒤에야 465,500,000원이 매력적인 가격인지 판단할 수 있습니다.
